完善不动产税制 是调控治乱重点

        回顾2005年的房地产市场，让人感受最深刻的是市场的跌宕起伏。为什么房地产如此容易被炒起来？这不仅是一个现实问题，也是一个理论问题。笔者以为，关键是我国的房地产税收制度存在严重缺陷，不动产税一直没有征收。

        日本人在总结他们的房地产泡沫时认为，在经济泡沫的成因中，日本的土地税制问题是重要原因之一。

        对于房地产，通常在取得、保有、买卖3个阶段都要课税。在日本的税制中，在“取得”阶段有遗产继承税（国税）、登记许可税
（国税）和不动产取得税（省级地方税）3种税赋需要缴纳。在“保有”阶段有固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）3种。此外，在“转让”阶段对转让所得进行征税，有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）3种。

        不动产税制方面与经济泡沫成因有关，主要有以下几点：首先，在“保有”阶段，保有者的税负担过低。不动产税占日本所有税收的比重1990年为6.5%，而美国的比重是14%，可见日本在土地保有上的税收负担与其他国家相比非常低。

        在经济泡沫出现之前，对于个人，4000万日元的(土地)转让收益需要缴纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对于法人，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期在2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。

        将我国房地产税制和日本进行比较可以看出，当前，我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段，20%的所得税也还没有得到落实。

        笔者认为，2006年的政策重点应该是恢复征收房地产转让的所得税，如果出现房价失控的情况，估计有可能会调高所得税的税率。另外，不动产税（或称为物业税）将会逐步启动。
 
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