土地运营：滩涂上收获珍珠的事业

        正如珍珠的诞生一样，我们坚信：土地也需要一层层地不断包裹；需要持续的滋润。这种滋润甚至也要经历那种甜蜜与痛苦交织的过程，从泥沙中执著地培养出珍珠。

        “让房地产商退居二线，让城市运营商走上前台。”著名城市运营战略专家王志纲先生曾在我国南方某城市一个房地产商云集的论坛上作如是言。

        土地是国民生产的基础资源。在农业经济时代，土地甚至是一切财富的根本来源。到了现代，随着房地产业的发展，土地的利用与开发更是成为城市发展的一个重要战略。虽然，土地的价值已经被社会广泛的意识所感知。但是，如何合理地使用土地和如何有效地体现土地价值，在这个命题上，政府、社会、房地产商各持己见，甚至有的时候观点还会相互对立。其实，这种情况的出现固然与各方的利益出发点不同有关，但也与各方在土地使用上没有共同行为准则有很大关系。新形势下，传统的土地开发思维已经不起作用。如何使土地开发的各种角色行为合理化，将是一个现实而迫切的问题。

        新趋势：从土地开发到土地运营

        随着中国城市的发展，过去那种简单的土地开发战略已经不能适应新形势的需要。在过去的土地开发中，政府要么把土地作为一种招商资源；要么把土地视为一种财政创收来源。从观念上来说，土地在政府眼中是一种可以置换的固定资源。在过去的许多年里，这种认识对于中国的房地产业的发展是有一定帮助的，但是，随着国家对土地使用权限的严格控制和城市扩张带来的土地供应相对稀缺局面的出现，土地已经在数量和质量上发生了巨大的变化。那种不假思索的、粗放型的土地开发将面临着现实的考验。

        其一，市场条件下，土地价格比以往任何时候更接近实际价值，发展商要想从土地中获得较高利润率，必须完全体现甚至是提升单位面积土地的潜在回报率。

        其二，同样是在市场条件下，市场竞争的强化必然导致产品优胜劣汰，随着土地在房地产开发成本中所占的比率越来越大，如何在合适的土地上建造合适的项目已经成为房地产企业的工作重心。

        在这两种趋势性变迁的考验下，过去意义上的那种土地开发思维将不可避免地被全新的土地运营理念所取代。

        土地运营：几千层包裹叠加成珍珠

        土地运营与简单的土地开发不同。土地开发强调尽可能地挖掘地块的已有价值；而土地运营则不但要挖掘已有价值，还要从一个更大的更宏观一些的视角去发掘土地的潜在价值。

        尼采说，“兔子有7层皮，而人即使剥掉7×7层皮还是不能发现它的真面目”。土地运营者应该深切地领悟这句话。因为从运营角度来看土地，它是人们各种社会关系的综合，或者说是一个价值的复合体。同样的土地，对于不同的所有者、使用者或租赁者都有不同的意义；同样的土地，在不同的时间段、不同的资本投入、不同的生产流程上也都会形成不同的资本率。土地运营就是要尽可能准确而迅速地发现社会关系中的有用价值点；发现7×7层皮里的真实面目，而不为假象所迷惑。

        要收获珍珠，必须经历一个漫长而艰辛的过程。当然，对于具有优良素质的开发企业来说，这个过程或许也是一个美好而享受的经历。用珍珠贝的眼光来看一块处女地无疑是令人期待的，在经过一个化学或物理混合的过程后，珍珠将从一个坚硬的外壳里露出来。而对于许多开发商来说，养成珍珠并不难，难的就在于如何培养出一颗璀璨夺目的上等明珠。

        政府和开发商的城市运营机制正在逐步形成。对于土地运营商而言，灵机一动的闪光智慧固然重要，但就长远来看，进行企业流程再造，把企业工作重点转移到土地运营的价值重心上，这样才能适应未来市场发展的要求，实现企业的持续、稳定发展。

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