五大趋势左右行业格局
http://www.shxb.net [2005-12-1 10:56:52] 周曼 深圳至祥置业昆明区域总经理
经历了2004年到2005年上半年的宏观调控，住宅市场稳步攀升，在其带动下，商业地产也红火异常。随着中国商业零售业全面对外开放以及《城市商业网点规划条例》的出台，商业地产在近期内将出现以下几大趋势：
商业地产公司“洗牌”加剧
国内各项商业地产调控政策的逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》的出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。门槛抬高后众多不具开发实力的小公司将被淘汰出局，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购现象。
投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开发房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，国外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响。
商家对商铺的需求增加
中国连锁百强近几年扩张的店铺数量呈现出几何增长的势头，对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的“利润点”。2001年连锁百强的每家企业可用的店铺数量是111家，2002年达到了169家，2003年达到了204家。一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度、扩大规模作为企业发展的首要战略目标。但是由于边际效益的下降，内资连锁企业开始放慢了扩张速度，而更加注重门店的管理与效益，从开门店数量的增长速度看，略有下降。
随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场将吸引越来越多国际商家的关注，成为他们扩张规模、占领市场的基础。与此同时，外资商业对商铺的需求将会有大幅增加，商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
社区商业发展潜力大
年初，国务院颁布了《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，网点规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度。这一政策的出台，对今后商业地产的发展产生深远影响。
从各种类型商业地产的发展趋势看，2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。商务部认为：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，数量少、布局分散而且设施落后；现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁荣的基础上，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；功能上，要以百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。
运营模式将回归理性
从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、购物广场、步行街这类形象工程问题逐步暴露出来。一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其重点城市的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。
随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。
业种业态多样化
2005年下半年各类型的商业物业继续其概念炒作，或是强调某种特色或是以其经营的商品为主题。
而国内零售企业由于有政府政策的支持，其发展速度和开店数量都在逐年增加，同时存在家世界、国美这样既涉足房地产又是零售商的企业，他们对商业物业的需求量同样巨大。各类商铺投资者为商业地产的开发提供了极好的发展机遇。各种不同类型的连锁专卖店将继续在各大城市开业经营，从而进一步扩大商业地产向多样化发展。
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