房价上涨谁之过

        房价一涨再涨，在公众对房地产的熊熊烈火上又浇了一勺油，使刚刚略微平静的调控政策再次成为被注视的焦点。这一次，人们问的是，为什么楼市调控又成了“空调”？
 就是说，政策目标是稳定房价，至少降低其涨幅，而实际上却是加速上涨，涨得越来越快，这种事与愿违的结果，是怎么产生的？
        很多所谓公共言论，一骂开发商对抗政策，阴谋涨价荼毒群众；二骂地方政府执行中央政策不力，为一己之私暗扶房价。有了这两条，结论自然顺理成章，强化楼市调控，板子打得更重就是了。
        收地根、缩银根、紧按揭、频加税、阻外资，实在不行走马换将，横竖要给楼市降温，办法总是有的。只要市场温度降下来，房价总有涨不动的一天。这样看，楼市调控没有错。
        问题是，楼市调控的根本目的是什么？仅仅是为了稳定或降低房屋的名义价格吗？各位看官，冷静地想一想，如果不是为了改善居民住房条件，如果不是为了老百姓住得更大住得更好，仅仅降低房屋的名义价格，那有什么意义？
        真正的便宜，只能来自充分的供应量。不是无限多，也不是足够多，而是在尽量降低成本的前提下的多。而历史经验是，市场往往成本最低，供应最丰。粮食如此、服装如此、电器如此，房地产也不会例外。
 但在家用电器和汽车等产品价格不断降低的同时，房地产价格却在上涨，这又是为什么？既然市场总是能降低成本，那为什么房价没有下跌？
        要回答这个问题，必须搞清楚房地产行业的要素配置。与家电、汽车等行业不同的是，房地产开发的最基本要素——土地，不是由市场根据效率最大化的原则进行配置，而是由政府根据城市发展规划进行配置。换言之，房地产在开发和销售环节可以市场化，在土地供给环节上却不可能市场化。正是这个非市场的环节，导致开发商不能根据价格信号及时增加供给，从而平抑价格。
        原则上，是供不应求导致了房价上涨；是供给的紧缩导致了房价的加速上涨；至于是什么导致了供给的紧缩，只要看看密集出台的政策就不难想象。从未来的市场走势看，只要政策不能在强力压缩供给的同时给予需求以至少同样力度的压缩，房价加速上涨的格局就不会改变。
        当然，如果政策目标仅仅是压制房价，那么我的建议是，在鼓励供给的同时压缩需求，例如放宽地根增加土地供应量，同时在房产持有环节加税并抬高按揭门槛和利率。只要操作得当，房价不仅能够稳定，还完全有可能下跌。