感谢您关注《生活新报》二手房专版。上周我们为您讲述了买房过程中的投资公式，买房居住的三个关注，产权明晰及房产现状，对及时过户我们作了一点介绍，本周我们将继续解析二手房过户中的手续问题及如何计算它的公摊面积和套内面积等。
办理房屋交付手续
您将房款付清或办妥分期付款手续后，可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同，交纳物业管理费，向物业公司领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如发现问题，尽可能将所有问题一一列出，通知房地产商限期整改。
验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，您就可以立即办理入住手续了，但须提供户主及家人一寸相片各一张，如非户主本人，则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。
通常情况下，房屋验收合格的条件有如下几条：1、房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明；2、凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”；3、高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；4、高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证；5、高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格；6、房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。
分摊的公用面积
销售面积里包括两种建筑面积。在买房过程中，购房者最不好掌握的就是公用建筑面积的分摊问题，这也是当前房屋买卖双方产生争议较多的问题。日前，我们就此问题采访了有关部门。
1999年1月26日，当时的北京市房屋土地管理局即现在的北京市国土资源和房屋管理局发布了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，规定是根据建设部的相应政策制定的，其中只有计算公式不同。在这个规定里，明确要求房产商在销售商品房时，要将房屋面积之中分摊的公用建筑面积在合同中说明。
过去在售房时，房产商在合同中只标明一个总的建筑面积，购房者自己测量后总觉得疑惑。比如一套90平方米的房子，其中要包括楼道、电梯、大堂、垃圾道、管道井、配电室等等公用建筑面积分摊到每套房屋之后的公用建筑面积，这个面积当然比自己屋内的面积要多。过去，分摊的这部分公用建筑面积是不在合同中标明的，而从1999年1月26日以后，合同中则必须标明。
另据了解，这个规定还明确了公用机动车库、自行车库是不能作为公用面积分摊给住户的。
一般来讲，商品房在出售时是按“套”或“单元”出售，并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价，而这个建筑面积是销售面积，指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
套内建筑面积
我们先看看什么是“套内建筑面积”？套内建筑面积由三部分组成：
（1）套内使用面积：a、卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
（3）阳台建筑面积：a、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计入建筑面积；b、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计入建筑面积；c、凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；d、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计入建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计入建筑面积。
综上所述，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
公用建筑面积分摊
我们先来了解一下什么是公用建筑面积？公用建筑面积由以下两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
（2）套（单元）与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
即：公用建筑面积＝全套建筑面积－全套各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库等）。
其中：●套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。●套内墙体面积＝共用墙水平投影面积1／2＋非共用墙水平投影面积。●分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积而公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
