商铺投资 远离“经营权”陷阱

云南富城房地产开发有限公司总经理 何波

    近日，“车行天下”汽车服务广场的拆除事件，成为昆明的热点新闻。据一些媒体报道，“未经规划部门审批”、“违法建设”是导致拆除的重点原因。这起事件的发生让市场和业界受到了震动，这引发了项目的合法性、商铺的使用权，经营权等一系列重要问题。以此为由头，探寻一下商铺投资给我们带来的思考。

投资切忌盲从

    《昆明地产》：固定年限使用权（或称经营权）买断是商业地产中运用的一种经营模式，在近年来的地产开发和商业管理运作模式中并不少见，特别是在沿海及发达地区，这样的项目数量相当多，那么为什么还会出现此类事件呢？其深层次的原因是什么？

    陈平：此类事件的发生有一些不可抗力的因素，政府为了改善城市交通，必须实行的一种政府行为。也可以说是，政府牺牲一小部分的利益换取整体的利益。

    何波：我觉得这个事情出现的原因，有一些不可抗力因素，但还有一个重要的方面是，商户在购买商铺的时候没有法律意识。在进行投资行为的时候，经营什么，如何经营是第二位的，放在第一位的是考虑项目的合法性。只有选择合法的项目，利益才有保障。在富城商界就出现过很多商户带着律师来签协议，这样就非常好。而且，我们在经营项目的时候，首先不是带着客户去看沙盘，而是带他去看我们各种各样的手续。

    肖立青：在这件事件中，受害最大的是那些商户。很多商家都在高唱诚信经营，但还是有很大部分没有做到。在西方，人人都有律师，而通过这件事情以后，也让我们更加重视法律的重要性，只有法律才能保障我们的根本权利。

云南国平律师事务所主任 陈平

适合的才是最好的

    《昆明地产》：产权式商铺和使用权租赁式商铺，在投资时各有哪些优势与劣势呢？

    陈平：商铺的产权和使用权有很大区别.。产权是财产所有权的简称，表明财产的法律归属。有了产权，就可以依法使用支配、处置这些财产，并取得相应的利益.。就房地产而言,大产权也叫完全产权,即该房产在法律上归谁所有，房产证就是凭证。小产权也叫不完全产权，即只有使用权(长期)，但没有所有权凭证(房产证)，所以法律上产权归属不明确，在买卖时存在潜在的风险，价格自然也便宜一些。

    何波：有使用权的商铺，国家规定一次性最高可以租赁20年，持有所有权的商铺年限可以达到50年。从拥有的期限上说，产权式商铺比只有使用权的商铺更长。但是使用权商铺一次性租赁20年，租赁价格恒定，价格也会比产权式商铺低，而且还不会因为地段的升值而随意增长租赁价格。比如在富城商界中，我们把商铺租赁给客户，我们还会尽最大努力把这个片区炒热，那时，商户还可以把炒热的商铺再次转让。

    肖立青：刚才两位专家对产权式商铺和使用权商铺的区别都说得非常完整，我只补充一点，对于商户来说，一定要根据自身的情况来选择投资，选择什么利益。不管是产权商铺也好，或者使用权商铺也好，都要寻求一种长久的、合法的、稳定的收益，不能盲目投资。

个体商户 肖立青

让律师陪你去买商铺

    《昆明地产》：为了在激烈竞争的商铺投资市场占有一席之地，目前商铺发展商纷纷打出各种诱人的经营模式旗号，同时鼓吹各种全新的经营理念，令即使有丰富投资经验的投资常客也被搞得眼花缭乱。那么，投资者应该如何把握商铺投资的方向？在选择的过程中应注意什么问题呢？

    陈平：目前地产市场上的商铺很多，商户一定要擦亮眼睛。从产权商铺来讲，一定要按国家政策，五证俱全，才能进行交易为前提。使用租赁式商铺存在的形式很多，但一样要首先明确项目的合法性，是否具有地方政府及相关部门的正规审批手续。

    何波：很多商户在商铺投资时十分盲目，在部分发展商片面夸大的投资获益面前，失去了对风险和危机的判断意识，甚至是忽略项目的合法性，被当前利益所蒙蔽。事实上，商铺的投资风险是很大的，潜在的危机也很多，投资者不应仅从地段、价格、投资前景方面进行考虑。首先，还是要考虑项目的合法性。其次，就算是合法项目也存在一定的政策危机，比如说当城市规划需要个别项目“让道”，这种不可抗力也是存在的，这种情况下合法商铺经营户的利益就有保障。再者，商铺投资不同于住宅，还要考虑经营或是租赁的压力，那么有没有好的商业管理公司来打造好的经营环境，实现市场的持续建设，为经营者保驾护航，这些都要纳入考虑的范畴。

    肖立青：作为一个从事经营近十年的老商户，面对现在的花样繁多的投资商铺，如何选择心里都没底，但一定要树立起投资及经营过程中的法律保障意识。在看中一个满意的项目的同时，多角度地考虑一下，现在有的商户在签订合同时候还会请律师随行，一是查看项目的合法性，二可以审查一下合同有没有漏洞，是否需要签订补充协议。市场的风险是变化万千的，投资者应该学会驱利避害，运用法律手段最大程度地降低有可能出现的损失。

牢记责任 诚信经营

    《昆明地产》：在刚才的讨论中，有嘉宾提到了新农村建设的问题，这很容易与时下城中村改造这一热点话题产生联想，这类事件会不会给我们与城中村的改造带来一些经验和借鉴。

    何波：富城商界的运营模式是一种特殊的模式，也是新农村建设顺应时代发展出现的新尝试，可以说达到了村民、集体、发展商、经营户之间的“多赢”局面。而现在政府站在城市规划与发展的角度上，不管是拆迁一些不规范的市场，还是大力推行城中村改造，都是整顿行业秩序、规范市场经营、推动城市建设发展的积极举措。因此，地产发展商更应该在追逐商业利益的同时，牢记社会责任，避免这类事件再次发生，做到诚信开发，诚信经营，为人们搭建安全、放心的市场平台。

    陈平：政府现在推行的城中村改造，是一项民心工程。但可以预见的是，在这项工程实施的过程中，肯定会有许多问题和矛盾会暴露出来。有问题不怕，重点是要如何解决。一个市场的拆除就已经涉及到利益保障的问题，那么城中村所涉及的范围更广、影响更大，如何平衡得失，处理好安置、就业等社会问题，都需要先行一步，预先防范，多方保障，才能使如此浩大的建设工程顺利有序地进行下去。

    肖立青：其实就如这次市场拆除的事件，最好的办法就是从源头上开始控制，一开始就杜绝这类项目的出现，其次应该加强监督和管理的职能，一旦发现违法项目就立即叫停，也可以减轻经营户的损失。城中村的改造也是如此，做好统筹计划，制定好“游戏规则”，才有一个顺利进行的前提。