翠湖周边 宣传价值高于经营价值
在翠湖商业史上，这在当时是一个很大的新闻：2002年12月，位于翠湖公园东南西门外7间商铺的经营权公开拍卖，经过激烈举牌竞买，生产“云南山泉”的云南大山公司以“天价”一举拍下１２间商铺中所有７间外围商铺的经营权，事后据大山公司称，在开拍前就经过精心策划，志在“圈铺”。
然而，令所有人吃惊的是，大山公司的这番良苦用心，图的并非这7间商铺未来的经营收益，而更多的是出于企业形象宣传的考虑：大山公司将这7间店铺装修后作为云南山泉形象店，而非主要用作经营。
当时，大山公司详细地算了一笔账，以说明自己的考虑并非是“盲目悲观”，以７１０元的商铺月租金价格，可在上海南京路、襄阳路上租到同样的商铺。这７间商铺将投资５０万元统一装修和运作，公司为此每年将支出超过８０万元的租金，依据当时翠湖商铺的经营情况，每年将亏损３０至４０万元。
在商言商，为什么大山公司明知亏损还要高价购得这7间商铺？这是因为，大山公司有这样一个估价：每年亏损的这30到40万带来的是品牌和企业知名度的提升，和花40万在市中心做一个几平方米的户外广告相比，用翠湖边7间临街商铺来做“活广告”，这个价格“相当划算”。
翠湖情结 居住价值高于商业价值
昆明最有居住价值的地方在哪里？很多人都会脱口而出：翠湖！“环湖而居”是昆明人至高的居住梦想，这个“湖”指的就是翠湖，以至于翠湖周边的土地被开发殆尽之际，开发商和媒体苦口婆心地说服昆明人把置业目光投向滇池。
翠湖是昆明人的后花园，“海鸥鸣湖”是无法挥去的“家乡宝”们的情丝万缕的最动人的画面。而且，以翠湖为圆心三公里以内聚集了昆明最好的医院、最好的高校、最丰富的商业城……
翠湖如此让人魂牵梦绕，是作为“宜居”的形象的，但从商业氛围来说，与发展成熟的其他商圈比较，翠湖商圈一直没有独立的话语权：环绕翠湖走几圈，会发现门前贴着“转让”、“迁址”的字条不在少数，翠湖周边的经营有诸多限制，因为人流量不大，很多门店做的都是“回头客”生意，单纯依靠随机的消费，有很多店都无法支撑。
自发的业态调整，街铺林立，以服装、工艺品、茶馆等为主，这是翠湖周边商铺的经营现状；同时，这也是翠湖目前最适合的业态组合，因为环绕翠湖的单行线、停车位少，这都不具备一个合格的“商圈”的基本条件。
多年来，翠湖周边没有一个领袖型的复合型商场，很多人认为这是由于地块的限制，事实上，一个大型商场，特别是产权分割的商铺并不适合翠湖周边的氛围，产权分割销售的商场的经营前景并不乐观，三市街上的金碧辉煌就是最好的例子，况且就商业价值而言，翠湖周边远远比不上三市街。
线形思维误导 楼价高，商铺价值就高？
一个位于翠湖俊园楼下的“柯达”冲印店贴出了“转让”的字条，并且告知本店将迁至连云宾馆旁，这间100平方的铺面每平方月租金80元。在翠湖周边，商铺面积越小的租金越高，同样位于北门街的另一经营毛巾的铺面，常年依靠“会员”支撑，原因是人流量小，这间40平方的铺面每平方米的月租金近100元，店主声称租金压力“太大了”。
翠湖旁的楼价已经客观上成为昆明楼价最高的地段，加上翠湖周边楼房的增值，很多人有这样简单的推理：房价高，商铺价值就高。
被高估的商铺背离了真实的价值，使得翠湖周边商铺经营红火的并不多，只有酒吧、茶馆能够形成品牌和规模，但是就一个完整的“商圈”而言，一条腿走路是不正常的，除非把翠湖周边规划成为“酒吧一条街”，然而这几乎不可能。
事实上，即使是在俊园、翠明园销售之初，其商铺的投资价值就被业内人士质疑，“楼价高商铺价必高，楼价涨商铺价必涨”，在这情绪影响下，翠湖周边的商铺价值被大大高估了！
（关注翠湖的商业势态，关注翠湖的商业走向，是《红色楼市》近期的热点，读者有任何此话题的看法，请联系我们，登录www.hsls.cn或bbs.hsls.cn给我们留言，共同切磋，下周同一时间，我们将继续关注“所谓翠湖商圈”。敬请期待。）
