出租房“噪音费”归业主还承租人
http://www.shxb.net [2007-12-13 11:00:18] 本报记者 蔡丹丹
古先生：前不久我看中一套40平方米的房子，卖价15万元，签了合同后就交了6000元定金给卖主，但我最近经济周转困难，实在没钱买房，卖主说要没收定金，怎么办？我的生活确实很困难。
律师回复：《担保法》第89条以及《合同法》第115条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，如果是因己方原因而无法履行合同，则无权要求返还定金，但可协商处理。
吴小姐：我把房子卖给了别人，也签了合同，对方支付了一部分款。双方约定在11月份付清余款，可过去一个月了，对方还是没有付款，总说再等等。现在又有人看中我的房子了，价钱也比较理想，我能卖给他吗？
律师回复：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，出卖人可以解除合同。因此，吴小姐可以以恰当的方式（比如挂号信、签有对方名字的书面字据等方式）催促对方付房款，如果对方在三个月内不付清房款，吴小姐可以主张合同解除，把房子卖给其他人，并将对方已交的房款返还给对方。
刘小姐：我母亲有一间产权归母亲所有的平房，我的一个兄弟在那里居住，2005年平房拆迁，用平房面积换了一套一居室的楼房。母亲2005年去世，但产权人未变更。请问对于这套楼房母亲的其他子女有没有继承的权利？
律师回复：有继承权。因为该一居室楼房是依法以产权调换的方式对被拆迁人即原平房的所有权人进行的补偿，而非对原平房使用人即您兄弟的补偿；另外，产权证书上的产权人也未变更，因此该楼房的所有权人为您母亲。在您母亲去世后，如果不发生遗嘱继承的话，该楼房应作为她的遗产，由其法定继承人继承。在这种情况下，如果您的父亲如今健在，房子的一半应属于您的父亲，另一半由父亲和所有子女一起平均分配；如果您的父亲已先于您的母亲去世，房屋应由各子女均额分配。
王小姐：夫妻共同生活20年，因种种原因现要离婚，这时才发现房产证上是公公的名字，请问女方是不是就无权对房子进行分割了？
律师回复：在这种情况下，女方无权对房子进行分割。按照法律规定，房屋的所有权归属，以房产证上登记的所有权人为主。房产证上写的是公公的名字，所以该房屋属于您的公公，不属于夫妻共同财产。夫妻离婚分割的财产必须是夫妻的共同财产，既然房屋的所有权人是公公，那么这套房子不属于夫妻共同财产，因此这套房子不能分割。
李小姐：请问国家是否规定未取得房产证的期房，购房人不得私自与他人转让交易？如果已经发生转让行为，购房人承担什么责任？已经签订的转让协议是否有效？
律师回复：法律规定，《商品房购销合同》应在有关房管部门进行备案登记。如果《商品房购销合同》已在有关部门进行备案登记的，在取得房产证之前，不得转让，如果擅自转让，将导致转让合同无效的后果；如果该《商品房购销合同》未经备案登记，那么在经过房屋出卖方同意的情况下，该房屋可以转让，未经同意的情况下转让无效。
白先生：现在好多小区都在实施二期工程，问题是噪音费归属，是应该给没住在这里的业主呢？还是给住在这里的承租人？承租合同中没有说明此问题。
律师回复：现有法律没有明文规定“噪音费”的问题，但双方可以约定噪音费的归属。根据合同的相对性原理，开发商与业主之间存在一种法律关系，业主与承租人之间存在另一个法律关系。因此，开发商实施二期工程，可以与业主约定噪音费，而业主可以与承租人再行约定噪音费；或者三方共同协商约定噪音费问题，噪音费的归属以约定为准。由于噪音费是对被噪音干扰人的一种补偿，而实际被噪音干扰的人是承租人而非业主，所以建议约定将噪音费支付给承租人。
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