楼市大趋势 11位房地产精英房交会印象调查
五大难题困扰大盘开发
■深圳至祥置业昆明区域总经理周曼
难题一：规划难以超前。大盘容易作整体全盘规划没错。然而，大盘项目一般都是分期开发，拉长战线，开发周期达5年左右。5年以后的住宅潮流是什么样？所谓“计划赶不上变化”、“船小好调头”，开发商如何解决这个两难命题？不能不引人深思。
难题二：客户难以定位。寻找客户是任何产品的关键环节。众口难调，怎样使户型更有针对性？这就给客户定位带来难题。
难题三：资金难以筹措。由于地产经营中的利润诱惑，有本事拿地就有赚钱的机会，所以自己是否有实力、有多少斤两，都需要好好称称。否则规模经营，最终变成发展商的简单合作开发。
难题四：节奏难以控制。开发节奏是地产经营的一门学问。分两期还是分三期，主要还不光是一个资金问题，而是一个市场预见问题，同时也是一个项目内在的联动问题。
难题五：价格难以把握。一个大盘，前期如何定价？高了被动，低了不赚钱。高了是降价还是不降价？降，对不超前面的业主，也有伤自己的品牌筋骨；不降，房子卖不出去，那怎么行？必然会陷入左右为难、进退维谷的尴尬境地。
未来大盘开发量将占市场供应量的60%-80%。从大盘开发商的职能来说，谁更能站在政府运营的高度来开发大盘，充当城市运营商的角色，那谁就更能得到政府支持，也许更有机会成为下一个万科、顺驰。
楼盘将侧重文化理念和休闲性
■昆明同策经济房屋公司总经理李军
从本次房交会来看，昆明房地产市场较以往成熟很多，从开发理念上看，以前的楼盘很少考虑到文化、思想等因素，今年的很多楼盘则在这些方面作出了较大突破。
本次房交会上展现出了很多新盘，这些盘大部分将会在今年年底至明年上半年推出，大量的楼盘在陆续上市，导致短期内供给大于需求，将会促使明年的房地产市场竞争加剧。
今年国家对房地产的多项调控政策出台，楼市逐渐趋于规范和理性，这要求今后无论是开发商还是经济公司，都需要更加专业化和规模化。
从价格走势来说，昆明楼市的总体价格走势仍会是平稳上升；从板块走势看，今后昆明房地产开发中，东南板块将成为投资热土，同时多个新盘同时亮相西市区，特别是高新区，今、明两年呈现热的趋势。
产品设计开发过程中，开发商今后将注重小区生态化、人性化发展，侧重楼盘的文化理念和休闲性。产品是否有新的开发理念将是今后楼盘间竞争的焦点。
昆明楼市开发向东南迁移
■万兴印象营销总监李友康
房交会信息反映出，昆明楼市很火，但是又很理性。相对于北京、上海、深圳等地，昆明的房地产市场基本上没有什么泡沫，可以说昆明楼市的发展基本反映了市民的真实需求。昆明的二手房市场相当活跃，这说明了昆明的住房需求很大，房地产开发有相当大的空间。
但是昆明的房地产市场给人的总体印象是发展相对滞后。与重庆相比，昆明与重庆的人均收入水平基本相当，但是在产品价位、开发设计等方面都有所滞后，而且昆明楼市存在产品同质化较严重的现象。目前的昆明楼市所处阶段只相当于两三年前的重庆。
昆明房地产开发呈现出围绕市区中心一圈圈向外延的趋势，但是在重庆，则呈现分为多个中心，如各区都有自己的中心，分组团、多中心发展的局面。因此，现在随着政府引导，昆明房地产开发呈现出向东南迁移的趋势，多中心的出现是符合城市发展需求的。
从供需上看，昆明的住房需求很大，今年年底到明年的市场楼盘放量也比较大，但是真正适合购房者需求的产品还存在相对短缺的现象。
从长远看，昆明楼市价格将呈稳中有升的趋势，无论是从总体房价还是相似地段纵向对比看。
今后昆明的房地产市场竞争将会越来越激烈，竞争将不光是楼盘本身的比拼，而将会延伸到市场策略、营销方式等一系列的竞争上。
房地产下一个春天不能靠等待
■昆明新航房地产经纪有限责任公司总经理何炬
一年一度的秋季房交会至少给我们提供了一个昆明楼市一叶知秋的好机会。
首先一个变化是，房地产供应总量迅速放大，新盘层出。相对于往年八九十个楼盘、一两百万方的供应总量而言，今年房交会的楼盘数量虽不惊人——一百多个楼盘，但总建筑面积却高达四五百万方。这其中有30多个新楼盘集中亮相，实际上这30多个新楼盘有不少是应该在上半年就推向市场的，但由于政策、市场的影响，被推迟到房交会才一展芳容。更可怕的是，还有四五十个新盘正等着上市，如果房交会传来房价大涨，哪怕是房价走稳的消息，这些笼中之虎就会扑将出来。
其次，二环路以内大型商业地产项目是绝对的主角，而纯住宅楼盘，除中央丽城二期外，大都是些中小盘或尾盘。顺城、东盟国际城、正义路改造等大型商业地产项目蓄势待发，可以想象，在今后一年多的时间里，昆明商业地产格局必将发生翻天覆地的巨变。值得特别关注的是，这么多重量级的商业地产项目都集中在昆明的第一商圈，无论是项目所处的地段、还是开发商的实力都在伯仲间，那么，几者之间如何错位，如何营造自身特有的商业氛围，甚至如何招商、经营就成了众所注目的事，大项目之间的过招稍有不慎就可能带来全盘被动。因此，产品的定位和创新、营销推广的细化和务实、后续招商和经营的确定等问题，开发商不可不慎！今年的商业地产由于房产新政的出台，捡了个大便宜，一度成了开发商的救命稻草，这根稻草现在看来也靠不住多久了。
再次，昆明四区的房地产出现了截然不同的发展势头。北市区进入调整期，类同楼盘过多，竞争加剧，总体规划上的局限使其发展前景堪忧。南市区尤其是东南方向，将是昆明房地产业下一个风暴眼，未来不久这里将涌现出大量的新楼盘，但南市区应该接受北市区的经验教训，规划和市政配套建设上不要重蹈覆辙。西市区虹山、高新区一带尚有潜力可挖，不过，政府规划和土地总量对这一带的限制较大。
总体而言，政府对房地产行业的调控政策进入了成熟期，开发商拿地、立项都处在一个相对透明的平台上，同时由于投资者已经对生造概念、虛化作秀的营销等手段失去了兴趣，这就要求开发商只能从产品创新、务实营销和品牌建设上下工夫，在合适的地段上盖合适的房子，以合适的价格和富于特色的营销策略售给合适的客户群体。
一方面是越来越多的人和资金涌进房地产行业，供应量成几何倍数增长；另一方面却是越来越理智的消费群体、越来越饱和的市场和越来越透明的政策，房地产业的下一个春天何时到来，实在不敢草率断言。但有一点可以肯定，昆明房地产下一个春天不能只靠等待，开发商必须主动改变适应形势，以往那种拿到地就能赚钱的好时光，可能不会再来了。
北市区的楼盘品质在不断上升
■实力北岸销售总监陈静
本次房交会是历届房交会规模最大、参展楼盘最多、参观人流量最大、成交额最高的一届。
从总体印象上说，本次房交会上，楼盘供应量较大，新盘层出不穷，楼盘类型比较齐全，别墅的供应量也相对有所增加。
从本次参展项目看，有很多楼盘向深圳等东南沿海城市学习，包括学习其展示方式、楼盘包装、操盘手法等等，展会上别样院景的行为艺术别具特色，属典型的借鉴深圳楼盘展示模式。
楼市价格走势仍会呈现平稳上升的趋势，前期预计国家相关政策将会对楼市进行打压，现在看来，此项预计并未成型。
从未来楼市板块发展走向看，东南方向是发展重心，但是北市区仍有一定作为。南市区仍会是中高档楼盘的聚集地，北市区的楼盘品质也在不断上升，以前昆明楼市“南帝北丐”的局面有所改观，财富中心的推出，改善了北市区功能布局。
目前昆明楼市欠缺的是开发商整体服务理念，以及自主创新等等，在昆明，同质化、模式化现象比较严重。
