建立住房保障体系 楼市是否会受冲击

    今年“两会”的《政府工作报告》，温总理用了近600字的篇幅对房地产发展工作进行了部署，综合分析来看,今年政府在房地产工作上的重点工作是建立住房保障体系,即廉租房、限价房、经济适用房、经济租用房,全方位地保障中低收入家庭的住房需求。昆明市政府积极响应中央号召，加大经济适用房的建设力度，在今年将新建180万平方米的经适房，这将对当前楼市带来什么影响呢？

目的：保障中低收入家庭住房需求

    《昆明地产》：在刚刚结束不久的昆明市“两会”上，昆明市政府在《政府工作报告》当中把住房问题列为工作重点，在今年将新建180万平方米的经济适用房面向中低收入人群。政府为什么会选择在这个时机推出大量的经适房呢？

    周大研:住房问题是一个民生问题，国家在今年尤其重视。胡锦涛总书记无论是在新年讲话还是在“两会”中都提到了“住有所居”，这明确了今年国家的工作重点。以前关注更多的是教育、医疗、就业，现在逐步转向住房问题。之所以以前没这么做是因为时机还不成熟，现在国家逐渐强大起来，中央政府有义务和责任让人人都有住房。所以，经济适用房的建设也成为了考核地方政府的标准。

    郭辉：这是国家高度关注民生的表现。就目前的情况来看，绝大多数中低收入人群还没有达到理想的居住条件，中央就在今年更加关注普通老百姓的居住问题。政府加大经济适用房的供给是为了一种平衡，为了构建和谐社会，防止两极分化更加严重。

    杨岗：1998年的房改是中国加快经济建设的重要一步，商品房的出现将房地产行业逐步推向国家经济支柱地位的同时，也拉动了经济的快速发展。然而，与经济快速发展相应的便是收入差距的加大，有的家庭拥有二房、三房的同时，部分群体却面临着买不起房的窘境，人们生活居住保障的社会矛盾开始凸显，在部分沿海地区和经济发达的城市甚至变得日益尖锐起来。因此，经济适用房和廉租房等政府保障性计划的出台就显得尤其必要。国际上，许多发达国家在不断开发高价商品房的同时，仍然也有各自的保障性住房体制。

趋势：住房需求合理分流

    《昆明地产》：180万平方米的经济适用房换算为套数大概有3万套，它直接面向中低收入人群，是一种政府主导的行为。那么这3万套住宅，会不会对市场上的商品房形成冲击？

    杨岗：我个人理解，经济适用房不应纳入行政管理体系，应该属于市场化的住宅产品。廉租房是非产权住房，而经济适用房却只售不租，属于产权房，它所解决的并非廉租房所保障的社会低收入群体，而是涵盖了中产阶级在内的中低收入群体，其数量是相当庞大的。在昆明，也绝非3万套住宅可以解决。

    郭辉：180万平方米经适房的出现，对地产行业肯定会有影响，但是冲击却谈不上。因为商品房的消费人群以及消费目的，与经济适用房所针对范畴有着较大的差异。经济适用房针对的是收入非常不稳定的半贫困人群，商品房的消费人群收入趋于稳定且较高。

    周大研：这批经适房对房地产市场来说，毫无疑问是有影响的。因为它的出现增大了供应，让一部分准备买商品房的人群转移去买经济适用房。这是一种需求的转移，需求转移了，商品房市场肯定受影响。

影响：平均房价会降低

    《昆明地产》：强调住房保障制度的建设,是否会让购房者对房价下调有更多期待,从而加重目前的观望情绪呢？

    杨岗：保障性住房“平抑房价”的作用常常被夸大。事实上，房价上涨的决定因素很多，包括原材料价格的上涨、一直以来土地价格的上涨、CPI的上涨以及房屋作为资产的保值性等等。所以仅仅因为经济适用房出现房价就下降，这并不现实，特别是昆明现阶段的房价仍在理性范畴，并没有什么虚高的泡沫。

    郭辉：对房价会造成影响，但要分类来看。对于以别墅为主的高端物业几乎是一点影响都没有。但对于普通商品房来说，应该是稳中有降。2008年对政府和开发商都是挑战,不同产品定位涉及到的产品控制,政策变化带来的市场影响,都是需要思考的。现在政府只是出了一道很大的开卷考试题,没有固定公式可遵循。

    周大研：这批经适房的出现，昆明的平均房价要降低。打个比方，如果每年新建500万平方米的商品房，价格在4000元/㎡，那么新建这批180万平方米，价格在2000元/㎡的经济适用房,简单一算就可以得出平均价格降低的结论。

建议：房企可参与保障房建设

    《昆明地产》：毫无疑问,保障性住房的方向是很好的,但又是个浩大的工程,交给谁来做更合适更有保障呢？

    周大研：就昆明这180万平方米经济适用房来讲，如何选址、如何开发、由谁来开发，都是十分具体的问题。我认为经济适用房还是拿给那些大型开发商来做会比较好，因为小的开发商,要么水平有限,要么能力有限,无法保障这些房源的品质。到后来,这些经济适用房还是要集中到大型开发商手里。到那时,小开发商连生存能力都有问题。

    杨岗：由各开发商进行配建很可能成为经济适用房建设的主要模式，开发商的利益与经济适用房并没有太大冲突，站在调整住房结构的角度上，大部分开发商对于经济适用房的政策也持支持态度。但是如果要承担配建任务，如何平衡开发商的利益将影响开发商的积极性，例如某些城市将配建作为出让土地的条件，让开发项目配建的经济适用住房享受免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金等优惠政策。而且经济适用房保障的是人们的基本居住需求，在配建过程中可适当放宽规划指标，以减少建筑成本，平衡开发商的收益，同时也可以平衡与商品房之间的价值差异。

    郭辉：我认为还有一个很重要的问题需要政府去思考。在经济适用房的建设过程中,政府如果只提供“房”,而不考虑学校、配套、交通等,那么就会衍生出非常多的问题。这些房子往往建在较远的地方,量又非常大,如果不及早考虑好这些生活配套,那么将留下隐患。