使用权房屋这样交易

        居住使用权房屋每月要交一定数额的租金，但使用权房屋不用交物业管理费用、取暖费以及房屋维修费用。本期我们和大家一起说说使用权房屋（公房）的交易。

        什么是使用权房屋 使用权房屋是指承租人承租的直管公有住房。使用权房屋如果上市交易房价比所有权房屋便宜很多，虽然没有产权证，但使用权房屋为房管局所有，与使用权房屋的使用人是长期租赁关系，产权单位不能任意解除租赁关系，不能随便收回房屋，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权房屋在变成产权房后，能获得补偿款，即使不变成产权房，拆迁补偿的补偿款也归房屋使用权人所有。居住使用权房屋每月要交一定数额的租金，但使用权房屋不用交物业管理费、取暖费以及房屋维修费。房屋所有权与使用权的区别     房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。拥有上述房屋所有权的四项权能，所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、赠予、继承，并且排除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权。通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠予、继承等，它包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项基本权能之一。开展房屋使用权交易试点的原因  为充分发挥公有住房的使用效益，规范和搞活房地产市场，自 2003年1月1日起，在北京全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作。此通知是2002年12月18日北京市国土资源和房屋管理局发布的通知，通知的名称是《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，文件号是京国土房管物[2002]1124号。公房使用权交易的适用范围： 除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其他直管公有住房均可上市进行交易。中央在京单位自管公有住房使用权和其他单位自管公有住房使用权交易，经产权单位同意，可参照本通知有关规定执行。但目前中央在京关单位并没有放开房屋使用权的交易。公房使用权交易形式 公房使用权交易有下列几种形式：
    公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权；
    公房承租人有偿转让公房使用权；
    公房承租人以公房使用权交换住房产权；
    公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。
    公房使用权交易的条件及办理手续：
    （1）持公房使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。
    （2）公房使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列①－④项相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续。
 ①申请书；
    ②双方当事人身份证；
    ③公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书；
    ④房屋所有权证和共有人同意意见书。
    当事人因故不能亲自办理相关手续的，可以委托他人代为办理。受委托人应当提交当事人出具的授权委托书。
    以公房使用权交换住房产权，当事人双方须按规定到房地产行政主管部门办理交易及产权变更登记手续。
    （3）公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用；以公房使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。
    （4）公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。
    （5）通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人，可以将公房使用权再次上市交易。
    （6）公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的，应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
    （7）合居户公房承租人将其拥有的公房使用权上市交易的，在同等条件下，合居另一方有优先权。合居户公房承租人将其拥有的公房使用权上市交易，不得侵犯合居另一方对共用部位和设备设施的正常使用权。
    （8）可能将公有住房转租给外地来京务工人员的，也可以将公有住房转租给廉租户，但应当按照相关规定执行。使用权买卖的风险     使用权买卖实际上是限定在直管公房的范围内，这不包括已购公房、商品房和私房，也不包括产权不明的房屋，但在实际操作过程中，由于违规开发商和房屋中介的介入，使得使用权买卖变成欺诈或诈骗的高发区。一套房子几十万元，对购房人来说都是一辈子的积蓄，购买使用权房屋被骗的购房人大多数是被拆迁户，很多购买所谓使用权的购房人血本无归，甚至沦落为无家可归的地步。
        使用权买卖从法律角度来说，其实质是变更长期的租赁关系的承租人。由于现在买卖的只是房屋的使用权，双方存在的只是租赁关系，所以如果购买使用权后想再上市交易的话，需先将该房屋按照成本价购买，然后按照已购公房上市手续，补交土地出让金后方可上市交易。

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