5月17日，“国六条”出台；5月29日，九部委“新政”颁布，15条措施详细、周密，国家对房地产行业的调控就这样急迫而声势浩大。
有关部门之所以对房地产业下此“重手”，原因在于今年以来，国内房价迅速飙升，北京、广州、深圳等地的住房价格涨幅都在10％以上，而且上涨势头在国六条出台前丝毫不见停止迹象，以至于有的开发商暗中囤房，市场供求关系进一步紧张，“热钱”在国内房地产市场上如洪流涌动。如此情形，难怪国家不得不紧急强力干预。
国家在出台有关调控措施时，考虑的是“全国一盘棋”，并未顾及区域市场之间的巨大差异，所以“药方”、“疗法”均全国统一。但问题在于，虽然中国内地房地产市场整体过热征兆明显，可是各地表现各异，以国家统计局今年4月对国内70个大中城市的房价统计来看，房价同比涨幅最高的城市是大连，而锦州、上海等城市的房价和去年同期相比却下降了。昆明的房价虽然没有下降，但和去年同期相比，涨幅仅为1.5％。从房价水平看，昆明房地产市场发展平稳，供求稳定，并无过热迹象。
全国统一“疗法”带来的后果是，发热的病人可能体温恢复了正常，而原本体温正常、甚至体温本就有些低的人，却有可能反而变成体温偏低的“病人”。昆明，很可能就是被强行降温的那个正常人。
昆明：健康的“病人”
至少从房价上看，昆明楼市走势正常。今年1~4月国家统计局的统计显示，与去年同期相比，昆明房价涨幅分别为：1月1.2％，2月1.7％，3月1.3％，4月为1.4％，涨幅均未超过2％，这说明，昆明的房地产市场和去年相比，供求皆相对稳定。
业内人士的感受也是如此。江东集团去年销售了6000套住房，在昆明市场上排名第一，今年正处在两个楼盘的尾房销售阶段，据该公司介绍，从去年到今年，江东集团开发的华龙人家和书香门第两个楼盘的价格都没有出现大起大落，除了从期房到现房后房价的自然调整外，并没有出现抢购，也没有因此提价。
另外两个大盘世纪城和体育城更能反映市场的走势。世纪城虽然已经在分批交房，但房价基本维持在去年水平。体育城部分紧俏产品的价格有所提高，但期间多次团购又拉低了房价。而且从销售上看，两个大盘既没有滞销，也没有出现抢购现象。
今年几个新开楼盘的开盘价更说明了开发商对市场的冷静判断。假日湾、水映长岛的开盘价都比较温柔，和去年同一片区的玫瑰湾、佳湖新城的开盘价相差不大。尽管昆明的土地交易价格涨幅较大，在全国名列前茅，但昆明市土地部门认为，和同处西部的其他省会城市相比，昆明地价基数较低，虽然最近有明显增长，仍在正常范围之内。
被改变的正常轨迹
如果不是国六条，特别是随后九部委新政的出台，昆明房地产市场很可能在今年下半年出现井喷行情，房价逐步走高。因为今年1～6月昆明新盘上市量萎缩，新建商品房可销售面积下降，而需求增加明显，据不完全统计，今年1～5月昆明新开盘的项目数量不足去年同期的60％，前几个月成交量较大的楼盘都是去年，甚至前年的老盘。
有关人士透露，今年新盘锐减是因为规划审批苛刻，大量项目手续卡壳。记者了解到的情况也确实如此，许多项目的审批手续延宕日久，往往比开发商凭经验预计的时间拖上3个月左右。购买力稳步增加而新盘上市量减少，直接导致昆明二手房价明显上涨。根据统计，今年一季度昆明二手房价涨幅明显高于新房。
更重要的是，今年前几个月建材价格猛涨，从钢筋、水泥、瓷砖，到玻璃、电缆、涂料，几乎所有建材的价格都有大幅上涨，再加上地价的稳步上升，昆明房价本来在未来的几个月内，由于需求旺盛，开发成本增加，有可能被大幅推高。
但事情就是这样不可预测，市场发展周期往往落后沿海半年左右的昆明，楼市还没有来得及“发烧”，国家的“降温药”就迅速发下来了。
在九部委的新政中，金融、规划、土地、税收等政策都是全国统一，惟一有可能具有弹性的，只有“70％的住房面积必须在90平方米以下”这一条。根据政策精神，省会城市可根据实际情况，制定符合自己的户型限制标准，并报建设部批准。本地开发商大都据此判断，昆明严格执行90平方米限令的可能性基本不存在，有可能像去年“国八条”新政那样，云南单独出台规划实施细则，但是，90平方米的限令放宽到什么程度，何时放宽，昆明的地方标准能否被建设部批准，这些都还是未知数。此前有关部门对此问题的回答均模棱两可，不置可否。
消费者：政策有变，看看再说
鉴于昆明楼市泡沫本来就不明显，房价也在比较合理的区间内运行，所以此间本地多位房地产大佬均认为，昆明房价不会因此大跌，但市场气氛仍会受到较大影响，而这种影响首先来自心理层面。
5月29日新政公布后，在接下来的几天里，昆明市房地产交易中心里人头攒动，交易量剧增，买卖双方均抢在6月1日之前完成交易，以免多交交易税。虽然此后税务部门表示，由于实施细则尚未明确，所以，6月1日以后，昆明市仍暂按原规定征税。来自银行的消息也表明，6月1日后，昆明各大银行并没有立刻执行大户型按揭贷款首付比例提高到三成的规定，不过赶在这一天前办理贷款业务的购房者明显增多。
种种迹象表明，尽管昆明尚未完全执行新政，但市场焦虑情绪已经出现，特别是买房者，因为国家此次宏观调控的主要动机是打压房价，所以大多数人对房价下调抱有很高预期，尤其是购买小户型住宅的消费者，持币观望的心理更加严重，反倒是大户型住宅的销售速度悄然加快。房地产交易中心和银行内6月1日前急剧放大的业务量，充分反映了市场的不安心理。
来自多个楼盘的消息也证实，6月1日前本来已经多次看房，准备“下订”的购房者，看到国家将大规模兴建经济实用房、廉租房，以及要求开发商大比例开发90平方米以下住宅的政策后，纷纷推迟了购房计划。
开发商：外表沉稳，内心不安
面对政策面的利空消息，开发商明显比消费者沉稳得多，众多地产公司老总在九部委新政出台的第一时间，纷纷发表了昆明市场不会受多大影响的言论，但内心焦虑其实已经在业内弥漫。
前天，在新浪云皓房网、云南日报联合举办的关于地产新政的论坛上，吴思群、周曼、罗亚萍、文剑武等地产意见名人悉数到场，几十家房地产公司派人参加，印象中，昆明的房地产论坛还从来没有像这次这样群贤毕至、大腕云集，这与其说是新浪网、云南日报的号召力强，还不如说是面对新政的冲击，业界亟需宣泄途径，也亟待互相交流、彼此鼓励。
在论坛上，星耀集团老总颜语等人认为，调控时间不会很长，因为昆明楼市“体温”正常，不需要这样的“休克疗法”，然而，金融政策、税收政策都是全国统一，昆明不可能例外，稍有安慰的只是可延期执行。影响面最大，也最不为房地产公司理解和接受的，是关于户型面积的限制，虽然几乎可以肯定，昆明不大可能执行这样的政策，很可能会放宽，但何时放宽，放宽到100平方米还是120平方米，有关部门态度含糊，迄今没有说法。
正是这种政策的不可预见性最让房地产企业担忧。因为一系列房地产调控政策的实践证明，在这个行业里，由于存在地方和中央，企业和政府，开发商和消费者之间的多重博弈，所以，政策从研究到制定，再到落实，就是一个不断妥协的过程，政策执行的结果，往往是“上有政策，下有对策”。对久经考验的开发商来说，措施一经出台便不必过于紧张，真正令人惶恐的是，板子已经举起，却不知何时落下？又打在何处？
从夏天直接进入冬季？
不管是大户型首付比例提高，还是购房五年内转手全额征收营业税，都不会对昆明房地产市场造成太大实质性影响，因为这样的政策主要是针对房地产泡沫和炒房现象出台的，昆明今年房价平稳，既没有多少泡沫，炒房的比例也很小，对于真正买房自住的人来说，5年还是6年的转让门槛都并没有太大区别，而昆明高达50％以上的购房者，都选择7成以上按揭贷款和一次性付款，所以提高大户型提高首付比例的制约作用也不明显。
对楼市造成真正影响的，是规划政策调整后，昆明新盘上市的速度进一步放慢。本来，今年1～5月新开盘的项目就少，如果不是新政出台，6月以后很可能会出现一波新盘上市高潮，但是如今，这个速度又要大大放缓了。虽然昆明市很可能不执行90平方米的规划限制，可是在地方标准出台之前，新项目的规划审批被压下来了，这使得原本就缓慢的审批程序现在彻底停了下来。恒通广告副总经理范虞告诉记者，他们接手的几个项目最近都被审批压住了，开发商不得不重新做方案或等待报批。
目前楼市的最大隐患其实就在于此，由于新政的心理影响，消费者持币待购，导致本来不算供应过剩的市场陷入暂时性销售低谷，昆明楼市进入“滞涨期”。等地方政策出台后被压制已久的新盘又接连上市，因为产品类型被政策限制，市场供应可能出现结构性过剩，房价面临崩溃压力。
果真如此，昆明楼市的冬天就真正开始了。这是一个还算健康的躯体被强行服药后，有可能出现的药物不良反应。
