预售争议暴露楼市五大漏洞

        近期，社会各界对预售制度议论纷纷，而房地产市场运行机制中存在的５大漏洞就在这争论中暴露无遗。

房产融资渠道：窄

        有专家明确指出，是否取消商品房预售制度关键在于房地产开发融资渠道。我国房地产开发融资渠道不畅，金融工具较为单一。央行发布的２００４房地产金融报告也指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在５５％以上。由此可见，我国开发企业的负债主要是银行贷款，包括开发贷款和个人消费贷款通过预售转入开发环节。

预售资金监管：弱

        买期房，尽量选择实力强、信誉好的开发商已成了大家口口相传的买房准则。因为在现实生活中，房地产开发商携款而逃、“半拉子”工程使得购房者收房日期无限延长，这样的案例屡见不鲜。

        由此可见，预售款监管是当前商品房预售管理的一个薄弱环节。有专家指出，必须改变预售款完全由开发商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，对预售款实施有效监管，防范预售款被挪用、套牢等风险。

银行防险水平：低

        央行建议取消预售制度时指出，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。

        而且，基层银行发放房地产贷款存在不少操作风险，如贷前审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实等。

        其实，早在去年６月，央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。

预售许可管理：软

        有些楼盘没有拿到预售许可证，却采取内部认购等方式变相预售，违规发布房地产广告或发布虚假不实广告，以及违规挪用预售款等违法违规活动。

        由于买房和收房之间有一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、延期交房等不规范行为留下了空子，购房者的合法利益常常得不到保证。而这正是大多数消费者希望取消预售制度的主要原因。

市场信息系统：缺

        预售阶段，由于购房者获得房屋销售信息的渠道很少，只能任由售楼人员摆布。购房者合法权益得不到保障的主要原因，是买卖双方存在严重的信息不对称。

        有专家表示，当前要建立健全商品房预售合同网上联机登记备案系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理，扭转市场信息不对称的局面，形成政府监管、社会监督的环境，及时发现和制止预售中的不良行为。