承租人和共有人 谁有优先购买权
http://www.shxb.net [2006-10-17 10:00:47] 本报记者 范蓉
家住日新小区的朱先生最近有点发愁，父母留给自己和妹妹一套房子，是位于滇池路的旧房，面积大约90平米，产权证上朱先生是房主，妹妹是共有人。由于兄妹两人都有自己的房子，所以父母留下来的旧房一直出租给在昆明做生意的王先生一家，租金则由兄妹两人平分。
前不久，由于在一个新建楼盘看中了一套复式楼，朱先生手头一时又凑不齐四十多万的房款，于是他想到，干脆把父母留下的房子卖掉。由于朱先生的妹妹已经远嫁山东，所以朱先生打电话把这种想法告诉了妹妹，妹妹也同意卖房。兄妹俩商量卖房的钱由二人平分。于是，朱先生开始卖房。
因为知道承租人享有优先购买权，所以朱先生首先告诉了租房人王先生一家，结果王先生一家也正准备买房，王先生觉得住在滇池路几年的时间，已经完全习惯了那里的环境，所以他们一家商量之后，决定买下朱先生的这套房子。几经协商，双方最后以21万成交，并办理了过户手续。
本以为这件事就这样顺利地结束了，谁知，正当朱先生想把卖房所得的钱分一半给远在山东的妹妹时，妹妹那边却打来电话称，她想买下这套房子，因为她想在退休之后，举家搬来昆明居住，安享晚年。
朱先生这下可犯了难，他把房子已经卖掉的情况告诉妹妹，希望妹妹能够理解。谁知妹妹一家却不依不饶，要求购买这套房子。朱先生的妹妹朱女士说，作为这套房屋的共有人，她应该享有优先购买权，而不是承租人享有优先购买权，在同等条件下，她应该得到这套房子。最后，朱女士还表示，如果哥哥不将这套房子卖给她，她就向法院起诉。
原来和和睦睦的兄妹，就因为这套房子，关系闹得很僵了。朱先生说，现在如果让王先生退还房子，王先生还不一定会同意，即使是同意了，自己肯定也得赔偿人家的损失；但如果这套房子不要回来，兄妹之间的关系可能就会越闹越僵，一不小心还要上法庭。这是他非常不愿意看到的结果。
处在这种两难的境地，朱先生觉得非常难过。无奈之下，他只好向本报求助。针对朱先生这种情况，记者采访了本报常年法律顾问陈平律师。
陈平律师解释，本案中涉及以下几个问题：
（一）朱先生和妹妹属于该房的共有人。即每人享有该房一半的产权，按《民法通则》的规定，在出售该房时，在同等条件下，共有人享有优先购买权。
（二）朱先生和王先生的关系。双方属租赁关系，按《合同法》的规定，在出售该房时，在同等条件下，承租人有优先购买权。
（三）朱先生是否有权卖出该房。按照法律规定，经共有人协商一致，可以处理共有财产。如果本案中确有朱先生的妹妹同意卖房、售房款平分的证据，那朱先生卖出该房的行为有效，妹妹反悔无效。
（四）朱先生和王先生买卖该房的行为是否有效的问题。本案中房屋产权已过户，从法律上来讲双方买卖关系已生效并履行完毕。如无确实充分的证据证明房管部门办错证，那么双方的买卖行为不可能被撤销。
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