新亚洲 体育城

        我探路 我就是标准 昆明的“体育地产”不鸣则已，一鸣惊人；三年不飞，一飞冲天。在最近于上海落幕的住交会上，“民营资本参与城市运营”成为一个热门话题。有幸的是，对于这种新兴的城市运营模式，昆明拥有发言权，因为昆明新亚洲·体育城在公益地产的开发和运营上开拓了一条新道路，在全国范围内都具有巨大的借鉴和参考价值。
 
        2005年是新亚洲·体育城丰收的一年，最新的头衔是“中国公益地产第一盘”，这个“第一”是一种概括和肯定，也是一种期许。公益地产
怎么做出效益？ 一个占地2200亩的体育地产项目，有一半面积用于建设体育配套设施，万人体育馆、38块网球场，如此豪华的阵容，令人叹为观止。使得体育不再是“配套”，而是生活本身，如果非要说“体育”是新亚洲·体育城的配套，恐怕在全国也很难找到如此奢侈的配套了。
   
         这么大的公共设施，能够持续经营吗？有效益吗？最近，本报采访了新亚洲·体育城开发商颜语先生。颜总回答我们：有！对体育场馆可以成立专业的公司，进行市场化运作，从等市场到找市场、创造市场，可以做到自给自足。另外，万人体育馆等体育配套设施的效益还体现在社会效益、文化效益方面，一个有强烈社会责任感的开发商，就会无比珍惜这样的效益。
     
        新亚洲·体育城作为第一个真正意义上的“体育地产”项目，其意义不仅仅是“先导性”的，而且是“权威性”的。新亚洲·体育城的到来，制定了一个标准、一个高度。
     
        新亚洲·体育城注重的不是短期回报，而是长远的可持续发展，星体公司的盈利模式是体育城的长期收益，不仅其中的体育场馆由企业自主经营，而且体育城中的商业街等商业配套也不进行销售，这样既能保证招商的档次，也能使企业长期受益。体育城中的住宅开发和体育场馆建设可以形成一种全方位的渗透和互补，住宅在升值的同时，体育场馆等资产也相应地增值，这将使星体公司达到一个更高的平台。
     
        新亚洲·体育城不仅仅气势恢弘地诠释了“什么叫体育地产”，而且制定了一套特色的“体育城模式”。公益地产的体育城模式 新亚洲·体育城完全由民营企业投资建设，如此大规模的体育场馆，在全国也是首屈一指的，社会效益相当显著。体育城的事实说明，民营资本参与城市运营不仅是可行的，也是解决当前政府做公益项目时财政困难的一个好办法。
     
        在具体实施上，体育城艺术化地解决了具体操作的问题。
     
        一，价格体系：因为体育设施部分是独立于住宅部分运营的，避免了将公共成本过分分摊在住宅部分，所以，新亚洲·体育城的价格与同地段的产品相当甚至还低一些，况且，加上完善的体育教育等配套的附加值，这个价格的升值空间很大。
     
        二，体育城不仅仅是体育设施多，更重要的是体育城内营造的健康运动的社区氛围，新亚洲·体育城已经请了全球著名的物业顾问戴德梁行进驻体育城，从现在的建设阶段开始就为业主今后的生活着想。
   
         三，卖房子，更是卖健康：在体育城，体育设施和房地产是一个互相支撑和互补的关系，一方面是房地产开发支持了体育设施的建设，另外一方面是体育设施的建设提升了房地产的价值，所以体育城不是简单地卖房子，而是给昆明人营造一种健康运动的生活方式。
 
        四，体育城的社会配套： 2006年6月，“云大附中星耀学校”将全部建成，属股份制办学实体，占地面积120亩，设有小学部、初中部、高中部和国际部，建成后将成为云大附中的主校区。
 
        体育城不是一个简单的体育基地，其中建有写字楼、商业街、学校、电影院这些配套设施，总的说来体育城是一个配套先行的综合性社区。还有完善的商务配套，公司设在体育城内不仅到新旧城区办事都方便，有银行明确表示了在体育城设分行的计划。
 
        体育城的万人体育馆预计在2006年年底完成，能够确保2007年残运会的场馆需要，同时第一期住宅也将竣工交付，另外在体育城旁边已经有了一个即将建设的大学。体育城的绝版模式 2200亩的项目，一半是运动、休闲等配套设施，一半是住宅、商业等房地产项目，万人体育馆和全国规模最大的国际网球中心都在新亚洲·体育城里面，公益地产第一盘，此言不虚。

■ 专家观点

地产开发在城市营造中功不可没
 
        中国房地产市场的开发已经16年了，很多城市都正以日新月异的速度不断刷新着自己的脸孔。回顾16年来的城市进程，房地产开发一直伴随着中国城市发展浪潮，一波又一波。随着城市化进程步伐的加快，行行色色的地产项目在轰隆隆的机器声中在各地拔地而起。可以说开发商在城市建设过程中立下了汗马功劳。
   
        然而，当我们从城市营造的角度来看房地产市场开发的时候，事实上开发商是处于一个相对弱势的位置。政府：要做城市最大的开发商
   
        其一是因为开发商能撬动的仅仅是一个局部，仅仅是一种微观行为，而难以影响到宏观层面。不能说开发商唯利是图，因为有很多事情仅凭开发商或者说单个开发商的力量也是心有余而力不足的。比如在开发一个地块的时候，如果没有得到政府在城市与区域规划方面的定位与引导，开发商可能看到的就仅仅是这个地块开发能够带来的经济效益而不是之后带来的社会效益。由此导致一些项目的开发不仅没能达到社会价值与经济价值最大化，反而对城市资源造成破坏。
   
        其二是开发商由于其商业运作所扮演的角色，致使其在与消费者对话的时候往往难以让人信服，同时对群众的号召力与推动力都不足，造成工程开发的困难。比如现在的旧城改造问题。像至祥在青岛的一个旧城改造项目就出现了很多的问题。当时我们签的合同也很大，光佣金的价值就有了1个亿，但是这个项目到现在也没有能顺利启动，因为钉子户太多。在这种情况下，政府就应该发挥作用。政府不能只把自己作为卖土地的一方，土地卖了就一了百了。比如一些安居工程，政府交给开发商做，然后又要限制它的价格，这对开发商来说也是左右为难的事情。我想在这样的情况下，政府应该首先参与，开发商应该作为一个建筑商，政府利用一定的补贴形式把安居工程做好，这样大家都没有脾气。
 所以说政府要做城市最大的开发商，对城市开发进行引导。

        开发商：要有社会责任感和使命感
 
        从开发商的角度来说，应该具有一定的社会责任感与使命感，要站在城市的角度来考虑项目的可持续发展，因为土地开发并不是简单的商品交易行为。开发这块是占了城市营造相当大的比重的，它是一个基础，土地不可再生也不可以移植，一个项目的开发占用了很多城市资源，不能说拆了建、建了拆。要考虑建造百年建筑。
   
        我们知道，项目的价值往往是决定于区域的价值，而区域的价值是靠城市规划来显现的。很多开发商也很清楚只有区域是好的，项目的开发价值才能最大化，或者说项目才具有诱人的升值潜力。而要建造一个社会效益与经济效益都兼具的项目是需要战略眼光和相当气度的，这不仅需要开发商和政府的充分沟通，也需要开发商和开发商之间的适当沟通。
   
        至祥服务过很多的开发商，他们都有一个问题，就是保密工作都做得很好，不到最后一刻不揭开项目的盖头。这是一种很危险的行为，因为完全的信息封锁会使同时间内的项目开发出现功能、形态等方面的撞车，造成同质化的东西太多，没有差异性，导致一个区域内的供过于求，另一个区域没有选择。
   
        至祥公司结合自己的策划与运作项目的一些感触与认识，深切地感觉到，无论是政府，还是开发商，都必须先“读懂”这个城市后，才能建设城市、营造城市。换一句话说就是，开发商与政府都必须为这个城市的长远发展负责，避免短视行为，建设出切合实际的楼盘与项目。从这个角度说，开发商是项目的“运作人”，而政府应是项目的“把关人”。项目定位、运作得不好，政府就有责任拒绝其“入关”。
 
 （作者为深圳至祥置业昆明公司总经理周曼）