资本化 大势所趋 热钱炒市刺激开发商野心膨胀

         在7月初召开的博鳌地产论坛上，华远集团总裁任志强就一针见血地指出，地产资本化运作将成为未来主流。而在接下来的一个月时间里，房地产股一直保持强劲的上涨势头，其中，龙头股万科A的阶段性涨幅已高达45％，其他二线房地产股也同样走出凌厉的上攻行情，如绿景地产、莱茵置业等。房地产股的异军突起，引起了开发商的强烈关注，地产资本化提速将企业的发展策略推上了风口浪尖。是什么让房地产股如此疯狂？又是什么让国内开发商对“上市”趋之若鹜？原因归结起来不外乎三大方面。

政策调控
   
        国家发改委、国家统计局近来发布的调查数据显示，今年6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点。不论是土地、价格、税收或是90/70的配比，在老百姓眼里，政策调控永远都只会令房价越来越高。而在这种高房价的背后，也意味着开发商的成本陡增。利润空间的缩减极大程度地影响市场结构，调控的直接结果是行业整合，优胜劣汰，市场空间向着资本龙头倾斜。

升值拉动
   
        人民币升值对于房地产行业将有着如何的影响？一方面，汇价降低，刺激贸易部门的价格下降，人们可以从中节省更多的资源用于对房地产等非贸易部门的需求，从而刺激房价的上涨；另一方面，资产价格也将随人民币相应升值，房地产投资成为分享人民币升值盛宴的绝佳途径。越来越多的资金流向房市，更有甚者借股权投资，抬高房价，股价也随行暴涨。先入市的地产投在这场金融浪潮中将传统地产企业远远甩在了身后，其成长绝非开发几个项目所能企及的。

加息
   
        7月，中国迎来了2007年的第三次加息。每一次加息对房地产行业的不利影响都是显而易见的，但同样也是不平衡的。优质上市公司所受负面影响轻微，如万科税前利润的影响仅为—0.29%。而普通企业对于金融风险和政策负担的规避能力更加薄弱，利率提升、利润减少加快了行业整合。所以，从2006年开始，部分企业进行转型期，逐步调整了开发建设和资本经营的结构和力度。随着2007年结算期的到来，其盈利状况的明显改善必将引起更大的市场反响。
 
        有证券专业人士预言，未来房地产行业上市公司每年的净利润将保持100%的增长。这种说法基于三个原因：一是在宏观调控政策的压力下，行业集中度逐步提高，资源将向优质企业集中；二是短期内房价持续上涨的趋势不会改变；三是借资本市场扩大融资渠道，只会稳步提高企业的业务扩张力，进一步做大做强。
   
        在宏观调控的背景下，地产行业集中在资本市场上得到了清晰的体现。金地董事长凌克说，未来地产市场前20家的企业将覆盖地产市场20%的市场。在高利润的区域里将几乎看不到小型地产商的身影。而随着资本市场化进程的加快，“侵吞”、“并购”这样的字眼将会广泛出现在未来的地产界，而银根地根的紧缩，客观上将形成银行资金向大公司倾斜的局面，由此地产资本化俨然已成为市场发展的自然规律，大势所趋不可阻挡。

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