房贷细则出台 “二手”有利好

    日前，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号，以下简称《补充通知》），对9月27日颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，以下简称《通知》）进行了补充与加强。《补充通知》中明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，同时对于升级置业购房的贷款条件有所放宽，并且将公积金纳入了管理体系，这对于以自住为主的二手房市场而言，将有利于促进市场理性地发展，但从整体市场来看，影响不大。
 
明确以家庭为单位
   
    据悉，《补充通知》第一条明确规定“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数”。对此，相关专业人士认为，这是由于此前出台的《通知》中并没有对此作出详细规定，使得各家商业银行制定的关于第二套房认定的细则当中，部分银行是以家庭为单位，大多数银行则是以个人为单位。此次央行及银监会出台《补充通知》对此作出了统一标准，避免了不同银行不同政策的情况。

放宽升级置业的需求
   
    《补充通知》引入一个“人均住房面积”的概念，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，这一点改变了359号文对于购买第二套房的“一刀切”的做法，保护了有升级置业需求的消费者，在很大程度上也可以满足那些自住性的“小房换大房”的需求。
   
    从这个角度来说，此次的《补充通知》与国家把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的是相吻合的，也更加有利于推动二手房市场的活跃，使得政策的实施更加合理。不过，对于以家庭为单位的判定标准，还有一点可能需要探讨，例如在单身的时候以自己的名义在银行贷款买房，那么他在组建家庭后，妻子再贷款买房是否属于第二套呢，这一点还需要探索。

纳入公积金或引波动
   
    《补充通知》将公积金贷款也纳入管理之中，消费者比较关心的问题多是有关以公积金贷款买房后，再用商贷买房是否真的受到了限制。有数据显示，在二手房交易中采用公积金贷款方式的消费者逐步减少，而采用全款方式和商业贷款方式的消费者在进一步增加，在这次政策细化调整以后，将再次提高消费者全款购房交易的比例，从而逐步改变固有的二手房市场格局。
   
    第二套住房贷款政策不管从贷款额度还是按揭利率，都给消费者带来了不小的经济压力，尤其是对于投资群体，这对于打击炒房会起到一定作用。另外，银行缩紧贷款直接导致的就是批贷额度少了，这就迫使很多客户增加首付，对于很多经济基础薄弱的客户来说实在有些尴尬。

对整体市场影响不大
   
    这个《补充通知》影响的消费者主要是已经成家、以个人为单位购房的群体，不过这部分群体在整体消费者中所占的比例不到一成，因此，《补充通知》对于整体二手房市场影响不大。
   
    有统计资料分析，目前二手房市场贷款的比例约为55%左右；而在贷款者当中，剔除首次购房的消费者，用贷款购买第二套房的消费者仅占55%的贷款者中的两成左右，即受到影响的消费者约为11%左右；而在这11%的消费者中，如果其人均住房面积低于当地水平，那么购买第二套房时仍然可以享受首套住房的优惠政策，那么这部分升级置业的消费者也不受到《补充通知》的影响。因此，《补充通知》对整体二手房市场影响不大。