付定金时须认准交房期

        杨先生问：我在某小区认购了一套商品房，并且交了1万元定金，后来了解清楚该房要到2007年才能交房，我认为交房时间太长，而我们明天又急着要搬到昆明，所以我决定退房，像这种情况是否能退回我的定金？

        答：很难退回定金。定金是杨先生与开发商为将来订立商品房买卖合同而约定的担保，由于杨先生单方面的原因不想购房，依据法律规定，当事人约定以支付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。因此开发商有权不返还定金。杨先生在认购商品房前应当了解清楚该房的交房时间，以交房时间太长作为退房的理由法律是不予支持的。建议杨先生和开发商协商解决。
   
        何小姐问：我外婆有一套房，想给我舅舅，是否需要她的别的子女同意？如果要卖给外人，是否也需要她的别的子女同意？

        答：无论该房要转让给何人，如该房的产权人只有何小姐的外婆，则不需征得她的子女的同意；如该房还有其他共有人（如何小姐外婆的子女），则需要征得共有人的同意，否则买卖合同无效。
   
        周女士问：开发商办理产权证的最长期限是多久？是否有什么法律条款来约束开发商？

        答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。”第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条理》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同的赔偿损失的，应予支持。”这两条司法解释明确规定了开发商在正常情况下办理房屋所有权证书的期限及超过期限未办理的相关法律责任，购房者如在购房后在房屋权属证书上出现问题，可以以这两条司法解释作为法律依据，维护自己的权利。
   
        双小姐问：单位集资房是否有房产证和土地使用证？

        答：如你单位建盖集资房依法经有关部门批准，建房手续完备，可以办理到房产证和土地使用证。
   
        张女士问：我在某楼盘认购了一个铺面，并且交了2万元定金。但现在该开发商因为涉嫌侵犯了周围住户的采光权而被告上法庭，官司目前还没有结果。这个商铺我还能购买吗？

        答：可等判决结果公布以后，看判决结果是否影响到你认购的铺面，如没有影响，你可以购买。如有影响，依据相关法律你可以不予购买并要求开发商退还定金。
   
        李先生问：我在关上某花园购买了一套商品房，今年1月份交付使用，现在开始出现大面积渗漏，影响了我们的正常生活，根本不能住。跟开发商协商后并未得到满意结果，所以想打官司。这种官司能打赢吗？

        答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间内造成的其他损失由出卖人承担。”李先生可督促开发商尽快把房屋漏水的问题彻底解决，必要时请房屋签定部门进行质量鉴定，如存在严重质量问题可诉至法院解决。
        生活新报红色楼市法律顾问：陈平，高级律师，西南政法大学法律硕士，现任云南国平律师事务所主任。


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