■ 濒临灭绝的住宅产品之一
二环路以内的多层住宅
很长时间以来，多层住宅在市场上极为走俏。因为多层住宅不但非常符合昆明的气候特点和人们对“亲近自然”的生活方式的要求，同时还拥有公摊小、居住成本低等诸多优点，所以经常是供不应求。位于二环路内市区的多层住宅更是市场的宠儿。
在2005年10月举办的昆明房地产交易会上，104个参展楼盘仅有多层项目17个，只占16%；而在34个位于二环路以内的楼盘中，绝大多数是高层、小高层，多层（含混合型物业）只有金色梧桐、明日城市等寥寥几个。
现在看来，随着昆明二环路内市区可利用的土地资源日益稀缺，以及政府为提高土地使用效率而出台了相关政策，多层住宅在二环路内已呈现出绝迹大势。
而另一方面，2005年出台的《昆明市城市规划管理技术规定》已确立了地产项目容积率的全新标准：二环路内最高可达6，二环路外的最高也可达到4。这意味着为了提高珍贵的城市土地的利用率，新开发的楼房中高层将变为主导，市区多层楼盘的开发将逐渐成为历史，换句话说，今后二环路内将是高密度高层住宅的天下，要买低密度多层住宅只能到二环路甚至三环路以外了。正因为这样，现有的低密度多层住宅升值空间非常大。
■ 产品链接
学府人家
所属城区：五华区
物业地址：学府路747号
产品类型：多层、小高层
容积率：未详
开盘日期：2004年
销售情况：已售完
开发商：汇和地产
金色梧桐
所属城区：五华区
物业地址：茭菱路与西园路交叉口
产品类型：高层、小高层、多层
容积率：3.27
开盘日期：2005年
销售情况：销售中
开发商：盛世同家地产
明日城市
所属城区：五华区
物业地址：昆沙路与二环北路交会处
产品类型：低密度多层院落洋房
容积率：1.7
开盘日期：预计为2006年3月
销售情况：尚未开始销售
开发商：百年置业
■ 濒临灭绝的住宅产品之二
翠湖边上的豪宅
“住在翠湖”，一度是这个城市中财富阶层的狂热梦想。时至今日，尽管翠湖板块依然是昆明房价最昂贵、居住品质最高的片区之一。
自俊园、翠明园、望湖雅筑、翠湖半山等楼盘震撼亮相昆明楼市之后，这个板块已经很长时间没能提供新的住宅产品了。
的确，土地极度珍稀的翠湖板块是无法长期进行住宅产品开发的。同时，出于保护城市自然景观和名胜风景的目的，政府也必定会严格控制这一区域的住宅建设。
可以预见的是，未来这里将彻底成为一个没有新楼盘出现的居住区。而财富阶层似乎也只能通过“天价”购买二手房的方式，拥有翠湖边上的豪宅。
■ 产品链接
俊园
开发商：俊发地产
销售情况：已售完
二手房价格：每平米6000元以上
翠明园
开发商：荣成地产
销售情况：已售完
二手房价格：每平米7000元以上
望湖雅筑
开发商：百大地产
销售情况：已售完
二手房价格：每平米6000元以上
翠湖半山
开发商：国基地产
销售情况：已售完
二手房价格：每平米6000元以上
■ 濒临灭绝的住宅产品之三
二环路内总价20万元、三房二厅的一手新房
在昆明，位于二环路内的房子一直都是消费者关注的焦点。一条看似简单的二环路，带给人们的却是居住品质和生活方式的极大改善，购买二环路内住宅，在某种程度上也就意味着繁华便利的城市生活。
然而随着房地产市场的发展，近年来二环路内的住房价格持续走高，过去那些适合普通大众的，总价20万元、三房二厅（约90平米）的住宅，现在根本无法买到。
据调查，2005年10月的房交会上，有34个楼盘分布在二环路以内，均价都在每平米3000元以上，其中6个楼盘分布在一环路以内，均价超过每平米4000元。
同时，在搜房网昆明频道“2005年昆明预售商品房汇总”中查询显示，昆明市有近500个楼盘，没有均价低于2000元/㎡的在售楼盘，有400多个楼盘均价在3000元/㎡以上；均价在2000-3000/㎡的楼盘有60个左右，但没有一个是位于二环路以内的在售楼盘。
曾有业内人士为2005年昆明二环路内的某个在售楼盘算过一笔账：根据公开拍卖土地获得的信息来看，土地价格最便宜也在每亩180万元以上，以容积率3计算，每平方米的楼面地价为900元，外加1200元的建筑成本、500元的税金和各项费用，每平米仅成本就在2750元左右，加上开发商的利润要求，二环路内很难出现每平米低于3000元的价格。而这也是人们几乎买不到总价20万、三室二厅的一手新房的根本原因。
■ 产品链接
明日城市
起价：1660元/㎡
均价：约2300元/㎡
50㎡的一房一厅总价约为10-12万
70㎡的二房二厅总价约为14-16万
90㎡的三房二厅总价约为18-25万。
销售情况：尚未开始销售
学府人家
起价：约1880元/㎡
均价：约2380元/㎡
销售情况：已售完
金色梧桐
起价：约2580元/㎡
均价：约3150元/㎡
销售情况：销售中
■ 濒临灭绝的住宅产品之四
50万元级的联排别墅
50万元就可以买到联排别墅，现在听起来像个神话，但在两三年前的昆明，这却是事实。作为西方一种经典的住宅产品形式，联排别墅从一来到昆明，就牢牢吸引了这个城市的中产人群——这种住宅所倡导的“有天有地”的高尚居家生活，极大地迎合了人们对新生活方式的追求。尽管产品本身还有一定缺点，但较高的性价比让这种住宅产品深受中产人士的喜爱，阳光海岸、加州枫景、西山别墅无一不是如此。这些50万元级的联排别墅，曾经让许许多多的昆明人为之兴奋不已。
但今天，这些50万元级的联排别墅同样面临着灭绝的困境。一方面是因为随着建筑技术的不断创新与改进，联排别墅的品质有了飞速提升，价格也相应有了调整；更重要的是土地越来越珍稀，地价不断上涨，对于像联排别墅这样占据大量土地的住宅产品来说，价格大幅度增加是必然的趋势。
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阳光海岸
开发商：嘉翔地产
区位：滇池国家旅游度假区
开盘时间：2001年
起价：约3580元/㎡
加州枫景
开发商：星耀地产
区位：滇池国家旅游度假区
开盘时间：2002年
起价：约51万/栋
西山别墅3期·莱濛溪谷
开发商：泰尊祥和地产
区位：西山国家森林风景区
开盘时间：2005年
起价：约2800元/㎡
2005昆明二环路内楼盘调查报告
自2001年真正结束福利房制度以来，购买商品房成为普通昆明人安居置业近乎唯一的途径，房地产市场也因此不断发展、壮大，并逐步走向成熟。2005年，在经历了四年的迅猛发展之后，昆明房地产迎来了具有划时代意义的年份：一方面，国家对房地产业的宏观调控空前加强；另一方面，昆明房地产投资金额创造了这个城市历年来的全新纪录，并占到全市投资总额的50%左右……在这样一个纷繁复杂的时期，在这样一个楼盘多得让人眼花缭乱的市场中，昆明普通大众应该如何买房呢？
回顾近些年来昆明购房置业的发展趋势，“郊区化居住”虽然曾一度受到普通大众的认可与青睐，但随着时间的推移，各种居住问题也逐渐暴露了出来：由于缺乏足够齐全的市政配套，居住的舒适性难以充分保证；同时，因为远离市区，工作和生活都很不方便，交通成本、时间成本急剧增加，从而影响了生活质量。很多家庭不堪忍受把每天的宝贵时间浪费在“进城出城”的路上，而重新回到了市区居住。
的确，与郊区相比，市区显然更适合昆明普通大众居住。作为繁华、便利的当代城市生活的发源地，市区一直是配套成熟、居住氛围浓郁、综合素质高的“优势生活区”。在昆明城市规模不断扩大的今天，对市区的定义已经从过去的“一环路内即市区”，延伸为“二环路以内”。这不但适合现代新昆明在城市规划和发展方面的要求，也为人们选择市区居住提供了直观的划分标准。有时候不得不承认，一条看似简单的二环路，带给人们的却是居住品质和生活方式的天壤之别。
但现在的问题是，二环路内的市区都有些什么样的楼盘，价格如何，物业如何，适不适合昆明普通大众购买和居住……这恐怕只有结合昆明楼市的具体情况，才能得出真正客观、有效的结论。而这，也正是本次调查报告出炉的初衷。
二环路内楼盘价格调查与分析：每平米均价3000元是底线
每年一届的昆明房地产交易会，历来被认为是昆明楼市的“风向标”。2005年10月举办的这届房交会，更因为众多二环路内楼盘的集体亮相而意义深远。所有参展的104个昆明楼盘中，有34个楼盘分布在二环路以内，均价都在每平米3000元以上，其中6个楼盘分布在一环路以内，均价超过每平米4000元。按照组委会提供的数据，房交会上楼盘的总体均价为每平米2900元左右（比去年2500元的均价上涨了10%左右），由此可见，这些二环路内楼盘的均价都已超过昆明楼市的整体均价，并呈现出明显的上升趋势。
同时，在搜房网昆明频道“2005年昆明预售商品房汇总”中查询显示，昆明市有近500个楼盘，没有均价低于2000元/㎡的在售楼盘，有400多个楼盘均价在3000元/㎡以上；均价在2000-3000/㎡的楼盘有60个左右，但没有一个是位于二环路以内的在售楼盘。
综合看来，截至2005年末，昆明市区楼盘价格已基本形成以下格局：一环路以内，每平米均价4000元以上；二环路以内及沿线，每平米均价3000元以上。甚至很多二环路以外楼盘的均价也飙升到了每平米3000元。
二环路内楼盘物业形态调查与分析：高层、小高层占主导，多层稀缺
通过调查得知，在本届房交会参展的104个楼盘中，物业形态为高层、小高层（含混合型物业）的楼盘69个，占参展楼盘的66%；物业形态为联排别墅、别墅（含混合型物业）的楼盘有18个，占参展楼盘的17%；物业形态为多层（含混合型物业）的楼盘17个，仅占16%。而在34个位于二环路内的楼盘中，绝大多数是高层、小高层，多层项目寥寥无几。
从以上数据所反映的情况来看，很多房地产开发商为了追求更高的投资回报，纷纷选择了高层、小高层一类形态的物业，导致了目前昆明二环路内高层、小高层占主导地位的市区楼市格局，同时也造成了这些楼盘同质化倾向日趋严重的现实。而过去深受昆明人喜爱、处于市场主角地位、近年来不断减少的多层物业形态，则进一步呈现出稀缺的态势。事实上，这也是2004年一些多层项目的价格高过小高层、高层，而且快速销售一空的原因。
二环路内楼盘核心透视
从总体的区域位置看，昆明市区的楼盘由“一环路内楼盘”、“一环路外、二环路内楼盘”两部分组成。其中，一环路板块楼盘，基本是涉及旧城或城中村改造的。由于受到拆迁进度及相关问题的制约，在巨额的土地成本之外，还有难以预算的时间成本，所以当项目最终推出的时候，价格往往超出市场与购房者的心理预期值。
而位于一环路以外、二环路以内的楼盘，情况则有所不同。楼盘的建设用地大多是2004年“8·31大限”后获得的土地，虽然比一环路的地段稍次，但居住氛围也很成熟，传统的居民区密集，市政配套齐全，交通便利，同样能够享受城市中心的便利生活。所以每平米3000元以上的价格，比较容易被消费者接受。但容积率都很高，几乎都超过3。
总体而言，昆明目前在二环路内的市区楼盘有以下特点：
1、住宅以高层、小高层为主，更符合昆明气候特征和生活方式要求的多层住宅几乎是空缺。
2、容积率几乎都在3以上，单位面积内户数增多，居住密度增大，生活品质难免受到一定影响。
3、占地规模小。大多在100亩以内，受到用地规模的制约，很难提供丰富的配套设施，好在处于市区，所以可以得到城市配套的强力支持。
4、因建筑形式受到一定制约，户型设计更加注重功能，舒适度相应降低。
5、每平米均价几乎都在3000元以上，导致90-100㎡的三房总价很难控制在30万以内，对昆明普通家庭而言，这样的价格相对较高。
