婚前所购房产 婚后属于个人
王先生问：婚前所购房产，婚后是个人的还是属夫妻共有？
陈平律师回复：《婚姻法》第十八条明确规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠予合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十九条也明确规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”根据上述规定，婚前所购房产，婚后仍属个人财产。
祝女士问：我儿子准备要结婚了，现在想由父母出钱付房屋首付，按揭由儿子和儿媳还，儿媳要求在房产证上注明为共有人。我们担心以后儿子家庭出现问题，涉及房产分割，请问现在该怎么办？
陈平律师回复：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠予，但父母明确表示赠予双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠予，但父母明确表示赠予一方的除外。”
依据该司法解释，祝女士夫妇为儿子购房的首付款视为对儿子个人的赠予。为了保险起见，建议祝女士让儿媳写一个证明，内容为购买该房的首付款多少是由祝女士夫妇缴纳的，祝女士保管好儿媳亲笔书写的证明，将来儿子夫妇家庭如果出现问题，这笔款的所有权是能说清楚的。
陈女士问：我通过中介买房，签订了三方合同，并交了1万元定金给卖方，后来卖方反悔不卖了。按照合同，卖方应赔偿双倍违约金，但卖方拒付，我可以起诉卖方吗？如果起诉卖方，中介该作为旁证还是同为被告？
陈平律师回复：陈女士依法可起诉卖方。应将中介列为共同被告，因为中介是合同中的一方当事人，将中介列为被告有利于法院查清案件事实，作出公正判决。
张先生问:我的土地证办了一年也没有办下来，请问要到哪里去查？会不会土地被抵押出去了？
陈平律师回复：土地证办了一年办不下来属于不正常，可到本辖区土地管理部门去查询，土地是否被抵押等情况均可查清。
张先生问：我想要买某楼盘的房子，但是担心碰上不良开发商，请问在签合同时，有什么要注意的？是否能注明产权证什么时间交付？
陈平律师回复：购房有购买期房（预售房）和购买现房两种，签订购买期房合同前应注意开发商须具备以下条件：
（1）必须取得土地使用权证书。这是商品房预售的基础。而土地使用权证书的取得必须以交付全部土地使用权出让金为前提。如果没有全部交付土地使用权出让金，即使签订了土地使用权出让合同，也不能取得土地使用权。
（2）必须持有建设工程规划许可证。房地产开发企业必须持有城市规划部门核发的建设工程规划许可证，是房屋开工建设的前提。如果违反城市规划建设商品房并预售，必然损害善意购买人的利益。
（3）投入开发建设的资金按提供预售的商品房计算必须达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。该规定抑制了房地产交易中投机、欺骗等不法行为，保障了商品房预购者的合法权益。
（4）必须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
房地产开发企业如果全部具备上述四种预售条件，才能进行商品房预售行为。否则，其行为无效。
购买现房在签购房合同时注意开发商应符合以下条件：
（1）要求现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，主要是为了确保现售商品房的房地产开发企业主体资格合法。
（2）要求取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件，主要是为了确保现售商品房的用地合法。
（3）要求持有建设工程规划许可证和施工许可证，主要是要确保现售商品房的规划、建设手续合法。
（4）要求已通过竣工验收，主要是确保商品房符合工程建设质量标准。
（5）要求供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，主要是为了确保现售商品房能够达到基本使用条件。
（6）要求物业管理方案已经落实，主要是为了避免售房后产生纠纷。
此外，要求开发商提供由云南省工商局和省建设厅制定的最新版本的《商品房购销合同》作为签订的正式文本，对双方约定的条款要仔细斟酌。
张先生可以在合同的补充条款中和开发商约定产权证在什么时间交付。
卢女士问：请问公房怎么买？能不能办到产权证？
陈平律师回复：符合出售条件的房管局的直管公房可以购买，能办到产权证。
罗女士问：我于去年买了套房子，但是开发商没有给我购房合同，我只有一个交款收据，现在我已经付银行按揭半年时间了，请问我该怎么办？
陈平律师回复：购房合同是双方当事人真实意思的一致表示，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均有权及时持有合同原件，也只有持有合同才能很好地履行合同。如双方出现购房纷争，合同是解决纷争的重要证据，罗女士应尽快向开发商要回购房合同，如经协商要不回合同，可向法院起诉解决。
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生活新报红色楼市法律顾问：陈平，高级律师，西南政法大学法律硕士，现任云南国平律师事务所主任。
