“本广告文字及图片仅供参考，不作为开发商的广告要约，解释权归开发商所有。”“此次促销活动由本公司享有最终解释权”……这样的情况，您好一定遭遇过。但事实上，商家无权用“最终解释权”来搪塞消费者，这属于一种“霸王条款”。近日，市民张女士就心里不舒服，究其原因就是“最终解释权”惹的祸。
“最终解释权”成“挡箭牌”
前不久，张女士看中一套商品房，前往售楼中心询问具体情况。售楼小姐指着大厅里的巨幅宣传图告诉张女士，该项目总的占地面积很大，将打造极具现代感的水案宅邸，小区计划在6-8年时间建成，致力于建设环境优美空气清新的亲水小区。售楼小姐随即拿出一张宣传海报给张女士，让她仔细看后再决定，张女士问售楼小姐海报上标出的景观绿化等内容能否写入商品房买卖合同中，售楼小姐却说，没有这个必要，将这些配套设施写入合同中没有任何意义，他们公司在市场上的口碑一向很好。
当张女士问及假如开发商做不到口头承诺的配套设施，或者完成相应配套设施的时间很长怎么办时，售楼小姐指着海报底端一行小字，“本海报中图片及文字仅作说明使用，不是开发商发出的要约，亦不构成双方买卖合同内容，最终解释权归开发商所有。”张女士看后当场傻了眼。
张女士碰到的这种情况在生活中已是屡见不鲜，那开发商是否享有“最终解释权”呢？
“最终解释权”不能免责
云南国平律师事务所陈平律师表示，商家对自己的广告、宣传确实拥有一定的解释权，但并不拥有所谓“最终解释权”，因为拥有最终解释权的实质上是国家司法机关，而非商家个人。商家可以对自己的行为作出解释，但并非“最终解释”。如果商家的解释符合诚实信用原则，且与公众的通常理解相符合，便是合法的；如果商家的解释故意隐瞒事实、给消费者造成重大误解，就不具有法律效力。
商家提出最终解释权归其所有的目的在于：赋予最终解释权某种事先约定的契约效力，从而在与消费者发生合同争议时，减轻、免除其损害消费者合法权益所应当承担的法律责任。我国《零售商促销行为管理办法》规定，零售商促销活动的广告和其他宣传，其内容应当真实、合法、清晰、易懂，不得使用含糊、易引起误解的语言、文字、图片或影像。不得以保留最终解释权为由，损害消费者的合法权益。商家所谓的“最终解释权”，最终还是要受《合同法》中公平、诚信原则的约束，并不能免除其应当承担的法律责任。
律师简介
昆明地产《维权》欢迎大家咨询，不管您是权益受到侵害，还是在房产消费过程中碰到法律盲点，都可以向我们寻求帮助。您可以打电话、写信或发E-mail告诉我们，我们将竭力为大家解决。
维权热线：3115617
专栏记者：蔡丹丹
通信地址：昆明市春城路62号证券大厦2楼生活新报《昆明地产》收
E-mail：fayao1123@163.com
昆明地产法律顾问：陈平，法学博士生，一级高级律师，现任云南国平律师事务所主任。
李维超，云南大学法律学士，昆明市律协民商法专业委员会执行委员，房地产专业委员会委员，现任云南国平律师事务所副主任。
定金是一把“双刃剑”
定金具有两面性，拿买房定金来说，它既可以在签订商品房买卖合同后抵作价款，又应当在开发商违约情况下双倍退还。无论是对于买房者还是开发商来说，都是一把“双刃剑”。
这一性质，首先表现在它具有双向担保作用。这也是定金与押金、保证金的主要区别。
一般情况下，开发商与买房者双方都向对方给付定金的情况非常罕见，多数时候是买房者向开发商支付定金，但这并不意味着定金给付后，就只有对买房者产生约束。
定金罚则规定了它的担保功能是双向的，任何一方违约，都要受到惩罚。这就是法律上所规定的：给付定金的一方在不履行债务时不得请求返还定金，收受定金的一方在不履行债务时应当双倍返还定金。
此外，定金担保还具有鲜明的惩罚性，其核心就是对违约一方的惩罚。它既不同于担保物权的优先受偿权，也不同于保证的清偿责任的扩张，最终目的并不是实现债权的最终清偿，而是对于债务人的惩罚。
所以，不管是开发商还是购房者，只要其中一方违约，就要承担定金罚则的恶果，而不管是否给对方造成了损失。
律师在线
王先生：2004年我购买了一套二手房，当时办理了房产过户手续，却没有办理土地证过户，现在联系不上原房主无法办理土地证过户。这套房子没有土地使用证，还可以进行交易吗？
律师解答：房屋产权过户目前是不需要土地使用证的，因此，只有房屋产权证而没有土地使用权证的房屋也是可以进行交易的。
朱先生：我想请问一下房改房与一般的商品房有什么区别？如果在市场上流通的话，有没有相关的政策约束呢？
律师解答：房改房，是指城镇职工根据国家、地方政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房，包括解困房、安居房、经济适用房、集资建房等。以上几种类型的房改房交易政策各有不同，但与普通商品房相比，确实存在一定的政策制约。例如，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定：“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按届时同地段普通商品住房与济适用住房差价的一定比例，向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。”目前昆明市房改房交易已暂时“冻结”，待《昆明市经济适用住房产权产籍和上市交易管理暂行办法》出台之后交易方可再行恢复。
张先生：我在结婚前买了套房子，一次性付清了房款。婚后，我将房产证上改为夫妻双方共有。但现在我和妻子准备离婚，想取消妻子的房屋共有权，请问这样可行吗？
律师解答：将房屋产权改为夫妻双方共有这个行为，视为男方将一半的房屋产权赠予女方，因此在未取得女方同意的情况下，是不能取消其共有权的。
毛女士：我在去年房交会上当场签订了房屋认购书并支付了定金。房屋认购书上写明整个小区的绿化率在50%以上。可是，当我正式去签预售合同时，发现合同中并没有关于绿化率的条款。我要是签了合同，那么房屋认购书和预售合同到底以哪个为准？
律师解答：双方的具体权利、义务以正式的商品房预售、销售合同为准。《预定协议》、《认购书》、《订购意向书》等，无论表述如何，其法律性质都是一样的，属于意向性合同；而《商品房预售合同》、《商品房销售合同》则属于正式合同，其中，《预售合同》是指期房销售合同，《销售合同》是指现房销售合同。认购书上书面约定的条款是具有法律效力的，但是，如果在正式的预售合同中双方不重申这一条款，将导致该条款因变更而无效。因此，建议购房者在签订正式合同的时候据理力争，将有关绿化率等条款写进预售合同中，如果开发商不同意此合理要求而导致合同无法订立，可以要求返还定金。
