“先封顶、再个贷”考验政策执行力

        执行力就像一个乘式中的乘数，执行力弱，另一个乘数（政策的正确性）再大，最后的乘积——政策最后的实施效力也不会太大。

        地产调控的方向从来都很明确，但是政策的显现效力却总像钟摆一样，强弱不定。

        近日，北京地区的最新个贷政策再次引起人们对此问题的关注。10月30日，北京银监局召集北京16家商业银行个人金融业务负责人，正式传达“未封顶楼盘不能办理个人住房贷款”的规定，房地产业中银行资金的权重再次被降低。

        政策延续了紧缩思路，与此前的“54号文件”中关于“引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理”遥相呼应，也与日前温家宝总理关于“进一步收紧地根、银根”紧密响应。

        北京银监局的此项政策，除了预售制再次被提至桌面外，实质上只是2003年“121号文件”的再次重申。

        彼时就早有了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”的规定。只是3年之后，由于种种原因而未落实，市场的执行效力并不明显罢了。

        类似的例子并不鲜见。自宏观调控实施之初至今，“121号文件”、“国八条”、“212号文件”以及相关调控楼市的政策层出不穷，但最后的实施效力总会与原有初衷存在距离。

        为了加强执行力度，今年的“国六条”与以往调控措施最大的区别便在于将责任落到地方政府以求保证最后的效力。此次北京银监局也将责任下放到银行行长，执行不力就地免职。

        从开发商、商业银行再到地方政府，个人按揭贷款已经衍变成为联系多个部门与利益群体的桥梁。

        开发商层面，商业银行依旧是主要的造血来源。据国家信息中心最新统计数据显示，作为房地产开发的一项重要资金来源，定金及预收款，占到了全部到位资金的27.8%。而购房者支付的定金及预收款，一半以上是个人住房商业贷款。

        商业银行方面，作为最优质资产，个贷完成额度将与银行年底业绩直接挂钩。中国建设银行副行长范一飞就曾公开表示：“住房贷款业务是最主要的个人银行业务之一，无论质量、效益都符合银行价值最大化的要求。”因此，“先封顶、再个贷”的规定能否严格执行，对开发商和银行行长们都是一个考验。

        公共政策的制定与实施是一个博弈的过程。制定是一回事，执行又是一回事，执行过程中的博弈往往会大大杀伤政策的效力，甚至会使花费了大量行政成本的政策成为一纸空文。当年“121号文件”的无疾而终就是先例。

        有鉴于此，“先封顶、再个贷”能否严格执行，是否会在执行中“变通”都是对政府决心和行政能力的考验。