在小区门口贴有土地证问题的资料文件
部分业主正在酝酿集体诉讼
不久前《红色楼市》曾报道过西市区某小区出现出让与划拨两种土地使用证的问题，最近又有读者反映北市区金实小区出现了三种土地使用证：除了出让、划拨的土地使用证之外，还有一种土地性质一栏干脆是空白的土地使用证。由于对开发商的处理意见不满，部分业主正在酝酿一场集体诉讼。
业主：一小区有三种土地证
在金实小区宏实园，记者在大门口和一些宣传栏上发现许多关于金实小区土地使用证问题的宣传资料，《我们要和开发商打官司》一文尤为显眼，许多业主在围观。在宏实园活动中心，记者见到了金实小区维权小组的组长及几位业主委员会成员。
据介绍，他们是于2000年前后购买的金实小区商品房，并于2004年办理了土地使用证。在拿到土地使用证时许多业主发现了一个很明显的问题：他们的土地使用证不一样，出现了三种土地使用证：其中一种土地使用证上“土地使用权类型”为划拨；一种是出让；另一种土地使用证上“土地使用权类型”这一栏为空白。同一个小区出现了三种土地使用证，让业主们感到疑惑不解。
据维权小组介绍，他们花了大量时间调查了金实小区986户业主的土地使用证，土地使用权类型为划拨的有256户，占总量的25.96％；土地使用权类型为出让的有153户，占总量的15.52％；土地使用权类型这一栏是空白的有467户，占总量的47.36％。
质疑：购房合同花样百出
更奇怪的是，有些就是同一栋楼，同一单元，楼上楼下也出现了不同的土地使用证，还有些业主的商品房购销合同上明明写着该地块是“出让”，但拿到手的土地使用证上“土地使用权类型”一栏却填着“划拨”。金实小区彤实园李先生就是其中一位业主。李先生是2001年2月与开发商签订购房合同的，这份由云南省建设厅、云南省工商行政管理局监制的《商品房购销合同》第一条“项目建设依据”明确写道：“甲方以出让方式取得位于北市区、编号‘地（98）116#’的地块的土地使用权，土地规划用途为商品房。”
但是李先生在2004年6月份拿到的土地使用证上，“使用权类型”这一栏却填着”划拨“。据了解，像李先生这样情况的业主还有许多。
根据维权小组提供的材料显示，有一位刘姓业主的商品房购销合同也很奇怪，合同第一条“甲方建设依据及商品房坐落位置”中，甲方以××方式取得，位于××编号××的地块，空白处均未填写。土地使用权年限从×年×月×日至×年×月×日共×年，该填写的项目均为空白。
还有一位周姓业主的商品房购销合同第一条中，“甲方以××方式取得位于北市区编号为地（98）116号地块的土地使用权，空白处为打印的“出让”，后来被人划上一个“×”，并在旁边填上了“划拨”。
许多疑点让业主们有些不安。然而，最关键的问题还是，为什么明明自己购买的是商品房，却只有极少数的业主拿到了土地使用权类型为出让的土地证，而绝大多数的业主拿到的土地使用证都填写的是划拨的或者是空白？
据介绍，许多业主都曾经去找过开发商，但得到的答复是：土地使用证以购房合同为准，如果购房合同上土地使用性质是出让的，土地使用证上就应该是出让；购房合同上是划拨的，土地使用证就办为划拨；购房合同上这一栏是空白的，土地使用证上也是划拨。但是这种答复并没有让业主满意。
维权小组：我们的房子还是不是商品房
维权小组给记者算了一笔这样的账，商品房的销售面积是套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和。由于分摊面积的计算相当复杂，维权小组举了一个简单的例子：建筑面积为90多平方米的7层住宅楼，其每层占用土地面积大约为13平方米。既然大家购买的是商品房，那么就必须要向国家交纳一定数额的土地出让金。也就是说，购买一套90多平方米的商品房的房价中就包含了大约13平方米的土地出让金。以当时的地价来说，每平方米为611元。因此，业主购买一套90多平方米的商品房时就已经交纳了土地出让金约8000元。
为了证明当时的地价是每平方米611元，维权小组出示了一份他们收集来的证据：北市区三竹营片区的两份土地使用证复印件，上面注明使用权类型为“出让”，取得价格“611元/平方米”。
这样一来，本应是“出让”的土地使用证变为了“划拨”，“那我们的房子还是不是商品房？”维权小组成员提出质疑。
出让变划拨：出现几种情况
维权小组强调，根据相关法律规定，房屋开发商对商品房所使用的土地，必须是以出让方式取得，即土地为有偿使用。划拨土地是国家长期建设需要而从国有土地中划出部分土地供建设使用，是无偿使用的。而商品房与经济适用房的区别在于土地使用权属不同，所缴纳的购房费用也不同，商品房的房价中包涵了土地出让金，而经济适用房的房价中不包含土地出让金。商品房的土地使用权为70年，使用权属购房人所有。经济适用房的土地使用权属于国家所有。
维权小组说，如果土地使用证上注明的土地使用权属是划拨，接下来将出现以下几种情况：
一、 向国家补缴土地使用费重新取得土地使用权。
二、 不向国家补缴土地使用费，土地使用权属于国家所有。一旦国家需要收回这块土地变更用途的时候，只对所购的房屋进行补偿，而不对土地使用费进行补偿。
三、 当业主想出让自己的房屋时，还必须向国家缴纳土地出让金，然后才能进行出让。
为了争取自己的合法权益，维权小组现在正在酝酿一场集体诉讼，他们目前正在征集业主，准备以法律手段跟开发商讨说法。
据了解，截至记者发稿时，已有200余户业主报名。
开发商：正在积极解决
金实小区的开发商云南官房土地房屋开发经营有限公司一位工作人员告诉记者，这件事情他们正在积极处理之中。去年土地使用证办下来之后，他们也发现了有些地方出了错，所以从去年就开始回收部分错误的土地使用证。购房合同上为出让而土地证上是划拨的，都已经在逐步收回，将全部改为出让。而购房合同上是划拨或空白的，就要等相关部门的回复，然后才能解决。
律师说法：这种情况不正常
对此，《红色楼市》法律顾问认为，同一个小区有三种土地证，特别是同一单元楼上楼下的土地使用证的性质都不一样是不正常的。按照法律规定，土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。商品房土地使用权的出让期限为70年。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨土地使用权与出让土地使用权相比具有以下区别：（一）划拨土地使用权的标的限于国有土地。（二）划拨土地使用权的取得具有行政性。国家行政主管机关单方面决定是否批准划拨，不需征求用地人的意见。（三）划拨土地使用权的取得具有无偿性。这是划拨与出让土地使用权最关键的不同之处，土地使用权出让都是有偿的，划拨存在两种形式：一种是经县级以上人民政府依法批准，土地使用者无需缴纳补偿，安置等费用就可取得土地使用权的行为；另一种是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付给用地者的行为，虽然用地者要缴纳补偿、安置等费用，但不必向国家支付地租性质的费用，所交的费用仅仅是对原先土地使用者的损失和重新安置的补偿。（四）划拨土地使用权是有无期限性。土地所有人可以根据需要随时可以收回土地使用权。（五）划拨土地的用途具有特定性。《土地管理性》第五十四规定：下列建设用地可以以划拨方式取得：1、国家机关用地和军事用地。2、城市基础设施用地和公益事业用地。3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4、法律行政法规规定的其他用地。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书……”第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”
根据上述法律规定，划拨土地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目，对于纯商业性质的商品房用地，不允许通过划拨方式无偿取得，因为这与我国土地有偿使用的改革方向相悖。另一方面，由于划拨土地使用权具有无期性，对土地使用者有一种潜在压力，因用地者不知道能拥有多长时间的土地使用权。再一方面，以划拨方式取得土地使用权的业主转让房产时尚需缴纳土地使用权出让金，这究竟该由谁买单？云南省建设局和云南省工商局制作的《商品房购销合同》属规范文本，其内容是经反复调研和实践的基础上制作的，业主和开发商在签订商品房购销合同时不应当将划拨还是出让方式这样重要的条款不进行填写，总之，金实小区的业主和开发商应多进行沟通，把土地使用权性质彻底弄清并妥善处理。如双方协商未果也可以通过诉讼等程序判决。
