买房出问题 律师教你打房产官司http://www.shxb.net [2006-10-12 12:07:36] 本报记者 范蓉
上告前明确诉讼请求
关于开发商延期交房 关于开发商欺诈销售 有一案例，市民李先生向某开发商购买一套房子，交了1万元人民币定金后签订了购房合同，直至拿去办交易监证时才知道该房子早已抵押给了银行。李先生多次找开发商交涉没有结果，因此李先生决定到法院起诉开发商，但不知能否要求双倍返还定金或要求赔偿精神损失，他就此事向我们进行了咨询。 关于开发商严重违约导致退房 在不少按揭购房纠纷案件中，购房人因为开发商的严重违约，因为房屋烂尾，或因为开发商逃匿倒闭，而向法院请求判决退房还款。这类官司中，小业主一般只要求返还已付首期房款和已付按揭房款，以及合同所约定的违约金，普遍缺少足够的风险意识。实际上，购房人应在提出退房的同时应要求开发商返还100%的房款，这样可避免信用不佳的开发商逃匿、转嫁风险，由小业主承担其余按揭款。而作为法院，按照不告不理的原则，是不会超过原告方的诉讼请求判令开发商支付这笔款项的。 “交房”延期怎么办？ 刘先生问：去年8月我购买了一套商品房，约定今年3月交房。结果开发商拖到现在还没有交房，理由是因为没拿到验收合格证，这不是开发商的过错，而且合同约定“如发生不可抗力，卖方可以据实延期”。所以开发商拒绝承担责任，也不同意退房，请问开发商的说法能成立吗？ 曾女士问：我去年购买了一产权商铺，协议约定去年10月交房，但今年4月25日该商厦才交付使用，曾经1月口头通知我收房，但没有提供书面公摊面积使用书(面积超了30%)，我没有收房，且今年3月份就向他们提出退房。现在该商厦已经开业了，我还可以退房吗？昨天我正式发了个通知书给开发商(已签收)，他们现在没人理我，我通过打官司能赢吗(我只想要回我自己的钱)？
刘小姐问：我父母的一套房子想赠予我弟弟，我弟弟现在还没有结婚，父母担心这套房子过户给他之后变成他们夫妻的共同财产，因此想做一份公证。请问有这个必要吗？ 关于货不对板 许多有购房经验的人都有体会，就是在收楼时都会发觉开发商所交付使用的房屋与合同及附图的约定不符，或者变更设计、或者改变面积、或者房屋质量有问题、或者附送的设备家具与当初的承诺不符，所有这些都让购房人感到难以接受，于是就想向开发商讨个公道。在购房人提起的货不对板的房产诉讼中，如果开发商违约情节严重时，是可以要求退房并请求赔偿的，比如实际面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%时（不含本数）；但对于开发商的轻微违约行为，一部分购房人也动不动就提起退房诉讼，我们觉得，这很不现实，不仅诉讼目的难以达到，而且多花了心思、多交了诉讼费。 承租人拖欠租金怎么办？ 刘先生问：我将房屋出租了，承租人一直拖欠房租，现在已经拖欠了三个月，我多次催讨无果。请问现在我该怎么办？ 金女士问：我订了两套房子，买房的目的是为了给孩子落户，现在已经付了定金。但是现在才知道，我两套房子的价格都达不到落户的标准，因此，这两套房子都不能给小孩落户，所以现在想退房。请问这些定金是否能退？ 掌握购房知识 培养理性购房意识 一般来说，提醒消费者理性购房的，大多是有关专家、律师等。日前由一家开发商举办的“理性购房有奖问答活动”引起了不少买房人的关注。笔者在兴华园社区见到了该项目策划人、也是“理性购房有奖问答活动”策划人的刘弘睿先生。刘先生认为，对于大众理性购房意识的培养，应该是全社会的事情，只有在消费者中多一分理智，房地产交易中才能少一些纠纷。房地产开发企业不仅要建房卖房，还应为整个市场的规范和成熟多作一些努力。据刘弘睿介绍，兴华园社区商品房一期在短短的半年时间内销售一空，二期销售也已接近尾声，目前正准备推出三期。虽然项目一直在热销之中，但是从他们掌握的情况来看，部分业主仅是冲着价格优惠来的，其中不少人尚缺乏购房的基本知识，对什么是“性价比”等简单问题都知之甚少。 不能只考虑价格 根据自己的经济实力选择适合的商品房是应该的。但消费者在选购房子时还是应该了解一些购房常识及国家相关的法规与政策，即要明明白白、清清楚楚购房，千万不要只考虑房价这一条。只有克服购房中的盲目性，才能买到舒心、称心、安心的理想家园。兴华园从设计开始就提出了“提供的不仅仅是生活空间”的理念。他们认为，随着目前物质生活水平的提高，人们的生活质量追求也越来越高，这就给开发商提出了一个非常严肃的问题：业主寻找的仅仅是居住空间吗？显然不是。一个房地产项目不但要满足住房人起码的对生活空间的要求，而且还要满足人们的环境要求、环保要求、便利要求、社区本体的区域要求、年老者的要求等各个方面。如果为业主提供的仅仅是一套房子，而忽视上述各方面的要求，那么不管你的房子价格有多低，最终都不会使人感到称心、舒心、安心。 关注楼盘外部环境 对每一个购房者来说，要理性购房，首先应该关注的是什么？刘弘睿认为，应该是楼盘的外部环境，如周边有无污染，是否有不安定的场所，所处位置交通状况，生活环境是否成熟等。同时，楼盘的规划也很重要，它的优劣直接决定了人们的生活质量。具体到选购行为中，消费者应该首先确认各种规划指标，如项目的总体建筑面积、绿化覆盖率、人均绿地、容积率、人口、建筑密度、车位占有率及各种配套设施的设置等。另外，购房者由于不太懂建筑，一般会忽略楼房建筑结构类型的选择。就楼房结构类型综合性能比而言，应该首推“整体全现浇”这一建筑结构，也就是通常所讲的混凝土结构。它强度好、刚度好、耐火性强、耐久性强、建筑面积的有效使用率高、墙光洁度好、保湿性、隔音效果也远远优于其他类型。对于这些知识，消费者在购房前也应该有所了解。户型比朝向更重要 至于楼房的朝向与南北通透问题，对那些长期在家的退休老人来说比较重要。应该看到的是，随着现代人们生活节奏的加快以及生活质量的提高，人们在家的时间有所减少，再加上现代化的装修及现代化的电器产品可以使人们随心所欲调节改善室内环境与光线，所以居室的朝向与南北通透问题已逐渐退出主导地位，而居室的格局与户型的标准显得更为重要。 版权声明：本报所有自采新闻（含图片、视频等），未经允许不得转载或镜像；授权转载务必注明来源，例：“生活新报”。违反上述声明，本报将依法追究法律责任。 如因版权问题需与本报联系，请致电：0871-3115530。
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