昆明土地市场报告（下）
本文试图通过对9月份以来昆明市土地交易中心公开挂牌的一批地块进行一次有关政策背景、地块特点的整体解读，为地产界以及关心昆明地产发展的人士提供简单的背景依据。首先说明，涉及到的地块规划数据，均来源于昆明市土地交易中心。另外由于篇幅有限，文章形式只能是一种比较简单的分析报告形式。
普通商品住宅用地供应 成为本次土地供应主流
从9月7日昆明市土地交易中心挂牌的J2004-022地块开始到10月19日的J2006-028号地块为止，总共有13块（9月20日挂牌的东郊归化寺10.61亩工业仓储地块不列入本次统计分析范围）。按照土地数量来看，其中居住用地合计七幅，商住两用地合计四幅，纯商业用地为两幅。
从土地用途来看，居住用地合计总面积为1245.5013亩；商住两用地合计总面积为480.283亩；纯商业用地面积为23.76亩。
从地块所处位置看，位于昆明城市东侧地块最多，合计五块，其他方向均为一至三块不等。（见表3）
很显然，增加住宅用地比例符合了九部委“十五条”中的“保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”的明确要求。并且，大量土地集中在东部，并且地块面积都比较大，也符合了我们以上的分析，即东南二环拆迁出来的新增建设用地将成为今后昆明在“招拍挂”中的主流供应。
地块编号 土地位置 面积（亩） 规划用途 出让期（单位：年）
J2006-008 民航路3号 43.52 居住 70
J2006-018 民航路26号 102.24 居住 70
J2006-022 盘龙区石闸立交桥东南侧 143.43 商住 70
J2006-023 春城路国贸中心旁 125.67 商住 70
在整个13个地块中，属于城市中心地段的土地只有两个（姑且把新闻路也列入这个范围，见下表），而且都是纯商业用途。所以根据这个情况判断，未来昆明城市中心区的楼盘价格（现在已经属于二手房范围了，新盘量极少，比如年底的顺城项目），恐怕还会继续缓慢拉升态势。
地块编号 土地位置 面积（亩） 规划用途 出让期（单位：年）
J2006-017 青年路418号 3.43 商业 40
J2006-018 新闻路337号 20.33 商业 40其他地块都基本位于城市二环线以外地段。由此可见，在未来的地产开发用地供应中，城郊土地将继续成为整个土地“供应篮子”中的最大头。从另外一个角度看，增加城郊土地的供应，也可以降低未来整个城市住宅的均价，为昆明创造良好的政策环境，为今后昆明地产行业的发展打下良好基础。但是从本土开发的市场角度出发，加大城郊土地的供应，随之而来的就是城郊楼盘的放量，可能会对今后郊区楼盘的销售价格造成一定压力。
未见严控90平米以下的硬性规划要求
在所有地块的出让文件中，都没有看到必须把90平米户型及其面积占开发总量面积比例作为硬性规划条件列入规划文件（J2006-023号地块规划要求居住部分90平米以下户型不得少于30%比例）对指标的控制范围。但据我们了解到的情况来看，外地兄弟省市在最近的一系列拍卖土地过程中，基本上都把90平米户型比例控制在了70%之内。这个情况可能与昆明当地实际情况有很大关联。据了解，本次昆明规划部门公布的《昆明市主城区住房建设规划（2006-2010）》，由于没有严格执行文件精神，对90平米及70%两个指标作出明确量化规定，已经被上级主管部门严厉批评。所以在未来的土地拍卖过程中，会不会出现“亡羊补牢”的情况，我们也将拭目以待。
另外，对于拍卖方式，也没有按照九部委的文件精神要求，采取“竞地价，竞房价”的新办法操作，还是参照原来那种价高者得的老办法。按照这个情况来推测，一方面可能是新办法还没有一个具体可行的操作模式来进行参考，而且也很容易出现内幕交易的情况（比如竞价者可以私下串价进行压价），另一方面就如上文所说，政府财政压力实在太大，也希望通过这种方法多取得收入，用来支援正在进行中的大规模城市基础建设。
一、土地固定价值评估
1、自然资源评估该地块位于滇池路福海立交桥西南侧，面积为161.64亩，原为一综合批发市场用地，后在昆明市进行的东南二环拆迁改造工程中拆迁完成，现作为政府储备土地推向市场进行公开拍卖。地块四至范围为：东至福海立交桥（30米规划路），南至昆明市前卫锻造厂，西至金牛小区。景观资源：该地块北侧和东侧有市政部门的公用绿化带，目前已经进入施工收尾阶段。2、地块环境资源分析居住环境分析：该地块位于的区域，周边已经具备两个规模较大的物业群（其西面为金牛小区，南面为马洒营小区），物业环境和居住氛围都非常成熟。
周边生活配套分析：该地块周边交通四通八达，公交系统有44、73、89、91、106、120路公共汽车从滇池路口经过，南二环线方向只有51路公交车经过。门前两条主干道（南二环路，滇池路）通向市区和其他方向的交通情况良好。
3、小结在该地块的自然资源评估中，我们认为该地块未来价格张性由于受到将来南二环线的快速路改建而继续得到支撑，虽然背后马洒营小区在视觉景观上将对未来项目造成一定心理影响（老、旧、乱），但是其成熟的物业环境仍然对地块内项目未来的发展给予正面支持。
另外还存在着门前南二环线往来车流的嘈杂影响，但由于地块规划要求退让距离较远（30米），而且今后在已有公用配套绿化基础上可以考虑以自种绿化带进行视觉隔离，所以不能造成太大影响。
一、土地固定价值评估
1、自然资源评估该地块位于盘龙区范围内石闸立交桥东南方向，面积为142.73亩（分为两个地块），原为龙聚综合批发市场用地，后在昆明市进行的东南二环拆迁改造工程中拆迁，现作为政府储备土地推向市场进行公开拍卖。地块四至范围为：东至金汁河，南至昆明市供电局东区供电分局，西至东二环路，北至白龙路。规划条件（规划指标及楼面地价）：景观资源：在该地块西临东二环线和北临白龙路两面，地块前在当初拆迁改造之后，已由市政绿化部门做了绿化景观带，目前仍在施工当中。2、地块环境资源分析居住环境分析：该地块位于的区域，向东方向是白龙路，周边已经形成了以佳园上居等昆明早期高档低密度住宅为代表的成熟物业群。
其正西方二环路沿线也形成了以枫蓝国际、香舍、风尚中心、郦岛嘉园等高层、小高层为代表的物业。已经形成了比较成熟的物业环境和居住氛围。周边生活配套分析：该地块周边交通方便，公交系统有65、69、70、74、114路等公共汽车可直接在地块面前落地。门前两条主干道同向市区和其他方向的交通情况良好。3、小结在该地块的自然资源评估中，我们认为该地块适宜居住，周边成熟的生活配套和交通硬件完全可以支撑起该地块的未来价格张性。虽然存在着门前东二环线的车流嘈杂影响，但是随着东三环线的建成以及未来东绕城线的建设，大车车流会逐渐向外围疏散，刚性影响会越来越小。
二、土地产品价值分析
1、周边地产市场发展概述交通环境的改善将促使全区域开发环境发生质变：该地块前的两条主干道，一直是东部地区居民进入市区核心和北南两个方向的最重要通道。
一方面来说，作为主干道的道路，车流量较大会对目前整个居住环境的持续改善造成刚性影响，但是在未来时间内一旦东绕城线修通，则将促使东二环线向“景观大道”转进。一旦转进完成，则整个区域的环境将发生本质变化。所以，在经过了今年年初以来的昆明房价拉升之后，作为拆迁样板工程的东南二环沿线的地产发展将迎来一个全新的开局。东南二环片区拆迁土地储备量巨大，发展潜力足：从去年开始的东南二环线的拆迁工作，在历时一年多的时间之后已于今年上半年全线告捷。整个环线拆迁土地量达到3500多亩，其中有近2000亩土地将作为未来几年内的地产开发用地逐步投入市场。所以，把这个片区视为未来昆明地产开发的主战场不足为过。政策导向推动市场导向：由于未来现代化新昆明的建设，以及未来新昆明国际机场的建设都在昆明传统城市区域的正东方，由此可见今后昆明城市发展的主战场也是围绕着东边做文章。
我们必须强调的是，政策的导向作用不可忽视。一旦消费者意识到这一点，则整个区域的地产开发将会出现一个爆发式的增长。2、周边住宅市场特征分析住宅户型：从目前情况看，本区域住宅市场供应量分散，且供应量较小，且多为高层及小高层建筑，户型均以二室二厅、三室二厅为主。（可参考下表）2、地块环境资源分析居住环境分析：该地块位于的区域，周边缺乏大范围成熟物业群。其西、南两个方向都是属于城中村（福德村）及单位住宅，正东面过春城路是国贸中心，缺乏成熟的物业环境和居住氛围。
周边生活配套分析：周边交通方便，公交系统有31、32、52、107路公共汽车路过。门前两条主干道（东二环路，白龙路）通向市区和其他方向的交通情况良好。3、小结在该地块的自然资源评估中，我们认为该地块可以居住，由于周边尚不成熟的生活配套还不能完全支撑起该地块的未来价格张性，尤其是背后福德村的存在将对未来项目造成一定心理影响。虽然存在着门前南二环线和春城路的车流嘈杂因素，但由于地块规划要求退让距离较远，尚不能造成太大影响。
二、土地产品价值分析
1、周边地产市场发展概述周边居住环境亟待改善：门前的两条交通要道，虽然也是昆明南线交通的枢纽所在，但是规划条件又限制了不能在南二环线方向设置进出口，未来项目开发只能在春城路方向设立主进出口，所以有一定抗性存在。有利的商业配套可以起一定支撑作用：春城路对面的沃尔玛国贸店，以及未来项目内部的商业配套设施，都可以对项目产生正面的支撑作用。缺乏有利政策导向：东南二环的拆迁，对地块背后的福德村丝毫无损，而福德村作为南市区一个著名的城中村，将势必对未来项目产生巨大抗性。因此，我们研判该地块在发展后劲上缺乏有力政策导向。
2、周边住宅市场特征分析住宅户型：本地块周边物业无可比性，影响的因素有：二环交界；地块功能无连续性；消费群不同。
一、土地固定价值评估1、自然资源评估该地块位于春城路国贸中心对面西北方向，面积为125.67亩，原为豆腐营老居住区用地，后在昆明市进行的东南二环拆迁改造工程中拆迁完成，现作为政府储备土地推向市场进行公开拍卖。地块四至范围为：东至福德立交桥，南至福达路（30米规划路），西至福德路（30米规划路），北至南二环路。规划条件（规划指标及楼面地价）：景观资源：在该地块北临南二环线和东临春城路两面，地块前在当初拆迁改造之后，已由市政绿化部门做了绿化景观带，目前仍在施工当中。价格特征：目前地块所属世博板块的住宅盘，二环边上，紧靠新迎小区，生活配套齐全。从区位看，本区域位处市中心和世博园之间，价格也处于二区域间的低价区。均价为3500元/㎡左右。（如下表）住宅供应分析：近期本区无新楼盘供应，多为前期项目剩余房源，如香舍、枫蓝国际、郦岛嘉园、中产风尚中心等，套型面积在120-200㎡不等。预期该区域将出现的新项目有风尚中心二期、枫蓝国际二期等。客户需求特点：本区域经过十多年发展，已形成成熟的居住社区，但是上世纪90年代初期的住房，从结构到环境已经不能满足部分居民的要求，他们需要更大的空间、更多的绿化、更新的住宅，但又不能脱离自己熟悉的生活环境，因此，周边新的物业，是他们的首选。
另外新迎小区有周边商业，养活了很多人，这部分人有一定的资金，但一直处于租房状态，好的物业可刺激这部分人群的购买需求。目前市场热点（120㎡以下户型）：从周边各项目剩于房源来看，剩余房源都集中在130㎡以上的户型，而90-110平米3室、70-90平米二室等、高附加房源，销售情况良好。
三、土地交易价格推算
1、地块价格SWOT分析优势（S）：地块周边居住群体环境成熟，外环境绿化率好，交通流畅便捷。地块规整，易操作。抗性（W）：周边道路为现阶段交通干道，存在一定噪音污染。机会（O）：未来绕城线的建设，将进一步疏散车流，促使东二环线向“景观大道”转进。并且随着整个区域地产开发热潮的兴起，将更加促进地块的价值扩张。威胁（T）：在未来城市建设和市场环境演变过程中，存在项目开发进度和预期收益易受影响。
2、市场定位和产品定位市场定位：结合各方面主客观因素，土地特质和规划硬性要求，我们建议该地块的开发方向是"景观大道旁的城市生活"居住区。产品定位：该地块未来产品为配套以社区商业街区的小高层住宅区。
3、土地交易价格推算参照周边楼盘项目价格体系建立的投资财务模型，加之未来消费者心理预期，城市发展推算以及宏观经济走势研判，我们建议该地块的单位摘牌价格区域为345万~365万元/亩。住宅供应分析：本区域03年至今，项目供应较多，如万裕系列项目、上海沙龙系列项目、天城园林居系列项目等。该区域为到机场必经路，也是昆
3、土地交易价格推算参照周边楼盘项目价格体系建立的投资财务模型等，建议该地块单位摘牌价格区域为350万~375万元/亩。明的窗口，因些环境建设较好，该区域物业起价较高，但升值空间很小。
三、土地交易价格推算
1、地块价格SWOT分析优势（S）：地块规整，内部住宅形态容易配置。交通便捷，生活配套尚可。抗性（W）：周边道路为现阶段交通干道，存在一定噪音污染。机会（O）：存在政府继续运营周边环境的可能性，并且周边无此类项目存在，所以存在“卡位”空间优势。威胁（T）：背后城中村的存在将对未来项目销售造成一定影响。2、市场定位和产品定位市场定位：建议该地块的开发方向是“国贸中心”居住区。产品定位：该地块未来产品为配套以社区商业街区的小高层及高层住宅区。
二、土地产品价值分析
1、周边地产市场发展概述
该地块前的两条主干道，一直是滇池路片区和城区西南二环线内居民进入市区核心和南北两个方向的最重要通道。作为主干道的道路，车流量较大会对目前整个居住环境的持续改善造成刚性影响，但是在未来时间内一旦南绕城线修通，则将促使南二环线向“景观大道”转进。一旦完成，则整个区域的环境将发生本质变化。周边居住环境成熟：
环顾整个地块周边，南面是马洒营小区，西面是金牛小区。
两个小区内近万人的人居环境已经使整个片区人气聚集，未来这里将是整个滇池路人气最密集的地段。有利的商业配套可以起一定支撑作用：
滇池路口的金子商茂超市，马洒营片区的街道商业配套以及未来项目内部的商业配套设施，都可以对项目产生正面的支撑作用。
2、周边住宅市场特征分析住宅户型：本地块属滇池路片区，滇池路高品质物业的云集，是昆明精品物业的集中地。滇池路区域的土地资源有限，今年预计仅有60万平米左右住宅供应上市，远远不足以满足对该区域的需求，使得该区域内物业的价格在同环线上是最贵的。因为物业价格、交通等问题，该区域多为消费能力较高的消费者，住宅面积需求大于其他区域。（可参考下表）
物业名称 累计推出套数 主力户型（㎡）
蓝山数码 300 2室（83-93）、3室（127-138）、4室（166）
中央丽城 3000 2室（83-85）、3室（101-127）、4～7室（175-249）
价格特征：该区域受到容积率、限高的影响，建筑成本较高，加上周边成熟环境，均价为同环线内最贵。（如下表）
物业名称 物业类型 均价（元/㎡）
中央丽城 高层 4200（二手）
蓝山数码 小高层、高层 3300（二手）
住宅供应分析：
滇池是国家级旅游度假区，全国闻名，高档物业升值惊人。
下面以TOWNHOUSE
为例介绍。
时段 单价（元/平方米） 总价（元） 代表楼盘
2003年以前 3500～4000 50～80万 阳光海岸，加州枫景
2004年 4000～4800 60～110万 海悦花园、波西米亚
2005年 5500～6500 125～195万 水天一舍、滇池名古屋、
万达紫园、香槟小镇
自2005年以来，本项目周边只有蓝山数码、中央丽城系列楼盘供应，从目前我们统计的数据来看，在本地块方圆2公里以内，今年无新住宅项目上市。
客户需求特点：
滇池路上物业的升值潜力是巨大的，其物业类型以多层、花园洋房、小高层、TOWNHOUSE、独立别墅等高档物业为主，在这绝佳自然环境和开发限制的规定下，把低密度、低容积、高舒适性的住宅发挥到了极致，对于这样的物业市场仍然有很大的空白点。
三、土地交易价格推算
1、地块价格SWOT分析优势（S）：交通便捷，生活配套尚可。抗性（W）：周边道路为现阶段交通干道，存在一定噪音污染。机会（O）：存在政府继续运营周边环境的可能性。威胁（T）：周边几个老小区的2手房价可能会造成一定的影响。
2、市场定位和产品定位市场定位：结合各方面主客观因素，地块特质和规划硬性要求，我们建议该地块的开发方向是“滇池路口”居住区（具体开发方向另见说明）。产品定位：该地块未来产品为配套以社区商业街区的小高层及高层住宅区。
3、土地交易价格推算我们参照周边楼盘项目价格体系建立的投资财务模型，加之以未来消费者心理预期，城市发展推算以及宏观经济走势研判，我们建议该地块单位摘牌价格区域为340~360万元/亩。
