“八大轴心价值，完美财富风暴。”——这是新纪元酒店公寓的广告语。无论是在广告中还是新闻报道里，新纪元酒店公寓向我们描绘的，都是一幅稳赚不赔的的美妙投资前景。据开发商云南百大房地产公司宣称，新纪元酒店公寓推出的第一期房源已经销售一空，而紧急追加的第二批房源也已所剩无几，如果不抓紧抢购，这个极其难得的赚钱机会就要和投资者擦肩而过了。
如果按照开发商在宣传海报中描绘的那样，新纪元酒店公寓的投资价值十分惊人。在一个表格中，开发商把新纪元酒店客房的月包租费用和酒店公寓的月供进行了对比，表格中新纪元酒店每月房租高达8400元，而买一间同样大小的酒店公寓房间，月供只需要1688元。于是得出结论：“投资新纪元酒店公寓一个月的月供款，只相当于您居住一周酒店的房价。”言下之意是，这样划算的买卖您还等什么呢？
此“酒店”非彼“酒店”
不知是有意还是无意，开发商在宣传中总是拿新纪元酒店和新纪元酒店公寓作对比，但是，虽然同为“新纪元”，也都属于昆百大的下属产业，新纪元酒店和新纪元酒店公寓却完全是两码事。
所谓新纪元酒店公寓，虽然和新纪元酒店在同一幢大楼里，名称也十分接近，但却并不是酒店的一部分。它原本是新纪元广场里的写字楼层，只不过现在改造成酒店公寓形式对外销售，论实质，酒店公寓和昆明市此前许多小户型楼盘更接近。
据记者调查，新纪元酒店公寓是新纪元广场的四个楼层，每一间公寓的面积在46～75平方米之间，销售均价为5800元/平方米（带装修）。如果按数量最多的47平方米的公寓计算，投资总额约为27万元。以这样的价格在市中心买一套精装修小户型住宅，并不算特别昂贵，但是，一般住宅的产权都是70年，而新纪元酒店公寓的产权却只有39年，算下来5800元的价格也不算便宜。
再看投资收益。按照开发商给出的案例，买一间总价231550元的公寓，月供为1463.28元，而静态租金收益为1782.94元/月，以这样的收益水平，这间46.31平方米的的公寓只需10.8年即可收回投资，年回报率高达9.24％。
虚构的纸上财富
如果单看数字，上述收益测算十分诱人，然而，维持9.24％的投资回报率需要两个条件:第一，一间46平方米新纪元酒店公寓的房价为5000元/平方米；第二，三市街片区的房租的确如开发商所说，达到55元/平方米（使用面积）。但实际情况却是，这两个条件都基本不存在。
先说房价。目前新纪元酒店公寓房价一般为5800～6000元/平方米，不含装修每平方米可以少400元，即使是毛坯房，一间46.31平方米的公寓总价也在25万元以上。广告中拿来作案例的每平方米5000元的公寓，在新纪元只有两间而已，根本不具有普遍性。由于新纪元酒店公寓是商业项目，最高只能享受6成10年按揭，所以25万元的公寓最多只能贷款10万，月供在1700元左右。
再说收益。开发商给出的投资案例是月租55元/平方米。根据记者了解，这个数字明显高估了。同样是三市街，柏联广场的月租金是60元/平方米，而紧邻的金碧辉煌的写字楼租金是38元/平方米。柏联广场是一幢专业甲级写字楼，硬件和管理都不错，租金也不过60元/平方米。金碧辉煌的写字间其实是住宅改造的，已经有初装修，位置并不比新纪元差，租金只需要38元/平方米而已。
参照这两幢物业，新纪元酒店公寓的租金在40～50元/平方米比较可信，这样，一间建筑面积为46.31平方米（使用面积约32平方米）的新纪元酒店公寓，每月租金收入在1300至1600元/月。根据这一收益水平计算，新纪元酒店公寓的年回报率大概在7%,静态投资回收期最短也要15年，最长将近20年，而不是10.8年。
被“遗忘”的出租率
应该说，作为一项投资，能够有7％年的年收益也算不错，因为今年发行的第二期5年期凭证式国债的利息也不过3.4％，但是，百大地产在测算投资收益时完全忽略了物业出租率的问题，所以，上述收益在现实中实际上是根本不可能实现的，因为百大地产首先假定了，新纪元酒店公寓自交房之日起，在其投资回收期内，房间必须一天不剩地租出去才能有所谓7％的年回报率。现实中这样的“乌托邦”景象会出现吗？
和新纪元广场相邻的柏联广场和金碧辉煌，已经有多年的对外出租历史，但如今仍在刊登广告对外招租，这说明三市街一带的写字楼不可能达到100％的出租率。一般而言，写字楼出租率能够有85％已经比较理想了，这也就意味着，新纪元酒店公寓一年可能平均有10个月的租期。在85％的出租率下，一间25万元的公寓，年投资回报率下降为5.1%～6.4％，静态回收期延长到19～23年。如果是带装修的公寓，投资回报率还要下降，实际上这种情况可能更普遍，因为如果完全是毛坯房，出租情况要差得多。
房产投资需谨慎
和银行定期储蓄、国债等投资工具相比，购买新纪元酒店公寓的收益并不算很低，但也远没有开发商宣称的那么可观。至于拿酒店公寓和新纪元酒店的标准间作对比，听上去更像一个笑话。众所周知，新纪元酒店是一家四星级宾馆，它的标准间和新纪元酒店公寓的仅有相似之处是，房间面积差不多，乘坐同一部电梯，据说物管也由酒店方面负责，除此之外，二者风马牛不相及。支撑新纪元酒店客房房价的，是高标准的装修和服务，并不是在同一幢楼内都有“新纪元”的这个名称，酒店公寓就可以和酒店客房一样，卖出每晚680元的价码来。
因此，新纪元酒店标准间的房价无论高低，对判断新纪元酒店公寓的投资收益都没有参考意义，而更值得投资者留意和对比的，是三市街一带柏联广场、金碧辉煌、世纪广场对外出租价格。如果稳妥起见，投资者最好以保守的租金水平和出租率来衡量新纪元酒店公寓的投资价值。
在国际上有一种通用简便的方法来评估物业是否值得投资，即，如果一处物业的总投入能够在15年内收回，该物业就是有投资价值的，否则，就不建议投资。当然，这只是一般情形，不能一概而论。
怎样计算房产投资收益率租金回报率分析法
公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价。
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
缺点：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
租金回报率法
公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
缺点：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
IRR法(内部收益率法)
房产投资公式为： IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)。
上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。
IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而 IRR则是按复利计算。
缺点：通过计算 IRR判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。
简易国际评估法
国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
