买房一定要看清合同

“消失”的露台和衣帽间惊醒消费者

        买房时销售人员及两位主管均明确表示房子有露台赠送，所以业主李先生才下定决心购买此房，可收房时才发现原来承诺的赠送部分得不到了。开发商告知“以前与我接触的销售人员和两位总监不能代表开发商，当初所有承诺和答应赔款均不算数”。

         新房于２００３年１月交付，在新房交付时，李先生发现诸多问题与开发商的销售承诺及购房合同不符，开始与开发商交涉，但时至今日开发商一直未给明确答复。

        主卧内的衣帽间问题：自从１月初收房至今，曾多次就合同中标明的衣帽间未建问题提出质疑及赔偿。至今无结论。期间开发商提到可赔偿３０００元，李先生未认同，开发商至今未提出任何其他解决方式。

        阳台承诺赠送问题：在最初接触销售人员时，当时销售人员并不了解李先生所购房屋与其他楼层有何不同，故当场向销售总监请教，得到答复为：所购房屋的客厅及主卧阳台，因无顶，所以视为露台，属赠送部分。李先生十分喜欢这种不封闭的露台设计，这也成为购买此处房产的一大主要原因，因此在合同上签字认可，在付款后购买了这套住房。但在交房时，开发商说露台不能赠送了。

        阳台面积严重缩水及赔偿问题：李先生于２００３年１月８日接收房屋时发现所赠送的两个露台的确未封顶，仍以为此露台为赠送。但因露台面积没有像当初承诺的那么大，显得很小。随即准备与开发商进一步沟通。谁知当２００３年１ 直至２００３年７月开发商给了一个结果：以前与李先生接触的销售人员和两位总监不能代表开发商，当初所有承诺和答应赔款均不算数，即：因以前的所有承诺均无文件证明，故现在只能对李先生的遭遇深表同情，但为显示其愿与客户搞好关系，顺利解决问题的善意姿态，答应赔偿三台空调机以结束历时７个月的纠纷。

        阳台封闭问题：暂且抛开所赠露台及所赠露台之违约赔款两件事不说，单从交付给李先生的现房来说，如果露台面积不属于赠送而需计算在建筑面积内，那么，根据书面合同规定，客厅与主卧阳台均应全部封闭。这是在李先生收房时应做到的。但时至今日主卧处的阳台仍未封闭，就这样的房子根本不能算做完整的交付使用。

        李先生认为上述的几个方面都有开发商违约的成分，同时，不能理解，开发商高层人员的赠送承诺为什么可以如此言而无信。作为购买房产的客户，可以说并不关心与之打交道的销售人员及其他工作人员与开发商本身的业务关系如何，对于个人来说，与销售人员打交道，不相信他们相信谁？现在仅一句销售人员不代表开发商就把以前所有承诺一笔抹掉，是不是太不负责了？而且能否收集起当初的所有销售人员承诺的证据，李先生仍没有十足的把握。月１０日李先生再次去看房时，发现其中一个露台的客厅处已被封闭，另外一个露台的主卧处未动，保持开放。随即开始与楼盘的两位销售总监进行沟通，被告知露台封闭是为了保持外观一致，自１月份至４月份期间，李先生又多次致电开发商。就露台面积问题与两位销售总监沟通。最后得到两位总监的最后答复为因建筑方案改变再无赠送的露台了，但答应赔偿露台所对应面积，并声称只是未找到一种合适的方式处理此笔账务，让李先生稍等一段时间，李先生表示同意并愿意提供协助。在此之后的一段日子，李先生又数次致电给他们，得到的答复一样：稍等。 《红色楼市》法律顾问陈平律师认为：在认购以及签订商品房买卖合同以前，购房人应当明确所购房屋的基本情况及开发商提供的装饰、设备标准及具体的赠送承诺，并要求开发商在合同中注明，以便将来当所购房屋出现差异时可以依据合同约定维护自己的权益。

        案例中关于主卧内的衣帽间问题，由于合同中标明了有衣帽间，因此李先生有权要求开发商履行合同的约定，设置一间衣帽间；也可要求开发商付违约责任，在合理的范围内对李先生进行补偿。关于阳台承诺赠送问题，虽然买房前销售人员承诺将赠送阳台，但由于在合同中并未明确该内容，因此只能要求开发商按样板房的标准进行交付。如李先生能找到当初的销售人员来作证当时承诺过赠送阳台的证据，那根据《民法通则》第四十三条之规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”开发商应向李先生赠送阳台。否则法律是不予认可的。关于阳台面积严重缩水及赔偿问题，如合同中有约定则按照合同约定处理，如没有约定，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。即如面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；如面积误差比绝对值超出3%，购房人可以要求解除合同并返还购房款及利息，也可继续履行合同，但开发商要对房屋误差的面积依法进行补偿。对于以上几个问题，李先生可先与开发商进行协商，如协商未果可诉至法院以维护自己的合法权利。