二手房交易十注意

      目前，进入二手房交易的房源比较复杂，这对于购买二手房的广大购房者来说，真是“一头雾水”。另外，买卖双方多为个人，且素不相识，加之某些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷又推诿责任，致使购房者利益受损。针对这个问题，笔者走访了我市几家有规模的房地产中介公司，经纪人根据自己的工作经验向记者介绍了二手房交易中经常出现的一些问题供读者参考。
 一、房屋手续是否齐全
      房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的巨大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押或转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
      审查产权证时，应注意以下几方面：
 (1)、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
 (2)、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。
 (3)、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。
 (4)、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。
      二、房屋产权是否明晰
 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处理共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
      三、交易房屋是否在出租
 有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在现实中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
      四、土地情况是否清晰
      二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用年限仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
      五、市政规划是否影响
 有些房主出售二手房可能是已了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
      六、福利房屋是否合法
 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
      七、单位房屋是否侵权
 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
      八、物管费用是否拖欠
 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
      九、中介公司是否违规
 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，殊不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
      十、合同约定是否明确
 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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