垫资交易六步骤

    “转按揭”叫停后，卖方有抵押、买方要贷款的情况下，用什么办法来完成交易呢？据记者了解，除了买卖双方自行筹资外，担保公司、经纪公司先垫资，还清业主贷款余额，解除房产抵押，再进行买方贷款等后期操作，也就是“垫资”交易方式正在兴起。业内人士认为，在目前从紧的货币政策下，二手房“垫资”交易将在今年大行其道。
    　　
    第一步，签订买卖合同，买卖双方达成交易意向，并签署买卖合同。同时，买卖双方约定垫资资金的来源以及垫资服务费由谁支付。
    　　
    第二步，备件。买卖双方签订买卖合同后，如果是担保公司或经纪公司垫资，需要买卖双方把买卖合同、借款合同、双方的身份证明等材料备齐，交由经办人员办理。如果是卖方自行筹款，则直接由卖方约银行进行提前还款就可以了；如果是买方筹款，担保公司或经纪公司在中间承担担保责任，那么买卖双方及担保公司或经纪公司三方签署担保协议，还款后就可以直接进入以下第五步的解押环节。
    　　
    第三步，核实。经办人员在收齐资料后，到银行核实卖方贷款的余额，然后在房地局核实房产抵押情况。
    　　
    第四步，还款。在核实完后，由担保公司或经纪公司内部进行垫资申请、审批等手续，并与业主原贷款银行约定提前还款的时间，这个过程大概需要一个月。当然，各个银行甚至各个支行网点的规定可能都有所不同，所以这个环节的时间具有一定的弹性。
    　　
    第五步，解押。还清贷款后，银行会出示贷款结清证明，卖方与代办人员携此证明到房地局进行解押，各个房地局解押的时间不一，这个过程需要1-30天左右。总体来看，垫资整个过程需要1-2个月时间；具体还要看银行、房地局的时效。
    　　
    第六步，后期买方贷款、物业交割。解除房产的原抵押后，买方就可以进行贷款了，随后的流程便是银行贷款审批、物业交割等，直至整个交易的完结。费用方面，如果是买方筹款还清业主的贷款，担保公司或经纪公司需要承担担保责任，担保服务费可由买卖双方协商由谁来出。