城市化必由之路

        这不是一个“围城”，而是与个体差异性和人的生活追求息息相关：世代生活在农村的人千方百计朝城里走，因为城里有优越的医疗、教育等设施；在城里生活惯了的人则思绪田野，在青山绿水之间有一个只属于自己的空间。我们在想：有没有一种能够解决两类人群生活所向的住宅物业？

人口——住房不能承受之重 

        国家统计局最新更新的人口数据显示，2006年年末全国总人口达到130756万人，比上年末增加768万人，约占世界总人口的21％。不仅如此，由于人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000万的速度增长。人口众多、资源相对不足成了中国现阶段的基本国情，短时间内将难以改变。

增长之痛
    
        虽然中国已经进入了低生育率国家行列，但坚守13亿的人口阶梯，行么？答案当然是否定的。由于人口增长的惯性作用，按照目前总和生育率1.8预测，到2010年和2020年，中国人口总量将分别达到13.7亿和14.6亿；人口总量高峰将出现在2033年前后，达15亿左右。统筹解决人口问题始终是中国实现经济发展、社会进步和可持续发展面临的重大而紧迫的战略任务。

第四次出生高峰
    
        受20世纪80年代-90年代第三次出生人口高峰的影响，在2005年-2020年期间，20岁-29岁生育旺盛期妇女数量将形成一个高峰。同时，由于独生子女陆续进入生育年龄，按照现行生育政策，政策内生育水平将有所提高。上述两个因素共同作用，导致中国将迎来第四次出生人口高峰。

未来房市的支撑力量
    
        来自教育部的消息，今年全国普通高校招生报名人数首次超过1000万，创历史新高。以云南省为例，今年高考报名人数为204818人，比去年增加23444人，增长12.93%，同样创历史新高。
    
        这似乎与房地产市场没有什么关联，其实不然。超过1000万中国高考考生，基本是19岁左右的青少年，他们都将在未来的1-4年进入中国的劳动力市场，而6-10年后，这些人都将进入婚嫁年龄。随着中国的城市化进程，这些人中的绝大多数今后都将集中在中国的城市中，从而支撑着中国房市的需求。
    
        更有甚者，据教育部考试中心介绍，明年参加高考的考生人数可能将继续刷新今年的纪录。同样道理，这些人都是2-5年后全部进入劳动力市场，7-11年后进入适婚年龄。

土地资源的疲惫 

        任何房屋都不是“空中楼阁”，开发商对房地产市场的角逐归根到底就是对土地资源的“掠夺”。

耕地之外的“空间”
    
        我国人均耕地面积20多年前还接近2亩，如今已不足1.5亩，1/3县市的人均耕地面积在国际公认的警戒线之下。
    
        “民以食为天，食以地为本”，国家三令五申严把“土地”闸门，控制建设用地总量增长过快和低成本工业用地的过度扩张，禁止违法违规用地和滥占耕地现象。温家宝总理在今年的政府工作报告中，还专门针对耕地保护问题强调：“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。”

城镇规划之道
    
        所谓城镇化，就是指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程。
    
        今年7月26日，国务院颁布了《关于编制全国主体功能区规划的意见》，编制全国主体功能区规划，就是要根据不同区域的资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，统筹谋划未来人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类。确定主体功能定位，明确开发方向，控制开发强度，规范开发秩序，完善开发政策，逐步形成人口、经济、资源环境相协调的空间开发格局。

房产助推经济上坡 

        中国局部经济过热，这是中央各部委的判断。云南大学徐光远教授在作客21世纪博鳌论坛（云南）时，运用“过程研究”的方法对中国经济现状进行了分析。

中国经济局部过热
    
        上半年，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%。商品住宅完成投资6955亿元，增长30.8%。其中，经济适用住房投资292亿元，增长34.4%。另外，据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年2季度，全国70个大中城市房屋销售价格与去年同季度相比上涨6.3%，土地交易价格上涨13.5%，房屋租赁价格上涨2.5%，物业服务价格上涨0.3%。中国经济已经出现局部过热的势头。
    
        而此前，云南大学徐光远教授在作客21世纪博鳌（云南）论坛的时，用“过程研究”的方法将现在的经济现状置于本一轮经济周期进行考察。以今年第一季度为例，2007年在政府工作报告中，温总理明确地说：要把今年的物价指数的上涨控制在3％以内。然而，在一季度的时候，就已经攀升到1.9％。也就是说，通货膨胀的压力在不断地上涨。到了5月份，已经有数据显示，5月份的CPI（消费价格指数）达到了3.2％，已经超过了温总理所说的警戒线。

政策是降温的“冷水”
    
        经济局部过热，物价上涨，政策打压手段就会频繁出台，二者一上一下，一冷一热。
    
        早在2006年4月份，国土资源部等相关部门发文别墅概念需要界定。5月30日国土资源部下发了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，别墅类开发用地可谓要走到“一定阶段”了。而本月1日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。《意见》中指出，加大经济适用房和廉租房建设力度以满足当前的住房问题成为重点。
    
        两个政策犹如利剑的两刃，为房地产开发做出了指向。可以预测，禁批别墅开发用地以后，别墅物业当然会有一定的上扬，但着眼长远，别墅的生命力不会长久的。但是，人们追求别墅类型的建筑文化不会改变，那么如何解决这种矛盾便是摆在我们面前的现实。

别墅消亡？ 

        从TOWNHOUSE，到叠加别墅，再到双拼别墅，这些被称为别墅的变体物业形态饱受市场争议，但勿庸置疑的是，它们火了，不仅云南，不仅中国。与其凭空讨论别墅是不是该变体，倒不如我们从时代的角度去探究，这些变异体为何会出现？因为我们深知一个道理：任何事物的出现都需要一定的土壤。

人口与资源之争
    
        人口数量具大、土地资源相对紧缺，二者矛盾已经上升到一个新的高度。本地知名房地产咨询机构田野咨询董事长文剑武在商铺投资介绍时曾谈道：如果按照人均享受33平方米住房来算，13亿人口将耗尽中国可供建筑的土地资源。我们便可以预见到，独栋别墅类享有独天独地的物业类型将在一定时期之后消失殆尽。
    
        既要满足人们住房的基本需求，又要保住温总理强调的保住18亿亩耕地红线不动摇，如何解决这种矛盾呢？可以这样思考：地面可供开发的土地资源紧缺，固定，即横向发展受到限制，我们就会考虑纵向：朝空中发展。
    
        这个想法似乎和许多开发商、建筑学家不谋而合，建设部有关负责人在第三届国际智能、绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会上就表示，低密度多层住宅将在我国淘汰，取而代之以节能省地的高层建筑。
    
        朝空中开发，实质上不就是在压缩的吗？答案是否定的。因为这种思考是建立一定基础之上的，即考虑人们住房舒适度。建筑密度尽量减小，良好的景观性，以及现代科技创新技术都将构成人们评判住房舒适度的指数，因此，高层低密度建筑应运而生。

未来人居指向何处？
    
        大量占用土地资源的低层低密度住宅不适合我国国情，中国建筑设计研究院副总建筑师陈一峰撰文指出，由于城市土地的稀缺性造成城里的房子不可能做到低密度低容积率，低层住宅并不是惟一选择，低层高密度及高层低密度住宅都是可供我国住宅建设选择的方向。
    
        但从人类居住舒适度的角度说，低层高密度显然是不符合人们选择方向的。那么，作为未来人居主流物业类型的高层低密度，我们应该从哪些方面寄予希望呢？
    
        首先，景观指数依然成为高层低密度物业诉求点。低密度房子最大的优点并不在于房子如何，而是在于自然和环境的连接，以及大家对居住的感受和生活方式的变化。在这里，住宅的容积率并不是“惟一评价标准”，取而代之的是庭院价值备受重视。
    
        其次，在建筑布局上面需要创新，比如阳台。不是简单将阳台放大，可以从功能空间之间重新布局，业主的生活路径从原来的电梯——门厅，变成电梯——庭院——门厅。空间的一张一弛，在开放与封闭、室内与室外空间之间适当缓冲和过渡，将丰富的空间语言发挥得淋漓尽致，更使业主的隐私和安全得到最大的保护。
    
        再次，建筑科学新技术将引领高层低密度住宅。比如重庆的米兰天空，“她”在墙体中采用了保温隔热技术，同时运用塑钢双层玻璃。这些建筑节能技术能够使能源利用率提高５０％。再如被称为西南地区第一家国家健康住宅示范小区——同创奥韵，该项目也在建筑新技术和新材料的运用上做了一些尝试，采用了中空玻璃、外墙保温隔热和浮筑楼盘隔声技术。
 
        小结：在“第三届国际智能、绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会”上，曾培炎说，中国作为人口最多的发展中国家，在城镇化、工业化进程中，加快推广现代建筑技术，对于促进可持续发展、改善人居环境十分重要和紧迫。中国将借鉴国外先进建筑技术和管理经验，探索符合国情的建筑业发展道路。新建建筑要加快推行绿色建筑标准，即是建筑要积极推进节能改造。