地价拐点如期而至？

    ●王石：万科不再拿地王。
 
    ●潘石屹：严打囤地，“面粉贵过面包”现象即将过去。
   
    虽然两位地产大鳄在楼市拐点的问题上没达成一致，却对地价拐点所见略同。王石在宣称“不再拿地王”的同时，也预示地价拐点的到来。而潘石屹也坚称“楼市要拐，地价必须先拐”。究竟目前地价的发展趋势如何？地价是不是决定房价的根本性因素？地价的拐点到底有多可怕？本期茶坊邀请三位业内人士及知名专家共同解读地价拐点的问题。

地价“拐了”但不是房价的决定性因素
   
    2007年国家从财税政策及货币政策大力度对房地产市场进行调控，央行利剑般的5次加息，10次上调存款储备金利率，同时于2007年9月27日中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。信贷紧缩的货币政策与反囤地政策的强力调控作用，令土地市场开始降温，一些地区如北京、上海土地拍卖价比预期大幅下跌。
   
    地价降了，房价也会跟着降？其实不一定。我个人以为，在房屋成本中，地价仅占房价的三成左右，地价不是房价的决定性因素，供求关系才是房价的决定因素。因此，昆明土地市场价格下降不会影响房价。
   
    从GDP来看，2007年昆明GDP增长了12.5％，城镇居民人均可支配收入12083元，农民人均纯收入4003元，扣除物价上涨因素，分别增长6.1％和7.1％；从城市化进程看，全国达到43％而昆明仅到26％，2006年昆明外来购房者占到40％，昆明城区现有人口245万，到2020年新昆明建成时规划人口为450万。有房才有家的情结催生出一个庞大且长期的市场需求。再加上昆明气候得天独厚，具有丰富旅游度假资源，空气指数居全国优佳，适合人居住及赚钱置房置地增值保值的传统消费理念，昆明现阶段房价有着相当充分的支撑理由。
   
    从昆明春节楼市淡季不淡就可说明这一点，春节7天武汉仅售房1套，杭州售房7套，昆明楼盘总销量却超过了600套。由此可见，不同于一线大城市，昆明目前房价不会出现拐点。
   
    地价降了，房价虽然没降，但面对国家强大的财税政策及货币政策调控，开发和销售的压力都在不断加剧，昆明地产也会随之进入调整期。这一时期，机遇与挑战并存，不论是政府还是开发商都应做到未雨绸缪，全方位打开引资、融资新渠道，使资金链张弛有度，同时对市场作精细化、人性化、生态化、健康化、创新性的开发产品，才能赢得市场的尊重和青睐。

“面粉”降价开发商须谨慎而为
   
    2008年的昆明楼市很有可能会呈现三大特点：销售放缓、消费理性化、地价趋稳并适度回调。其中，地价下跌的苗头已经显现。从去年年末开始，上海、北京、广州、厦门等城市的地价也有不同程度的下降，最高降幅高达50%；另一方面，昆明地价在2005-2007年也经历了一个高速、高幅度上涨的阶段，成为导致房价快速上涨的主要因素之一。