一二环南北市——短短六个字，用来概况昆明高层住宅的发展状况再精炼不过了。一环二环，融会贯通；南市北市，背道而驰。从原有的主城中心向二环路扩张，并随着南北板块的日渐繁荣而各自精彩，虽然形态各异，却共同将城市的高层住宅发展推向了高潮。
一二环：由点到带
高层引领中心住宅
城市中心区是高层住宅繁衍的温床，任何城市的高层住宅几乎都是从城市的核心地段发端的。究其根本，居高不下的地价和宝贵的土地资源是房地产开发不得已向高空发展的根本原因。再者，城中心的土地经过几十年的历史沉淀，历史人文环境十分成熟，其稀缺性不言而喻。
城市中心的高层最初几乎均以商场、写字间和酒店的形式大规模出现，随着社会经济活动的密集、加剧，城市中心的居住需求开始涌现，于是高层住宅以一种填空式的发展模式在城市中心蔓延。
昆明城市中心的高层住宅风潮起源于1999年的世博会前后，这一面向世界推广云南、塑造昆明的盛会催生了数目不少的高层建筑楼，使２０世纪最后两年昆明步入高层建筑楼发展史上的高潮期，三市街片区、东风广场片区、西南商厦片区、昆明站片区、小西门片区、翠湖片区等重点区域已经成为开发商眼中的财富金点，一大批住宅项目拔地而起，在解决城市中心住宅消费需求的同时，为昆明城市风貌的改变起到了至关重要的作用。
单体楼走向高品质小区
从最初的单体楼到成规模的社区，随着地价的上涨和土地资源的日渐缺少，城市中心的高层住宅开始从核心地段向城市外围扩张，并随着二环路及周边片区的兴起向着北市区以及南市区、西市区发展，一度被人们视作郊区的地方城市化进程明显加快。艾美广场、拿铁公寓、上海沙龙、兴杰站现代城、MOMA、上东城、珍宝公寓、独立时代公寓……林立的高层社区给了城市更加崭新并充满活力的现代化面貌，也为城市珍有资源作了最佳的整合利用。
高层住宅由城市中心向外发散，一方面加快了规模社区的出现，另一方面随着土地利用环境的放宽，更多宜居与舒适的低密度高层住宅开始点亮城市中心。以上东城为例，作为一环内最大楼盘，总占地82.96亩的项目规模彻底颠覆城市住宅没有大片景观，大规模社区只在边远城郊的历史，着力打造的社区绿化和景观建设，突破性地在城市中心将项目容积率降至4.32，建筑密度32.1%，而绿化率则高达40%。
这类楼盘的出现给了市场一个信号：现在的城市中心住宅具有高品质，告别了原来那种封闭的单体楼，密度的降低、社区绿化面积和景观的投资力度逐渐加大，楼盘在向规模化社区发展的同时，也让购房者在都市享受到舒适健康的生活。
金腰带舞动高层繁荣
2006年10月，昆明市政府出台了《昆明主城区住房建设规划（2006—2010）》，将二环路作为城市发展的战略阵线，通过对普通商品房布局的划定实现了城市功能分区界定，指出二环路以内地区新建套型建筑面积90平方米以下小户型住房，所占比重达50%以上。另一方面，大规模的二环路折改工作将一条道路宽阔畅通、绿化良好、生态优美的人居金腰带奉献在市民面前。
至此，高层住宅的发展终于迈上了一个新的历史台阶，从城市中心的抢点运动真正走向二环路上的大规模扩张时代，明日城市、金色俊园、葵花公社、枫蓝国际、上海沙龙Ⅱ等楼盘开始在二环路上星星点点地涌现。而在这场高层住宅运动中，最富代表性的便是盛高大城的出现。60万平方米的大城，不仅拥有18%的超低建筑密度和高达45%以上的绿地覆盖率，更首创性地提出10万方平米恢宏城市森林的计划，在将城市继续推向繁荣的同时，第一次在楼盘的疏密度上进行了变革。
南市区：未来时速
南市区高层策源
“南市区的未来系在三条路上”——用这句话来概况南市区未来的发展一点也不为过，滇池路、广福路、昆洛路已经成为南市区发展的核心要道，并且每一条路都带动了一个片区的兴起，同时也将昆明的高层住宅一步步推向繁荣。
南市区资格最老的滇池路，一直以来都是“三低”住宅的核心据点，作为昆明的一条重要交通景观大道，它毗邻滇池，远眺西山，连接着滇池国家旅游度假区、海埂公园、云南民族村，享有丰富的自然景观资源和气候环境。南市区的高层就随着90、70平方米的政策限令，夹杂在众多别墅与洋房之间星星点点地出现，掀开南市区高层住宅发展的序幕。
高层人居首要战线
广福路的通车为南市区楼市未来的发展理清了脉络，这条全长14.5公里、双向8至10车道、绿化率高达28％的城市主干道，西起滇池路，东至广卫立交桥，是昆明主城区横贯东西最宽、最长的城市道路，是连接省、市两大行政中心及滇池沿岸大昆明城市圈的中心走廊，沿线居住人口达数十万。
而随着其在城市战略地位的逐渐清晰，广福路沿线的地价和房价一直不断攀升，出于未来发展需求和利益最大化的考虑，越来越多的开发商选择了小高层和高层的楼盘开发模式。在靠近十里长街、与官南路相交的地段，滇池岭秀、玫瑰湾、大商汇、时代风华等中小规模的高层楼盘占了绝大部分比重，数目多，总面积较大，在极短的时间内便吸引了整个昆明的关注，首次置业和外来购房者的爆炸性哄抢加快了该地段的迅速繁荣。广福路由此成为未来高层人居的首要战线，同时也在逐步改变南市区楼盘开发和城市建设的重心。
南市区高层建设提速
昆洛路的贯通，地产是最大的受益者。该路连通主城与未来呈贡新城，全程22.7公里，是迄今为止昆明市投资规模最大、等级最高的城市道路工程，建有呈黄、广福、昆玉、朱家村等5座大型立交桥，是新昆明的交通枢纽工程。最重要的是，整个昆洛路除由广福路带动兴起的新亚洲·体育城、世纪城、彼岸、华升盛景国际等楼盘外，地产开发几乎一片空白，沿线拥有极大的土地资源储备。
昆洛路的潜力是无限的，据市政府的“一湖四片”的规划，2007年底，市级行政中心迁至呈贡，而云南五大高校新区的建立将使呈贡成为聚集居住人气最快的地方。近百万的常住人口，相当于未来主城人口的43%，占未来昆明总人口的21%，这样大的消费市场将昆洛路肩负的使命推到了一个新的历史高度。
目前，昆洛路的规模化人居态势已经显现，占地3800亩、建筑面积480万平米的世纪城以昆明首席高层住宅巨形航母的姿态，为区域发展写下了注脚，2万余套住宅，解决了近7万人的居住生活，描绘了昆洛路住宅发展的雏形。
而接踵而至的彼岸，在依托宝象河自然风光开拓低密度别墅与洋房市场的同时，也将小高层纳入开发的重点，走出一条差异化的市场之路，将高层住宅的品质推上一个全新高峰，无论是从社区芬兰格调营造上，还是在么伊纳里湖的打造上，除了将高层住宅品质做到最好，也看清了市场未来低密度、景观化的发展趋势。
正是由于这些楼盘的带动和昆洛路特殊的战略定位，南市区高层建设提速已经迫在眉睫，未来，在昆洛路至呈贡沿线，我们可以预见更多高层社区的批量涌现，大型居住片区氛围正在形成。
北市区：极核效应
高层住宅业态基本成熟
从1998年开始至2004年底，在开发量上，北市区连续七年稳坐昆明地产开发区域的霸主地位。尽管近年来供地减少，开发量受到限制，但地产开发的势头依旧未减。现在的北市区，“主城副中心”的价值定位开始显现。
北市区目前开发的楼盘基本上以小高层、高层普通住宅为主，世博板块以别墅和花园洋房居多。据对北市区三十多个楼盘的不完全统计，北市区目前已开发楼盘占地面积达1960628m2以上，约合2941亩，总开发户数多达33207户以上。而户型面积从30m2至300m2不等，主力户型在80m2至150m2，畅销户型在60m2至120m2。虽然一部分住宅的密度高达4~5，但总体来看楼盘容积率基本在2.5至3.6，该区域的住宅项目业态“高层化”定位已经基本成熟。
巨头开启高层群居时代
高层住宅为何青睐北市区，最主要是因为北面城市资源相对稀少，除世博板块具有良好的自然生态条件外，其他地段均缺少地形变化和大范围的城市绿化，也因此为大规模的高层社区开发和造城运动提供了良好的条件。
短短几年间，城建股份、官房集团、伦华地产、江东集团等地产巨头就心领神会地以各自项目共同将北市区打造成了生活大片区。北辰小区、北辰财富中心、金星小区、金康园、金实小区、美伦花乡、春之城、江东花园……几十个项目足以见证北市区地产发展的蓬勃与辉煌，而在这些楼盘中，高层占有相当大的比重。在昆明城市发展进程中，北市区第一次开启了城市高层群落的居住时代，现代化的城市面貌，时尚而更聚人气的生活氛围与方式，使“都市副中心”更具魅力。
城市发展的极核效应
不过，北市区的开发虽然可以追溯至上世纪90年代中后期，但多年来，北市区一直是昆明人口中的“睡城”，城市公用配套一度成为开发商和市民的心头痛。直到北京路延长线的出现才真正使“主城副中心”这一定位变得名副其实。
随着交通环境的改善，北市区赢得了更多的关注，也迎来了更大的发展。2006年3月，位于北京路延长线的江东大厦完工，填补了北市区高档写字楼的空白；城建股份历经3年时间开发的财富中心，填补了北市区商业、文化、购物、娱乐等多项城市功能的空白；春之城500平方米大型蔬菜超市，解决了北市区居民的“菜篮子”问题；家乐福、麦德龙、沃尔玛等国际大型超市的加入，不断满足着人们购物消费的巨大需求，滨江公园、月牙塘公园、正在恢复治理的大雁湖，以及规划中的中央公园为北市区勾勒出了宜居昆明的美图。
建筑、配套、生态绿化……北市区在高层住宅的带动下正在历经一种越来越强的极核效应。据了解，北市区目前有楼盘近70个，居住人口已突破20万，规划人口将近40万人，现有的配套仍远远不能与生活需求相平衡，而更多的高层住宅项目却仍在不断上报和审批过程中，生活越来越集中的北市区不仅将面临更大的发展机遇，也将迎来更大的市场挑战。
