人流密集、消费旺盛，高校商圈潜力巨大

        泰旸新城填补商业空白 周末一大早，原本在圆西路开店的陈先生就来到泰旸新城商业广场售楼部，吸引他的是这里带屋顶露台和地下室的一排商铺。这种商铺层高达8米，可以隔成两层半，相比圆西路窄小的铺面来说，陈先生觉得十分划算。
   
        问道为什么想在泰旸新城买铺，陈先生的回答倒也干脆：“圆西路的租金太贵了！泰旸新城周边的环境和圆西路差不多，但铺面实用得多，将来的发展潜力不会比圆西路差。”

圆西路的商业奇迹 

        “太不可思议了，没想到圆西路的租金这么贵！”做电器生意，原来在新迎小区开店的安先生如此感慨。
   
        据安先生介绍，以前他在新迎小区的店租金只要60元一平方，可是在圆西路，一间临街铺面的租金怎么也在100元以上，整整比新迎小区高了一倍，难怪他觉得难以承受。而更让安先生感到奇怪的是，圆西路的商铺租金已经赶上昆明一些繁华商业街，十分昂贵，但仍旧一铺难求，租铺的人比出租的人多得多。
   
        对已经在圆西路做了10年生意的黄老板来说，圆西路的高租金已经见惯不惊了，而且他还觉得十分正常，因为圆西路周边高校、单位众多，消费能力很强。黄老板目前在圆西路的店一个月扣除房租外，还能有近万元的毛收入，这让他对高房租有了很强的承受力。尽管如此，黄老板对每个月几千的房租还是感到有些不甘心，他早就想把店买下来自己做，可是圆西路一带的商铺大都属于附近学校等单位，只租不售，这让圆西路的经营者自己当业主的想法永远无法实现。
   
        圆西路生意红火、铺租昂贵在昆明房地产行业里早就是公开的秘密。以传统商业眼光看来，圆西路一带缺乏整体规划，硬件条件差，也不在城市核心地带，商业价值不应该有那么高，可实际情况却全然不同，圆西路商铺的转让价格已经直逼昆明几个主要商业街。造成这一状况的原因，就在于圆西路周边高校林立，已经形成一个强大的高校商圈，正是旺盛的高校消费能力支撑着圆西路的繁华。
   
        漫步圆西路，很容易感受到浓浓的商业气氛，这里街道不宽，中间没有隔离带，道路两侧可以停车，几乎每家店都是人来人往；街道上各种促销活动此起彼伏，特别是周末，圆西路的热闹程度甚至可以和南屏步行街相媲美。

高校商圈风靡中国 

        正是以云南大学、云南师大、民族大学等高校为核心的高校商圈，成就了圆西路今日的繁华。但是，由于圆西路并非统一规划的现代商业街，其缺陷也是显而易见的。
   
        圆西路的商铺面积都比较狭小，空间小，而且大都只有普通住宅的层高，很难利用。由于铺面产权单位不同，所以圆西路一带的商铺基本没有统一形象，也没有统一管理，所以感觉档次参差不齐，良莠混杂，没有现代商业气氛。
   
        更让商户们感觉头疼的是，圆西路的商铺他们只能租，不能买，始终无法拥有产权，这让许多经营状态不是太好的商户，在高租金的压力下，感到一个月辛辛苦苦，却只落得个给房东打工的结局。
   
        在圆西路已经感受到高校商圈商业潜力的经营者，迫切希望能在另外一个高校集中的商业旺地，买一间真正属于自己的商铺。正在开发建设的泰旸新城商业广场，几乎就是一个圆西路商圈的克隆版，但整体规划、商业布局、硬件设施的条件却全面超越圆西路。
   
        高校集中必然形成商圈，高校商圈商业潜力大——这是圆西路经营者的切身体会，所以另一个“圆西路商圈”的崛起是因为不堪租金的重负。从全国范围看，凡高校集中之地也都形成一个红火的商圈——北京，大学集中的海淀区已经形成全国知名的中关村商圈；成都，因为川大江安校区的启用，再加周围几所高校的进驻，一个新的高校商圈横空出世；哈尔滨，高校集中的学府道也是全城知名的高校商圈，那里生意兴隆。照此规律，同样被众多高校围绕的泰旸新城商业广场，必然也会成为升级版的圆西路商圈。

泰旸新城填补商业空白 

        正在建设的泰旸新城商业广场，周围有云南大学、云南师大、财贸学院等高校，还有银行学校、财经学校、财贸学校等几所中专，周边消费环境和圆西路颇有相似之处，一个新的高校商圈正在萌芽之中。
   
        据了解，泰旸新城商业广场周边地带，目前的商业氛围已经比较浓厚。在龙泉路、江岸小区一带，临街铺面的生意都比较好，特别是与校园经济有关的网吧、书店、服装店、音像店等，都有不错的业绩。另外，泰旸新城周边还有近10个小区和多家企事业单位，居住人口和工作人群庞大，这些都构成一个新的高校商圈的消费支撑力量。只不过，目前这一带虽然有了商业基础，但缺乏商业硬件支撑，缺乏商圈龙头，所以新高校商圈的灵魂始终没有凝聚起来，在此背景下，泰旸新城商业广场呼之欲出了。
   
        以往，龙泉路虽然人流量庞大，但因道路过宽，中间又有隔离带，所以无法形成足够商业氛围，商圈概念名存实亡。泰旸新城商业广场瞄准高校聚集地的消费潜能，以步行街布局建成一个片区商业中心。泰旸新城商业广场商铺面积超过10000平方米，有300多间商铺，分布在七八条长短不一的步行街上。这些步行街长不过几十米，宽不过7～10米，正好是步行购物的最佳尺度。在商业广场旁的龙泉路和二环路一侧，还有20米宽的景观大道，可停车，可休闲，更容易聚集人气。
   
        最值得一提的是，泰旸新城商业广场独创的商业Townhouse，商铺空间利用率大，性价比超值，投资价值高。泰旸新城Townhouse商铺的内部层高可达7.5～8.7米，买一层最少可得获得2.5层的实用空间（有的达到3层），部分商铺开发商还另外赠送有夹层、地下室和屋顶露台，这样的设计极大地满足了不同经营形态对空间的要求，无论是餐饮、娱乐，还是精品店、便利店，如此丰富的空间布局都可以满足。比如开一间酒吧，地下室可作为操作间，屋顶可开辟成星光吧台，不仅面积毫无浪费，而且内部布局合理，空间错落有致，经营形态特别吸引人。