■ 断档品种之一
写字楼供应断档 前景看好
根据当前市场状况，在国家控制房价，限制投资性住宅消费的情况下，写字楼比住宅和商铺更具有开发和投资价值。昆明金石创业公司分析认为，如果从投资角度讲，目前写字楼甚至比商铺的回报还要高。据该公司调查，眼下昆明写字楼的租金年回报率已经高达10％，而且出租率非常高，但众所周知，昆明几个商业楼盘给予投资者的回报承诺最高的不过8％，有的只有6％或者更低，而且还常常不能兑现。
从各方面情况看，现在是昆明开发写字楼的最有利时机，但是和5年前相比，如今写字楼市场的需求特征已经发生变化，中小型民营企业、外地驻昆机构成为写字楼购买的主力，那种整层甚至整幢楼宇购买的时代已经过去，因此，开发新一代写字楼应该适当划小出售单位，增加户型变化，这对电梯配置、给排水设施、通风管道、电力布局和停车位数量都提出了新要求。另外，作为重要的投资工具，实力雄厚的开发商可以考虑保留部分或大部分物业只租不售，也可以开发产权式写字楼，以返租形式吸引投资者购买。以现在高达10％的投资回报，写字楼有可能成为比商铺还抢手的地产项目。
昆明写字楼怪现象
2004年，房地产开发高潮之年，在售的上百个楼盘中，竟然只有一个写字楼项目，而且这个项目还是在上个世纪末就开发的，只不过现在才销售罢了；今年仍然如此，纯写字楼仍然寥寥无几——而这就是昆明房地产市场的怪现象：住宅、商铺开发热火朝天，写字楼却无人问津。在国内省会城市中，类似昆明这样，数年间不开发一个写字楼项目的城市可以说是绝无仅有。今年已经接近尾声，纯写字楼市场上新项目依旧是空白。
在昆明，最新的写字楼大多是5年前开发的，像建工大厦、金泰大厦、志远大厦、华尔顿大厦、华尔贝大厦、如意大厦、三合商利写字楼、文贸大厦、证券大厦等等，尽管销售时间前后不一，但都是在1999年昆明世博会前立项开工的。从1999年至今，除了北市区的银座、丹彤现代城等外，昆明再无真正的商业写字楼开工建设，有的只是个别商住楼（如银海国际公寓）和改造项目（城建大厦），如果有公司要买写字间，只好去买那些竣工好几年的“老楼”了。
业内分析萧条原因
提及昆明市写字楼开发的萧条状态，业内人士的认识都比较一致：主要是1999年昆明世博会前写字楼盖得太多、太集中，以致于远远超过了真实需求，市场不得不长期陷入调整消化阶段。这就像一个人一顿饭吃得太饱，坏了胃口，结果好几天吃不下饭，需要长期调养一样。
上个世纪90年代最后几年，昆明掀起了建国以来最大规模的城市建设高潮，在这场被称为“把昆明城建水平提前了10年”的热潮中，写字楼遍地开花，据统计，仅在1997、1998、1999年开工建设的写字楼就接近20幢，总建筑面积超过40万平方米，如果再加上在此期间在建的商住楼项目，昆明当时用于商务办公的房地产开发面积估计在60万平方米以上，远远超过了市场需求，因此大部分项目从一开始就陷入了销售困境。
三合商利是昆明最早的纯写字楼项目之一，1998年开始销售，当时广告宣传力度之大，创下了昆明类似项目的纪录，但销售走势缓慢，一直卖到2001年，三合商利仍然没有清盘。
位于宝善街的华尔顿、华尔贝兄弟项目，1997年开工兴建，1999年底项目基本完工，但在当年10月记者前去采访时，大厦销售尚未过半。
糟糕的销售状况让有关部门意识到了写字楼市场的问题，因此早在1999年3月，昆明市有关部门就开始猛踩“刹车”——市计委、建委等发布通知，表示不再审批新的商住楼项目，对没有明确销售对象的写字楼项目严格控制，并对新建写字楼征收高达30％的投资调节税。然而，这些调控措施还是来得晚了，昆明市写字楼市场供求失衡的局面已经形成，但政策作用也还是显现了：在相当长的时间里，写字楼被看成楼市“毒药”，开发商人人敬而远之。一直到现在，虽然政府早已不再限制，可是房地产公司“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，都视开发写字楼为畏途，即使像去年那样10年不遇的市场行情中也不例外。
写字楼明年继续断档
从1999年到现在，昆明只开发了零星几个写字楼新项目，如银座、高新大厦等，在长达5年的时间里，市场一直在消化世博会前的旧项目，所以，昆明就像一座被写字楼“遗忘”的城市。
事实上，写字楼市场正在复苏。
和住宅、商铺一样，写字楼本来是一座城市地产开发不可或缺的一部分，并随着城市经济的发展而增长，像昆明这样数年间几乎不开发写字楼的状况是十分不正常的。
就在昆明本土开发商仍被“写字楼世博会后遗症”困扰时，市场已悄然发生了变化，昆明写字楼市场正在日益复苏，租售行情见涨。
据《红色楼市》走访得知，前几年因集中开发而闲置的写字楼现在入住率都在85％以上，个别甚至达到100％，像华尔顿、世纪广场、三合商利、文贸大厦、证券大厦等写字楼的入住情况都比较好。入住率高了，租金也稳中有升，目前昆明高档写字楼的月租金普遍在50元/平方米左右，条件好的可以超过60元/平方米。至于售价，因为昆明市一环路以内已经好几年没有新建写字楼了，所以市场上没有一手楼盘在售，可以说是“有市无价”，如果是二手房转让，价格比同地段、同档次住宅价格略高。
因为市场对专业高档办公环境的需求越来越大，而近些年昆明主要商务区内又没有新建写字楼供应，所以，一些原本宜商宜住的商住楼，甚至住宅，现在都改头换面，变成了纯粹的写字楼。比如银海SOHO、都市名园等，福林广场目前租住办公的比例也非常高。
写字楼的市场已经变化，但开发商却仍未从前些年的挫折中恢复信心，因此，目前计划中新开发的写字楼项目非常少，而位置好的更是凤毛麟角。
据一些业内人士分析，由于昆明多年没有新建写字楼，世博会前后开发的楼盘目前也已基本消化完毕，所以在最近一两年内，昆明将出现写字楼供应断档现象，估计租金还会上涨。
■ 断档品种之二
节能型地产市场不大 空间不小
在昆明，至今还没有哪个项目公开宣称自己是节能型的，这是一个空白，可能有人认为，这个空白的空间很有限，但是一个空无一人的舞台，仍然蕴藏着不可小视的能量。
北京万国城Moma的“恒温恒湿”、北京锋尚国际公寓的“零能耗”，南京朗诗国际街区的“低能耗住宅”、郑州摩尔“节能概念设计”、深圳蓝牙水晶写字楼的“十大生态智能技术”、济南太阳树公寓的“高舒适度低能耗的新型生态高科技公寓”……这些不是未来科技的遐想，而是迎合目前“节约、节能”主旋律的高科技房产，在资源越来越匮乏的今天，“节能”显得无比重要。
以节能的名义“玩”地产
在地产界，2005年被称为“绿色地产元年”，大量节能地产项目开始浮出水面，政府职能部门、行业协会摇身变成了“节能武士”。地产商们也开始集体为节能“发狂”，好像真的让他们都忘了资金链随时断裂的危机、土地供应吃紧的断顿地产困局。
首开节能地产先河的北京锋尚国际公寓总经理张在东迅速成长为地产界的节能先锋，他说：“北京锋尚一年就接待了200多人次的同行来参观学习，很多同行都达成了节能是突破房地产瓶颈唯一出路的共识。”此时，绿色地产、科技地产、节能地产已经在业界形成一股强势的力量，只要印有节能标志的地产项目都会成为高端地产的销售尖兵和趋势导向。
此节能非彼节能
9月，“什么是真正意义上的节能型住宅”这个问题，引发了各界专家的争议。有专家认为，节能住宅是在房屋的空间设计、室内的采暖设计、小区的环境设计等方面采用了节能技术的地产项目。还有专家认为，只要是达到2005年国家出台的住宅节能标准中规定的65%节能设计标准的住宅就能称为节能住宅。记者问询了到会的许多专家，每个人都持有不同的观念，每个人的说法都不相同，但是对于何谓节能住宅，没有谁能够给出清晰明确的答案。
对于节能住宅认识混淆的局面，中国房地产业协会副会长顾云昌认为,现在楼市中有很多节能地产项目或是科技地产项目，都可以称作节能住宅。9月1日后按节能标准的65%节能建造的项目也可以说是节能住宅，但两者之间差异却很大。比如北京锋尚国际公寓推出的“零能耗”的概念，与按65%节能标准建造的住宅有天壤之别，其“告别空调和暖气”的节能设计，花费的设计和建造成本是普通设计房地产项目不可能达到的水平，同时享受的居住感觉要比普通住宅舒适，所以达到65%设计节能标准的楼盘只能称为节能达标住宅。
目前在建或是建成的节能住宅基本都是由国外设计师操刀设计，照搬国外的节能设计，应用的节能材料大多是来自国外，其节能率要高于节能达标住宅。
当代置业副总裁、节能专家陈音说：“万国城Moma虽然是科技地产，主打节能型设计，但是其建筑节能适用的是国外节能标准。如果按照新标准来衡量，万国城Moma的节能标准远远超过新标准中规定的65%的节能标准。在万国城Moma保持长期恒湿恒温房间内，人体一直处于同一温度的状态中，非常适合人类长期居住。保持室内的长期恒湿恒温是按65%节能标准建造的住宅所无法达到的。如果要按普通技术来建造的住宅达到恒湿恒温，能源的消耗非常大，而应用了节能技术，包括建筑设计和建筑物理学的应用使得万国城Moma的能源消耗量是相同档次住宅的50%。”
对于节能住宅和普通住宅的区别除了专业的划定，最重要的还是消费者自身的体验。以北京的一处普通公寓和北京锋尚国际公寓进行冬季采暖能耗的比较，普通公寓和北京锋尚国际公寓同样100平米户型，普通公寓每年5个月的采暖季，每平米为30元，一个采暖季的采暖支出为3000元。而北京锋尚国际公寓采用的零能耗的设计，住户不需要缴纳任何采暖费用，室内温度常年保持在20度到26度的人体最舒适温度标准。
技术上的“国产”困局
节能地产的概念源自于欧美，其先进的建筑技术、设计、材料都是来自于欧美。而中国楼市的节能项目，清一色都是国外设计师设计，照搬了国外的技术，项目的主要建筑材料都是采用国外进口材料。
起用国外的设计师、应用国外的技术，其成本绝对不菲，这也是节能住宅陷入高端项目困境的原因。以保温玻璃为例，进口保温玻璃每平米最低价是3000元，国产保温玻璃每平米最低价是1000元。虽然进口材料的价格是国产材料的三倍，但国产保温玻璃的保温率只有进口保温玻璃的50%，开发商为了赢得高端客户对于高品质的要求只能选择进口材料。
国外技术和国内技术的差异，使得国内的节能住宅的建造成本居高不下，如果要降低节能地产的开发成本只能使用国产的技术和产品来替代国外的技术和产品。陈音透露，当代集团已经成立节能技术的研究中心，开始研发自己的节能技术，当代集团最新的“上第Moma”项目准备启用自主研发的节能技术，节省了引进国外技术费用的同时，项目销售价格基本接近普通大众的消费价格。
技术国产化意味着成本的降低，意味着消费群体的扩大。据了解，目前国内技术在项目中并没有占到主导作用，采用的都是普通节能技术，其核心技术还是以国外为主。从技术水平的角度，国内普遍建筑设计水平较低，而节能住宅的设计难度远在普通住宅之上，这对于国内建筑设计人才奇缺现状，是一个难以完成的任务。节能住宅除了设计之外，工程建筑的技术也是一大头痛的问题，节能住宅的采暖、照明、空调、户型的建造不同于普通住宅，工程建筑技术的差距也让国产节能技术短期内难以取代国外节能技术。
从时间上来讲，国外节能地产技术已经发展了五十年，而国内只有短短的几年，时间上处于绝对的弱势。从技术的推广上来讲，国外有专门的机构来研究设计推广节能技术，而国内只有几家节能地产商在开发前沿技术，都是各自为政，没有形成强势的集团规模。
