城中村改造酝酿新模式

        近年是城中村集中改造的一年，市政府下了大决心要整治城中村，净化城市环境。随着上东城、富城商界等城中村项目的亮相，给城中村的改造提供了许多新的思路。 城中村是城市飞速发展、城市包围农村的产物。昆明市主城建成范围内共有村庄288个。由于城中村对城市环境、社会治安造成了严重的问题，今年以来，我市政府开始大力整治城中村。希望2年内让城中村面貌焕然一新。

现有模式
   
        最近，已有城中村改造项目亮相楼市。
   
        上东城是昆明第一个“城中村”改造示范项目，从推出之日起就成为政府、百姓和媒体关注的热点。上东城东庄旧城改造工程是2002年依照当时法规政策，经过立项、规划、审批后，由政府协议出让土地，开发商交纳土地出让金建契税，历经3年，完成了6万多平方米拆迁面积进行建设的。项目总占地约83亩，净容积率为4.32，建筑密度为32.1%，绿化率达到了40%，总建筑面积近24.5万平方米。上东城定位为昆明城市中心高端住宅景观社区，一环路之内是昆明最有品质的都市生活区。
   
        富城商界采取了铺面只租不售的模式，商铺招商形式有两种，其一，富城商界以向投资人收取保证金的方式提供10年期铺面有偿使用权，具体模式是前3年投资人享受每年5%的创业基金，后7年的租金收益与富城市场管理公司按投资人70%，管理公司30%的比例共同分享，且商铺10年使用期满后，投资人的保证金全额退还；其二，富城商界向投资人提供20年有偿有期使用方式，投资人在签订协议时需将20年有偿使用费一次性付清，商铺使用费按间计费，具体模式是前3年投资人享受每年8%的创业基金，后17年自主经营。

端着金饭碗要饭
   
        虽然现在已经有“成型”的城中村改造模式，但地处一环以内的棕树营村希望根据自身特点寻找一种能够长远发展的新模式。
   
        棕树营村地处环城西路，占地约35亩。离大观商业城商圈仅一街之隔，毗邻昆明医学院、昆明大学等高校，区位优势明显。
   
        出租房屋是村民的主要收入来源。“简直是端着金饭碗要饭”，棕树营村的书记方伟对此痛心疾首。方伟介绍，全村集体经济收入每年约35万元，近200户村民房屋出租收入每年约200万元，全村房屋年收入约235万元。棕树营村的村民渴望通过与开发商共建，能彻底改变自己的生活环境，与城市接轨。生活环境得到改善，同时保障长远生计。

改造经济账
   
        一位业内人士根据棕树营村的情况算了一比经济账。棕树营村占地35亩，约2.3万平方米。如果以容积率4—5来计算的话，建筑面积可以达到10万平方米。建筑成本以1500元每平方米计算共1.5亿元。村民回迁以每户100平方米计算，200户约2万平方米，还有8万平方米可以用于销售。由于地处一环以内黄金地段，以5000元每平方米计算，总共有4亿元的销售额。项目临街部分建成精品铺面，出租每年起码有300万元的收入，项目物业管理还可解决部分村民就业。这就解决了村民长远生计问题。
   
        由于与村民合作，省却拿地成本。这中间就有2.5亿元的空间用于拆迁的费用和相关税费以及开发商投资的收益。如果村民和开发商达成协议，拆迁工作可以顺利完成的话，拆迁成本就会大大降低。从以往的经验来看，政府收取的各种税费不会太高。所以，对于开发商来说，这绝对是一个有利可图，值得投资的项目。

面临困难
   
        目前村民面临许多困难。首先，村民需要找到有实力，而且负责任的开发商共同完成项目。其二，村民还需要寻求政府政策上的支持，特别是关于土地用途转变产生的税费是否能够优惠。
   
        业内人士表示，作为开发商，最关心的问题有两点：一是村民能否配合城中村顺利拆迁；二是根据现有的土地政策，土地转变性质后将会进行公开的招、拍、挂的方式，这就不能保证与村民合作的开发商拿到土地。开发商和村民希望能采用一种全新的方式，例如定向议标的方式，使与村民达成共建协议的开发商能顺利拿到土地。

三方共赢
   
        棕树营村实际上正在寻求一种村民、开发商和政府三方共赢的城中村改造新模式。
   
        对于村民来说，改造提升了居住环境的同时，还能解决长远生计的问题；对于开发商来说，一环以内基本已经没有可开发的土地，通过投资改造城中村来获取稀缺的土地资源，在满足村民要求的同时赚取开发项目的收益；对于政府来说，通过政策引导使城中村得到改造，这不仅仅可以解决城市环境问题，更能净化社会环境。
   
        目前棕树营村的改造方案还在酝酿之中，希望村民、开发商以及政府能够积极沟通，拿出真正行之有效，而且三方共赢的方案。本报将继续关注。 

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