89人参与 39位得到面对面指导 5位读者提建议
4月1日和2日是4月份的第一个周末，也是《红色楼市》开通“维权列车”的第一次，共有89位读者给我们打来了电话，有39位读者在周日拜访本报，接受了“面对面”的免费法律援助，针对5例特别棘手的问题，本报维权记者进行了“新闻出击”。公益活动贴心民众
“红色楼市维权列车”是本报房地产新闻主办的大型公益活动，以后，每个月都将坚持开通一趟，根据我们收集的读者来电，每期“维权列车”会围绕最近的热点制定主题使命，4月的“维权列车”的“主题使命”是“婚姻和房产纠纷”，因此，针对这一类的提问居多，有45位朋友在热线或现场解答中得到了满意的答复。
读者建议长期坚持
参加本次活动的市民大多提出了自己的建议和意见，其中，一位多年从事建筑工程的曹老先生给《红色楼市》举办这次活动提出了两点中肯的建议：一，这个活动的构思和举办都很好，能为老百姓分忧，但是从当天的接待来看，办得太仓促，没有足够的时间和律师及记者交流；二，希望“维权列车”能够长期办下去，坚持就是胜利，这个活动切忌做“表面文章”，不要搞成“形式”和“过场”，要争取为老百姓解决实际问题。最后，曹老先生写下“增大接待能力，解决实际问题”两句话，作为对本次活动的鼓励。
法律援助态度认真
出于对读者负责，在本次活动举办之前，本报通过公开招募律师，经过反复对比，选出佼佼者刘爱国律师为本趟“维权列车”进行法律援助，来自鑫金桥律师事务所的刘爱国律师经验丰富，态度认真，他每解答一个问题，都会给提问者一个武器，就是具体的法律依据，市民在刘律师解答过以后，知道了怎么维护自己的权益，同时也知道了自己的权益受到哪一条哪一款法律的保护。
维权漫漫新闻出击
因为房产债务纠纷困扰了近十年的市民，一个因儿子被欺诈而痛不欲生的母亲，一笔从60年代遗留到现在也得不到的赔偿……这些事情，任何人若要是摊上一件，生活便无法平静，在4月2日来到本报的市民中，有很多市民为了讨回自己的权益，经过多年的磨炼和奔走，已经“久病成医”，对相关的法律了如指掌，为了一件房产债务纠纷在各法律机关、政府单位奔走了6年的陈先生告诉记者：“今天来并不奢望能够得到解决，6年了，人也有点麻木了，有时候，只是想找个人倾诉一下，今天看到这么多热心人心里好受得多了，毕竟这个社会还是好心人多。”为了帮助众多不安的灵魂，本报新闻记者迅速出击，对5个线索进行追踪（新闻报道将陆续在本周刊登）。
■ 教你买房
选购二手房五大要点
由于二手房一般已有一定的历史，不少物业的建筑和装修已开始陈旧，特别是一些居住时间10年以上的物业，水电等设备都已相当陈旧，因此在买房的时候，应该倍加关注。
要点一 查看下水管道
如果前一任住户在使用中不留意的话，二手房很容易出现下水管道漏水或者堵塞的问题，因此，买房者需要重点查看下水管道是否存在这样的问题。
购房者最好自备塑料袋、沙子、塑料盆等，用塑料盆接水，向浴缸、马桶、厨房、卫生间、阳台等各个下水处灌水，如果能听到“咕噜噜”的声音，且各设施表面无积水，则表明地漏正常。也可以把水龙头开到最大，看看水压和排水速度。
另外，还要特别注意检查卫生间，看是否有渗漏或存水。购房者可以用塑料袋装满沙子放在地漏上(起暂时防止地漏排水的功效)，在卫生间里浅浅地蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如果购房者要检查卫生间是否积水，可以用塑料盆在卫生间蓄些水，然后放水，看地面是否有积水。
要点二 墙体、天花板渗、漏、裂问题
对于一些没有重新装修的二手房，这方面的问题往往可以通过肉眼发现。首先要检查墙体是否平整，是否有渗水、渗漏现象或是否有裂缝。特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹，如果有的话，要尽快查明原因。如果墙面裂缝不是结构性裂缝的话，那么应该问题不大。但如果阳台与房间之间的连接处有裂缝则比较危险，有可能是阳台要断裂，一定要及时通知相关单位检查处理。如果所买的房子是顶层，那么购房者一定要查看各个屋顶的顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
对于一些已经重新装修的房子，水渍往往很难用肉眼看清楚，因此，最好选择在下雨后去收楼。此外，购房者可以用小锤子轻轻敲打墙面、地面，如果声音沉闷，则表明墙体、地面接触良好。
要点三 查看电路及开关接口
居住时间十年或以上的楼宇，电路已经开始老化，因此，特别需要关注这方面的问题，以免造成安全隐患。
检查电路，可先拉断房间的总电闸，看室内是否完全断电，再分别检查各个分盏是否能控制各分支线路。最好用万用表测量各强弱电是否畅通。另外，要打开电器、电视、电话等线路接口，用力拉一拉，看插座是否牢固。
如果物业电路是采用暗线安装的话，记得向前一任业主索取装修时的电路图，以方便日后的维修。
要点四 查看门窗密封及隔音效果
门窗问题，事关居住安全和使用的舒适程度，购房者要试试门窗开启是否灵活，看门、窗的密封程度，听听室内隔音效果。
要点五 水、电、煤气等过户问题
除了水、电、门窗、墙等建筑硬件方面的验收，软件方面的验收也是二手置业者需要特别关注的。在二手房交房前，买家须特别留意以下几个问题：原业主户口是否已经迁走？是否已前往煤气公司办理煤气更名手续？是否已前往物业公司办理户名变更手续，并结清业主与物业公司的各种费用？房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接？房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接？房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接？水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网等费用是否已结清。这一系列问题要逐项核实。
置业专家同时建议，买卖双方可以填写委托书，要求房产中介公司代办相关手续。
■ 新闻出击
质疑物管收费“霸王条款”福康花园87户业主集体维权
新房建好了，本该高高兴兴去接房入住的福康花园业主却犯了难，面对物管公司要求签订的有点“霸王”的物业服务合同，许多业主选择了拒绝签字暂不接房，多日来，他们活动在有关部门和媒体之间，希望能以集体维权的方式为自己讨一个说法。
业主 “霸王条款”不能签字
据福康花园业主张女士介绍，他们都是老师，福康花园是去年年初由市教育局牵头团购、业主集资购买的商品房。今年3月，大家在报纸上看到开发商的交房通知，要所有业主于3月16日前去办理接房手续。张女士高高兴兴地开着车去看自己的新房，当她向物管提出要看看房子时，却被告知，必须要先在一份开发商事先拟订的物业服务合同上签字，交齐了所有费用才能拿钥匙看房。
张女士仔细地阅读着这份《福康花园（北区）前期物业服务合同》，这份合同对物业管理费、电梯使用费、地下车位管理费、生活垃圾清运费等费用进行了规定，其中最重要的物业管理费为每平方米住宅每个月0.72元。另外，配套设施费还规定：电炊设施费每户3800元（赠送电灶、电磁炉各一台），可视对讲系统每户890元，有线电视安装费每户400元。该合同第六条规定：“业主应于2006年4月1日起交纳物业服务费用，费用一次性交至次年年底即2007年12月31日。”也就是说，业主一次性要交齐21个月的物业管理费才能拿到钥匙验房。
张女士按照合同粗略算了一下，自己一百多平米的住房就要交出一万多元才能拿到钥匙。那万一房子有什么质量问题，自己该怎么办？张女士觉得非常生气，她认为这是物管公司单方面拟定的合同，明显是霸王条款，于是拒绝交钱接房。但是如果自己不按照开发商规定的时间去接房，自己又将承担违约责任，将对开发商作出相应赔偿，张女士真正感觉到自己现在处于两难的境地。
跟张女士一样，福康花园有许多业主都产生了这样的质疑，有的业主认为，别的小区在接房的时候一般只交半年或一年的物管费，没想到自己却要一次性交清21个月，并不是说交不出来这钱，只是觉得心里有些想不通。另外，有业主也对配套设施费也提出了质疑。
维权 87户业主联名上书
因为认为物管的服务合同有点“霸王”，所以福康花园87户业主联名上书给省政府信访办、市发改委计价处等相关部门，要求政府出面维权。业主们向物价举报中心提出，对福康花园的物管收费有疑问，12358接待办的工作人员答复，将于15至30个工作日内答复。
现在虽然有87户业主齐心协力，想通过集体维权的方式维护自己的权益，但是让他们很困惑的是，维权究竟应该走什么样的程序？要找哪些部门？要准备哪些材料？如果要集体诉讼，他们又该怎么办？业主们很茫然，只要听说上哪个地方会有用，他们就会赶过去，哪怕只有一线希望都不放弃，“有时候觉得大家像无头苍蝇一样，没有方向。”一位业主道出了他们的维权心声，其实这也是现在许多业主面临的问题。
律师 售房前就应明示临时公约
当自己购买的房屋出现纠纷的时候，业主究竟该如何维权呢？记者就此事采访了云南国平律师事务所主任陈平。陈主任表示，根据2003年9月1日起施行的国务院制定的《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”2004年1月1日起执行的国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第八条规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”第十条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”根据上述法规的规定，福康花园的开发商应当和福康花园的所有业主在签订房屋买卖合同时明确前期物业服务合同的内容，或在签订买卖合同的同时另签一份《前期物业服务合同》，依法对服务内容、收费标准、交费时段、违约责任等内容进行约定，就不会酿成今天的纠纷。本案中开发商在售房过程中违反了法律规定，并要求业主接受其制定的有异议的格式合同条款显然不妥。在双方未签订经协商一致的前期物业服务合同之前，业主暂不接房不应构成违约，建议双方通过协商解决纠纷。如协商不成，可通过诉讼程序解决。
■ 律师面对面
关于房产抵押
欧先生问：一个熟人向我借了几万元钱，当时说用他的房子做抵押，我多次催他把房产证给我，他说房产证遗失，已作了挂失处理，我担心房子被他卖了，我的借款无保障，请问我该怎么办？
刘爱国律师回复：我国《城市房地产管理法》第46条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”第49条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”第61条规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”据你介绍的情况，根据上述法律规定，你们应当签订书面抵押合同，然后双方同去产权处办理抵押登记，抵押才具有法律效力，否则抵押无效。如债务人不愿去办理抵押登记，你只有向人民法院提起借贷纠纷诉讼，同时向人民法院申请财产保全。
关于土地证
陈先生问：我买了一套商品房，土地使用期限为70年，请问房屋到了70年是不是要重新购买？
刘爱国律师回复：我国《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”据你介绍的情况，根据上述法律规定，你已通过买卖方式将原属开发商所有的商品房转让属你所有，即便土地使用权到期这套商品房的所有权仍归你所有。
关女士：现在我想买一套商品房，听说土地使用年限为70年，请问70年满后该怎么办？
刘爱国律师回复：我国《城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。”第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期，但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”据你介绍的情况，依据上述法律规定，你购买商品房后，在土地使用年限届满前一年，如你将来还需这套商品房，你应当于届满前一年申请续期，如经批准，签订土地使用权出让合同并支付土地使用权出让金，如未批准，国家会购买你的房屋。如你不需要房屋，可进入市场交易。
关于购房
赵先生问：我是一个省外来昆经商的商人，想在昆明购买一套商品房，但资金不足，请问是否可以按揭购房？
刘爱国律师回复：建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”据你介绍的情况，依据上述行政规章的规定，现在大多数开发商都是采取按揭方式进行售房，你只要有条件和能力支付首期规定的房价款，一般来讲开发商都会同意的。
杨女士问：我买了一套商品房，在签购房合同时，开发商没有告诉我所购的这套房下面是配电室，搬进去住后发现经常有噪音干扰，经查才知楼下是配电室，请问我该怎么办？
刘爱国律师回复：我国《合同法》第42条规定：“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”据你介绍的情况，依据上述法律规定，你可以与开发商协商解决，协商不成，你可以向人民法院提起民事诉讼。
李女士问：我想购买一套商品房，但它不是现房，我在签合同前需要查看些什么证？
刘爱国律师回复：根据建设部《城市商品房预售管理办法》第5条、第7条和第9条的规定，应注意查看《土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《营业执照》、《资质等级证书》和《商品房预售许可证》，主要查看《商品房预售许可证》原件及其批准文号。
李女士问：购二手房需要查看什么证？
刘爱国律师回复：我国《城市私有房屋管理条例》第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”据你介绍的情况，依据上述行政法规的规定，你要注意查看卖房人所持的《房屋所有权证》、《身份证》和《土地使用证》原件。
关于房产分割
康女士问：2005年我的女儿与女婿到五华区法院起诉离婚，判决书上记载：房子归男方，补给女方房价的二分之一，人民币8.1万元，小孩归女方抚养，男方每月支付抚养费人民币400元。男方不自觉履行义务，我们申请法院强制执行，到现在法院都没有执行，又担心房子被男方卖掉，后无法执行，请问该怎么办？
刘爱国律师回复：我国《民事诉讼法》第207条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院执行。”第220条规定：“执行员接到申请执行书，应当向被执行人发出执行通知，责令其在指定的期间履行，逾期不履行的，强制执行。”据你介绍的情况，根据上述法律的规定，你们可以向法院领导反映情况，相信会引起领导的重视，得到及时处理。
王女士问：我17年前与同一单位的同事再婚，再婚后购得房改房一套，后在经商中又买得一套商品房，两套房的房产证上所有权人都是我的姓名，没有填共有人姓名，去年因我老公生病住院需支付高额费用，我就到他二姐家要求把我们借放的东西拿来变卖作医疗费，她不同意，要我卖房做医疗费，为此发生争议，她就把我赶出家门，不让我照料病人，想等病人死后占有这两套房，请问我该怎么办？
刘爱国律师回复：根据我国《婚姻法》第17条的规定，你们在婚姻关系存续期间所得的房屋等财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。因房屋所有权证上的所有权人是你的姓名，其他人无权处理这两套房屋。你丈夫生病，你对他有扶养的义务，你可以通过协商或者诉讼的方式来保护你的权益。
某女士问：我外婆年老需用钱，经我母亲及其她的兄弟姐妹同意，将我外婆所有的房子作价人民币3万元卖给我，我支付了房款并办理了过户手续，后我外婆去世，我的一个姑妈就卖掉自家房子住进来，请问我该怎么办？
刘爱国律师回复：我国《民法通则》第75条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结和没收。”据你介绍的情况，依据上述法律规定，如协商无法解决，你只有依法向人民法院提起诉讼。
■ 新闻链接
房地产纠纷维权列车长——刘爱国律师，系云南鑫金桥律师事务所主任律师、昆明仲裁委员会仲裁员、云南省法学会会员、云南法制报法律服务热线值班律师、云南信息报外来务工人员法律服务部主任；西南政法大学民商法研究生，1983年从事律师工作，1986年取得律师资格，从业二十多年，是新中国成立后的第二代中国律师，经常发表文章在云南刊物上，并获奖。
