业主自治矛盾多律师：物管应转变观念

http://www.shxb.net [2007-12-23 10:52:43] 本报记者邓建华

    前日，本报报道了人与自然小区老物管没走，新物管进不来的报道后，引起了许多小区业主和小区物管的关注，一些业主打进本报热线，诉说了他们和人与自然小区面临的同样尴尬，小区物管也说了他们与业主之间存在的沟通不畅、理解不够的问题。为此，记者走访了相关人士和律师。

业主：诸多问题导致矛盾

    席子营社区机电小区一名业主致电本报，他们小区现在的老物管12月份合同就到期了，现在小区重新选举了新的业主委员会，准备让新的物管为他们服务。但他们也一样有担忧，由于物业费等方方面面的问题，如果老物管不走，那新物管一样进不来。

    据记者了解，小区业主委员会与老物管之间有很多典型矛盾，如停车问题、配套设施、物业费等。停车问题：某小区地下停车场试用阶段，物业公司对地下停车不收费。地下停车场设备设施完善后，物业公司宣布地下停车场实行有偿使用。部分业主认为地下停车收费过高，有对立情绪，业主与物业管理企业和开发商之间出现矛盾，发生殴打事件。

    配套设施：某小区部分业主反映该小区更改规划，承诺的配套设施未建，侵害了业主利益，并要求成立管委会。业主在售楼中心、小区园区内发生了激烈的对抗事件。另外，业主还擅自在小区绿地搭遮阳棚，与物业公司发生纠纷。

    物业费：某项目物业管理工作由开发商自行负责。纠纷从1998年开始，历时3年，业主反映的主要问题有两个，开发商没有按承诺建设配套设施，物业管理费用太高，业主不愿交纳并要求更换物业管理公司。

□ 律师观点

    云南天外天律师事务所律师杜晓秋律师认为，小区业主和物业服务企业之间的关系现在大家都比较关注，就人与自然小区自治的事件，他认为是业主维护自身权利的表现，符合《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，同时也反映了物管服务企业服务没有得到业主的认可。作为原来的服务企业要正确看待这个问题，毕竟业主选聘物业服务企业是业主的法定权利，是通过市场竞争机制实现的。如果要继续提供服务，依法应当与业主委员会签订服务合同。

    至于小区出现的业主欠物管费的问题，只是债权债务的关系，物业服务企业可以通过诉讼程序解决。按照《物权法》的规定，没有被续聘的物业服务企业应当依照物业管理条例规定做好与业主委员会和新物业服务企业的交接工作。将物业管理用房和相关资料交还业主委员会。出现这一问题，不是业主成立自管会自身的问题，而是原有的服务企业没有尊重业主的法定权利的问题。若原来的物业服务企业不撤离，小区业主可对其提起诉讼。

    对于物业服务企业的服务收费，应当按照国家的相关规定和业主协商确定，而物业服务企业所说的业委会不具备收费权的问题，他认为收取费用不涉及是否有收费权的问题。