昆明的炒房成本一夜间增加了5.5%。日前，昆明市地税局发布通知，明确了二手房交易中的营业税税率——在2005年6月1日后购房，持有不满两年就转手的，必须全额缴纳5.5%的营业税。
关键一：时间决定缴税多少
据介绍，新规定首先明确了个人住房交易的营业税征收额为5.5%，纳税义务人为卖房人。其次，新规定明确了房产交易的时间概念以及缴税额度：
全额征收营业税：自2005年6月1日起，个人新购买住房不足2年转手交易的，销售时按取得售房收入全额征收营业税及城建税和教育费附加、地方教育附加、印花税；
减征营业税：对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房价款后的差额征收营业税及城建税和教育费附加、地方教育附加，按照售房收入全额征收印花税。
免征营业税：买卖住房时，是否可以按照新普通住房标准执行，关键看时间。税务机关将按照房屋产权证或契税完税证明上注明的日期，以最先发生的时间为准。如果在2005年6月1日后，个人将新购买超过2年（含2年）的符合普通住房标准的住房对外销售免征营业税。
关键二：如何认定普通住房
如何认定某套住房是普通住房呢？按照规定，首先要看你购买的住宅小区建筑容积率是否在1.0以上；其次，你购买单套建筑面积是否在144平方米以下；第三，在交易时该套住房的实际成交价格是否低于同级别土地上住房平均交易价格1.4倍以下。
如果同时满足上述三个条件，并且在2005年6月1日后完成的交易，则认定为普通住房，就可以享受税收减免优惠政策。
另外，新规还规定，对于已经由单位卖给职工的房改房，在上市交易时将执行普通住房交易的税收优惠政策。
据了解，在房产交易中，不论是普通住房和非普通住房，都要缴纳契税，契税的纳税义务人为买房人。
昆明市房地产交易中心现场的税务工作人员还特别提醒市民，为加强税收征收管理，购房人必须提供销售不动产发票、购房合同等资料，才能办理契税完税手续。
昆明新亚房地产经纪有限公司总经理王艺乔昨日在接受记者采访时表示，昆明市普通住房标准正式公布将对于炒房者有一定的遏制，他们已经无法在短时间内低价购进，再在短时间内又卖出，因为损失太大。
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缴纳营业税等应提供的材料
1、卖房人的居民身份证原件和复印件；
2、所售房屋的房屋所有权证或契税完税证的原件和复印件；
3、销售该房屋时与购买方签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的原件和复印件；
4、销售该房屋时向购买方开具的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件；
5、纳税申报表（四城区暂不要求提供）。
卖房人申请办理营业税及其附加的免税手续，应提供下列规定资料，对符合规定条件的，给予免征营业税：
1、居民身份证原件和复印件；
2、所售房屋的房屋所有权证或契税完税证的原件和复印件；
3、销售该房屋时与购买方签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的原件和复印件；
4、销售该房屋时向购买方开具的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件；
5、填报昆明市个人转让（销售）普通住房减免营业税审核表；
6、主管地方税务机关要求的其他资料。
■ 新闻助读
新规实施以后炒房成本猛增
新的税收政策只对两年内的商品房产生效用。营业税的调整使二手房的交易成本到底增加了多少呢？
买进时 成本并未变
专业人士算了一笔账；以一套在2005年10月初购买的二手房为例，购买二手房大概要缴纳以下费用：契税（评估价的１．５％）、印花税（合同价的０．０５％）、过户登记费（５０元）、贴花费（５元）、按揭费用（各中介公司不等，具体数额在１５００元左右），中介费（成交价的２－２．５％）。如果不用做按揭的话，一套５０万元的二手房需要缴纳的各种税费约为18000元。
卖出时 成本增许多
假设这套５０万元的房子到现在升值了５万元，现在价值５５万元。如果房主想现在出手，就将缴纳５５万元×５.5％＝30250元的营业税、还有万分之五的印花税。这样，售房者转让二手房所付出的成本就达到33000元左右。
房价涨 炒家竟然亏
在一买一卖过程中，炒房人共获得的收入为５万元，但其付出的成本却达到了18000＋33000＝51000元。在3个月内房价涨了10%（假设）的情况下，炒房者竟然还亏了1000元。
可见，新政策实施后，对短期炒房者的打击还是很大的，而如果炒房人选择等到购房满两年后出售，因为时间长，又将担很大风险。
