房产专家叔丹为本报读者指点迷津——怎样投资房产赚钱

        目前股市惨淡，银行存款利息低，基金、国债、保险等金融产品投资和操作性比较低的情况下，投资房产是一种很好的保值增值的投资方式，但要怎样进行房产投资呢？昆明资深房地产顾问叔丹做客新报“财富大课堂”为广大投资者指点迷津。

        最近，楼市情况不好，与去年同期相比，交易量萎缩，楼市前景仍然乐观。楼市和股市投资一样，不是在做某个楼盘，而是在做大盘。只要没有出现大的拐点，中国的整体经济是增长的，整体会是一个牛市。1992年是中国房地产的元年，要出现这个拐点是四五十年后的事。

        同时，房地产是一个具有常规性增长的行业，增长是常态的，停滞、回落是阶段性的。一般周期是10年，春季是房产的复苏期占到周期的一半，目前中国房地产处于秋天，做长线投资对时间的要求不高，能跨过这个季节，而做短线入市机会并不成立。 做长线投资持有一个周期七八年相对是较安全的。要考虑多个因素，首先是物业品质，物业质量和品质具有长期性，比如物业管理，对长期增值和保值具有重大意义；其次是折旧，房产折旧包含有物理折旧、功能性折旧和环境性折旧。功能性折旧是进行长线投资考虑的重点，还有，做长线投资要考虑出租，出租是降低财务成本、取得有效收益的有效途径。

        同时，建议选择大品牌房产公司进行投资，不要被小恩小惠吸引，房产定价猫腻太多，优惠对于长线投资来讲是纸上富贵，对于短线投资者是一个价格标杆。

        长线投资者最忌讳的是短视，只看短期利益，长线投资者应发挥资金大和撑得住的优点，长期持有，卖掉了再买还会损失掉好大一部分租金。

        短线投资相对风险高，但单位时间内收益大，适合赚短期的热钱。这类投资博彩的氛围很浓，难操作。受很多因素制约，比如开发商的定价、销售渠道，周边的物业等。

        短线投资要跟着人气走，如果开发商营销能力强但产品不好，在落成前找个高点抛出。做短线投资忌讳贪时间，一般房子在交付的时候达到最高点，这个时间出手比较好，如果等衣服挂出后，折旧开始体现，新物业的感受没了，就变成做长线了。

         叔丹说，商铺和小户型都是投资性房产，这两种商品因为有较好的市场和投资规模，可控，很受投资者的喜欢。购买者和消费者是分离的，作为投资不能凭自己的喜好选楼，要考虑租给谁,租客喜欢的是什么样的地段和房子，喜欢什么样的投资生活方式。      

        首先以小户型为例，小户型分为单身公寓和小套型，小户型供给不足，特别是市中心。70平方米的二手房开发成本高，许多小区都没有，许多人想买买不到，需求很大，大约占4成。   
   
        如果做这类房的长线投资，用来出租，那么关键是房屋出租总价，不要在乎关心朝向，因为租户并不是不关心这些，不关心环境，而是租户关心配套设施。     

        对于短线投资，应该关注的是整个片区的供应量和价格水平，如果稀缺的话要关注环境、朝向和品质等。

        投资前要多研究几家中介租赁市场和多观察二手房价格，对比和预测。一般，长线投资租赁回报率要达到每月千分之五，短期投资回报要在每年10%以上才有投资价值。      

        其次是单身公寓。单身公寓有好大一部分作为写字楼或者商务寓所，住在单身公寓里的人非常迷恋都市生活，家庭氛围相对较弱。这类房产讲究的是地段，露脸、建筑外立面、电梯的数量等因素都非常重要，要具备要么有商务氛围，要么有灯红酒绿的都市氛围。因为这些方面直接影响着房屋以后的价值。同期产品，硬件直接影响着租赁市场的价格。

        一般来说，长线投资租赁回报率要达到每月千分之五，短期投资回报要在每年10%以上才有投资价值。

        然后是商铺。买商铺赚钱，一铺养三代的投资观念根深蒂固。但这种观念到现在是错误的，现在的昆明和以前不同了，十年前每年释放三五百个铺面而现在每年都是几千间，而且现在开发商定价的时候已经把未来的价格兑现了，绝不保护投资客。 
     
        商铺没有房产稳定，但增值空间比房产同期增值空间大，也适合做长线投资，但商铺的运营周期比住宅的运营周期长，持有20年甚至更长30年比较合适。

        投资商铺，要注意区分如何挑选，也要分情况，是市中心集中式商业铺面，还是市中心商业街铺或者是小社区铺、专业市场。

        建议返租式商铺大家不要购买，这种物权分散导致严重后果和投资陷阱。存在着法律手续的残缺和制度等问题，但也不是一概而论，要根据具体物业进行全面了解分析后方可出手。

        市中心商业街铺非常具有投资价值。比如，昆百大A座、景星街、顺城街等都值得关注。    

        想投资小区商铺的朋友，要根据人流量来评估。因为，户均占有量是2平方米。根据消费模式，小区消费有40多种业态，简单分为站式消费（百货类）和坐式消费（休闲类），一般规律为：顾客停留时间越短的的铺面单价越高，越小越贵，进深短比较好，店头越露越好，风水犯犯冲也无所谓。顾客停留时间长的铺面，要求面积最好大进深大，要注意找准找风水的驻角位。      

        对投资和消费经验不足以及对行业走势外行难以看准，一定要听取行业内和商业地产业内人士的建议。

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