水能载舟，亦能覆舟

        ——热市场的冷思考 持卡客户3000余组，一个月之间，一期开盘价格从预计的3400元/平方米不断上调到3800元/平方米，仍然挡不住准客户不断高涨的热情。
 
        开发商重庆市环保建设公司将所有客户聚集到重庆体育馆摇号选房，项目一期的巨大成功近在眼前……
 
        然而，正剧变闹剧、喜剧变悲剧，摇号现场被砸、售楼部被砸、买房客户退房、办卡客户退卡，业界最大的谈资、政府严厉处罚、开发商名誉扫地、项目面临胎死腹中……
 
        近日，发生在我们的近邻重庆的一件楼盘售楼部被砸事件，成为当地乃至全国最为热点的话题。

■事件回放

在“公平、公正、公开”中开始
 
        2007年8月5日上午，积累了3000余组有效客户的重庆“上品十六”项目，将客户邀请到重庆大田湾体育馆进行摇号选房。开发商对外宣称：“为了更加公平、公开、公正地让所有持卡客户都有均等的机会购买，在公证处人员的监督下，通过摇号决定归属”。
 
        摇号漏洞百出，怀疑暗箱操作，然而，摇号现场漏洞百出。

         首先，所谓的公证处工作人员并没有穿制服；其次，本来只有2399个号，居然摇出2490号；然后，3个号码混乱重复，客户的愤怒在聚集。

中途叫停，悲剧上演

         摇号坚持到中午12点，当发出500余号时，开发商通知无房可选。 “捂盘惜售”昭然若揭。
 
        所有的愤怒顷刻爆发，2000多位客户开始变得不理智，打、砸之风掀起，现场一片狼藉。
 
        把放号现场砸烂之后并不解气，人们把怒火转移到售楼部。１点左右，大概１０００名准业主又纷纷乘车来到售楼部，跟工作人员发生冲突，并砸坏了整个售楼部，昔日整洁的售楼部一片狼藉，开发商逃走。

■惨痛的代价

开发商名誉扫地
 
        “好事不出门，坏事传千里”，街头巷尾和各大论坛，顿时涌出潮水般的评价和议论。一夜之间， “上品十六”在重庆变得家喻户晓，起负面影响“红”遍全城。

经济损失超1500万
 
        事后开发商承诺一期没选到房的客户，二期可以按照一期的价格购买。假设二期比一期仅仅上涨200元，如果此类客户只购买二期产品5万平方（估算500到600户客户），那么开发商在二期产品价格上的损失就超过了1000万元。

         开发商承诺对持卡客户退还10000元。开发商在放号时，每张卡号收取6666元，那么每退一张卡开发商损失3334元，如果有1000位客户退卡，那么开发商损失333万元。
 
        事发之后，重庆市国土资源和房屋管理局对开发商在未取得预售许可证前提下，违规收取卡号费的行为罚款180万元。
 摇号现场和售楼部损毁价值超过50万。
 
        以上只是能看到的直接损失，其他诸如品牌形象价值的损失，对项目资金链的影响等等损失，不可估算。

■后续事件

政府迅速亮剑
 
        事发后，重庆国土资源和房屋管理局立即发布一项关于进一步加强房地产市场秩序治理整顿的通告。包括严禁房地产开发企业以放号、发放VIP卡等任何形式收取如定金、诚意金、会员费之类的任何费用。对之前收取的资金，不管项目是否取得预售许可证，都必须清退。严禁开发企业发布虚假广告，凡在广告中出现房屋增值多少、房屋“一扫而光”等失实性字眼等内容的，一经发现则直接移送工商部门严肃查处。房地产开发企业必须在销售现场完整公示“五证”信息，未取得“五证”的项目严禁对外销售。严禁捂盘惜售，房地产开发企业取得预售许可证20天后必须对外销售。严禁房地产开发企业以任何形式炒作房价。
 
        五个严禁，终于在“国六条”颁布近一年后，在重庆，开始严厉实施。

■启示录

对行业影响深远
 
        事件之后，不光是“上品十六”项目受到了极大的影响，政府主管部门发布的“五个严禁”，则像一把高悬的利剑，时刻准备插进违规开发商腰间。
 
        有人调侃说“上品十六”的开发商何必呢，把几千人叫到体育馆，又不是开演唱会。其实说穿了，项目在开盘前是需要巨大的人流来造势的，不通过广告、营销活动的推广，给每个客户都造成这个项目火爆异常的感觉，又如何让正在犹豫的客户匆忙下订单呢？但是一旦禁止炒作，一个项目需要多久才能卖完？
 
        发放VIP卡收取费用的形式，在全国都是一个普遍操作手法。不光能了解项目目前的市场认可度如何，更关键的是可以带来数额巨大的“无抵押免息贷款”。以重庆另一开发商位于龙头寺的某楼盘为例，开盘前每张VIP卡收费一万元，共计发放VIP卡3000余张，那么，房子还没开始卖，开发商就有实实在在的3000万在手中可以自由支配了。对于房地产开发这种资金密集型的产业，如果没有这3000万，项目资金链的运作必然更加艰难。

        上品事件，说明什么？
 
        上品事件，是个体事件，但绝对不是特例。开发企业在老百姓心目中的形象，从《疯狂的石头》和《爱情呼叫转移》中可见一斑。北师大教授董藩最近就说过：“据最新民意调查，开发商的名声排名倒数第四，仅在倒数第三的妓女前面。”摇号的不公平，充其量也只是一根导火绳。真正的原因，恐怕还是在于多年来飞速发展的房地产市场与市民矛盾的不断累积，而上品事件，只不过是矛盾积累的一次集中爆发。
 
        一方面是完全市场化的、巨大的刚性住房需求，另一方面是带计划性质的、有限的土地供给，我们的房地产市场正是因为这个巨大的缺口在近几年来得到了飞速发展。在一个完全的卖方市场环境下，房地产行业多少有了一些浮躁，抛开售楼部里销售小姐对客户职业的微笑，只要能从政府拿地、只要能从银行贷款，房子盖好了，你该买你就来买吧，谁还在乎你的感受？
 
        随意提高容积率，随意改动一期销售时承诺的规划，本来的学校变成了商场，本来的游泳池变成一栋高楼，甚至未取得预售许可证就对外销售……处于弱势地位的购房者，往往只有忍受。而“上品十六”售楼部被砸事件，却是给了我们当头敲响了巨大的警钟：房地产行业，呼唤一个诚信的时代。

对昆明市场的启示

         重庆的房地产市场近几年来一直都是全国的榜样，也是得到中央肯定最多的城市。相对合理的房价，高超的开发水平，引得全国各地的开发商和媒体都在学习重庆房地产的经验。在这样一个市场，却发生了“上品十六”事件。那么作为近邻的昆明，又有没有什么值得借鉴的地方？

         昆明很多项目，楼盘差不多才修了5层，但是去售楼部了解的是，该楼盘早已清盘。工程完工量远远达不到预售标准的项目，是绝对不可能取得预售许可证的。那么，其清盘又说明了什么？如果哪天某个开发商在房子还没怎么修的时候就把房子卖完了，然后卷款“跑路”，又会给这个城市带来多大的伤害和影响？
 
        上品事件的发生，并被市场放大，说明了市场对“开发商诚信问题”的关注度、要求不断提高，同时，也是进一步规范市场的一个契机。亡羊补牢不为晚，但是早补牢不就能避免亡养了吗？
 
        市场的稳定不是政府一方的事，监管机制的完善让不良开发商无空子可钻；而开发企业加强自律，加强诚信意识，并采取实实在在的行动，是一个行业发展成熟的标志；消费者加强维权意识，投诉意识，才能合理合法地保障自身的权益。只有通过大家的共同努力，昆明房地产市场的良好局面，才会有更大的发展。

         最后，可千万不要去忽悠老百姓，忽悠客户。房子难卖了客户是“上帝”，房子好卖了不把客户当回事，记住一个真理：“水能载舟亦能覆舟”。“上品十六”就是活生生的典型。