“束河古镇去年就已经开始销售门票了，而且票价不低！”这是记者在不久前从一位房地产业内人士处听到的消息。对于一个旅游项目，销售门票本来天经地义，但问题是，由鼎业集团开发的旅游地产项目——茶马驿站，其实和束河古镇已经完全融为一体，早先售出的商铺、客栈、酒吧等完全依靠束河旅游者的消费而生存，如果束河古镇销售门票，就意味着这个商业项目将和国内所有公园内的商店一样，沦为温室中的花朵，必然面临客流量有限的瓶颈。这样的商业项目前景令人担忧。
据知情人士透露，束河销售门票开始于去年8月。如今一年过去了，茶马驿站的经营状况如何？地产销售是否受到门票事件的影响？记者最近专程到丽江束河进行了调查采访。
销售：卖得不错
去年，记者也曾以旅游者身份到束河考察，当时茶马驿站开业不久，人气冷淡，如今再到束河，最显眼的变化是，在古镇入口处，一道栏杆拦住了游客，进入者每人需买30元的门票。虽然票价并不算离谱，但和自由进出的丽江大研古镇相比，还是让人觉得有些难以接受。
尽管如此，茶马驿站的旅游者还是比去年多多了，一些商户也告诉记者，人流量比刚开业增加了不少，特别是七八月旺季，参观旅游购物者络绎不绝，而此时距茶马驿站正式开业也就一年时间。对人流的增长速度，古镇内的经营者认为还是很快的。但不同于大研古城的地方是，束河的旅游者多以旅行团的形式出现，像记者这样自行购票进入的散客很少。
在茶马驿站销售处，记者了解到，项目销售状况良好，而且投资者遍布全国各地，丽江本地人反倒是少数。到记者采访时至，商铺（含客栈、餐饮店铺）已经实现销售70％以上，而售价根据地段不同，低者约5000元/平方米，最高可达16000元/平方米。应该说，这样的售价并不算低，如此价格能够实现70％以上的销售，茶马驿站基本上算是成功的。驿站内的经营者也证实了项目销售良好的说法。
不过，店铺销售率虽高，开业率却较低。在主干道临街，开业率估计在80％以上，但相对偏僻的次干道两侧，开业率估计最高也只有20％。许多大面积店铺的投资者据说来自北京、浙江、福建等地，但大门紧锁，不见任何开业迹象。
经营：起动迅速
和销售势头相比，茶马驿站内商户的经营状况只能说是一般。在驿站入口处，一家卖民族服饰的店铺老板告诉记者，虽然开发商为了吸引经营者，特意在招商中压低了租金（一般每平方米每月在20元），而且对先期进入者还采取免租半年甚至一年的优惠，但生意差强人意。这家商铺老板说，目前因为还在免租，所以生意不好也还可以维持，如果免租期一到，经营还不见好转的话，她不见得还能坚持下去。不过她同时也认为，茶马驿站的启动速度还是很快的，因此许多人对后市抱有很大信心，正因为这样，古镇主干道两侧的铺面基本都租出去了，现在再找一间位置好的临街铺面并不是件容易的事。
在驿站四方听音广场（类似于大研四方街）东侧，一家银器店老板在慨叹生意难做的同时，也承认游人在逐渐增多，他还透露，由于人气逐渐转旺，代为招商和管理的开发商也越来越有底气，早先，免租期长达一年，到今年初，免租期就只有半年了。而且对个别不好管理的商铺，开发商甚至采取了请出去的强硬措施。“现在的鼎业可比以前牛多了！我隔壁这家店原来的老板，就是因为卫生状况不好，才被开发商赶出去了。”这位银器店老板说。
相比而言，茶马驿站内客栈和个别餐厅、酒吧的营业状况还不错。在飞花触水区的东北客栈，老板自称是束河最早开业的店家，对目前的经营业绩感到比较满意。而隔壁的小吧黎酒吧，据开发商介绍说是束河最火的一间酒吧。记者参观时正值中午，并不是酒吧营业高峰时间，但在外面的遮阳伞下依旧坐满了客人，想来生意不错。但总的来说，茶马驿站内的经营还在启动之中，人气一般，和4公里之外大研古镇内终日熙熙攘攘的人流相比，完全是天壤之别。
门票：一把双刃剑
所有进入茶马驿站的投资者和经营者，看重的都不是束河的现在，而是未来，而未来的参照物就是大研古镇。因为同为丽江世界文化遗产的一部分，大研和束河实在是太像了：一样是小桥流水，一样是老房子、石板街，但大研古城内一间小店的租金直逼昆明的商业旺地，而且一铺难求，作为孪生兄弟的束河古镇自然有理由憧憬未来。
然而，和大研过于相像的束河却要面临如何差异化吸引游客的问题。正如一位资深业内人士对茶马驿站项目发出的疑问：“丽江需要另一个大研，游客需要另一个四方街吗？”正因为束河和大研两个古镇如出一辙，所以丽江的旅游虽然红火，但束河目前却难以成为游客在丽江旅游的必然一站，在吸引游客方面，束河甚至不能和玉龙雪山、云杉坪相比。
也许是出于稳定客流的考虑，束河古镇放弃了和大研古城一样敞开门户，任游客自由进出的做法，而于去年8月开始销售门票。按常理，门票总是限制人流的门槛，但束河的苦衷在于，如果不收门票，由于旅行社没有利益，所以不愿意组团进入束河。而销售门票后，旅行社、出租车司机有了门票分成的利益驱动，开始主动把游客介绍到束河。这也正是目前在束河的旅游者以旅行团为主，而散客很少的原因。
放弃散客而争取团队，束河走的是一招险棋，但出人意料的是，茶马驿站内的经营者对此却有褒有贬。赞同者一般是些临街商铺的商家，他们认为，如果不收门票，单纯依靠散客的话，由于束河的知名度、吸引力目前还不如大研，客流没有丝毫保证，大家生意太难做。收门票后散客固然少了，可是团队多了，生意还可维持。客栈、餐厅是门票的明确反对者，因为旅游团的食宿大多不会在束河解决，散客是茶马驿站内客栈、酒吧的主要消费者，有了高达30元的门票，散客流失严重。门票已经成为束河商业发展的一柄“双刃剑”。
据记者不完全调查，束河大多数经营者反对收门票，他们也曾多次向开发商鼎业集团反映，但目前还看不到取消的迹象。
出路：商业差异化
有了门票，束河古镇就像一座大公园，而茶马驿站就像公园里的商店，众所周知，公园内的商业就像温室里的花朵，生命力是脆弱的。束河如果和大研争夺客流，收门票是没有出路的，作为开发商不可能没有这样的远见。就在记者完成这篇报道前，茶马驿站项目的策划代理公司打来电话，解释说束河的门票在明年就会取消。
但这并不足以打消商户们的顾虑，因为束河和大研虽然同是丽江世界文化遗产的组成部分，但在普通旅游者眼里，二者同质化严重，显然有着“既生瑜，何生亮”的竞争关系。决定茶马驿站发展前景的关键是，如何让束河与大研尽可能不同。
在束河采访期间，记者注意到一个现象，也许是茶马驿站的优势所在。茶马驿站由于是实质上的现代建筑，在规划、格局上更利于商业经营，所以一些餐饮店、客栈的档次明显比大研古镇高，也更有特点。比如在餐饮休闲区，开封第一楼的招牌十分显眼，这是一家有全国影响的北方餐饮品牌，而就在其周围，又有东北、重庆、丽江、西藏、台湾等各地风味餐厅，大有一条街汇聚天下美食的气势。但在大研古镇，受老建筑本身制约，商业业态最多的是各式旅游商店和大大小小的酒吧、茶馆，有特点的餐饮店也有，但规模、档次、品牌、环境、卫生大不如束河。
去丽江旅游的人大都喜欢住在古城里，可是大研古城内的客栈普遍条件较差，但在束河茶马驿站，古香古色的客栈内部条件一点不逊色于星级宾馆，所以格外受散客欢迎。记者在采访中也了解到，在茶马驿站内各种商业业态中，客栈的经营状况是最好的。
如果把小型高档客栈和特色品牌餐饮、酒吧作为束河商业形态的主攻方向，以此吸引游客进入束河，或许是带动茶马驿站商业街店铺经营，凸现束河与大研商业差异的最佳突破口。
检验：需要时间
迄今为止，就销售和前期招商经营而言，作为一个具有全国影响的旅游商业项目，束河古镇、茶马驿站的开发是成功的，可是考验商业项目最终成败的时间周期不是销售终结，也不是一年两年，而很可能是5年、10年。和历经沧桑的束河古镇相比，茶马驿站的历史太短；和人气鼎盛的大研古城相比，茶马驿站的商脉才现端倪。
为了和束河古镇真正融为一体，茶马驿站的建筑完全仿照纳西民居而建，甚至道路也用了和四方街一样的石材铺筑，然而新铺的石板街路面毛糙，未经任何打磨，走上去很不舒服，不几步就感到脚底酸疼。相反，在四方街上，古老的石板路早已被千千万万人的脚掌磨平发亮，大研古城的神秘魅力大概就来自于看不到头的绵长岁月和柔软时光，而这，正是茶马驿站永远无法取代古城的地方。
■ 后记
在写这篇报道之前，记者的朋友，也是茶马驿站的合作伙伴打来电话问：你的报道是褒是贬？这是一个让人难以回答的问题。显而易见，贬低茶马驿站不是记者和《红色楼市》的本意，因为能够在文化保护和商业开发方面比茶马驿站成功的例子不多，但是，一味吹捧这个项目也非这篇报道的目的。作为一个具有探索精神，令人尊敬的商业项目，《红色楼市》无意对茶马驿站说三道四，我们能做的，只是客观记录，公正评述。
（■ 资料链接）
茶马驿站位于束河古镇，占地223亩，距丽江大研古城约4公里，规划为纳西民居建筑风格，民宅内的物业类型包括商铺、产权式酒店、主题公园、休闲酒吧等。二期规划建设高尚别墅区及旅游休闲度假物业。茶马驿站的开发和束河古镇原生态民居的恢复，以及束河旅游品牌的推广，都由由丽江鼎业旅游公司斥巨资5亿元完成。（综合）
