昆明开发商趋于理性
http://www.shxb.net [2008-4-10 9:00:52] 彩龙中国
东南二环两宗地流拍
前天，东南二环两宗地以无人出价流拍。因东南二环拆迁改造以来，周边地块一直是开发商所看中的，但是昆明首轮推出的东南二环沿线的地块竟以流拍告终，这是否意味着昆明土地交易市场传出了降温的信号呢？记者就此采访了本地几位知名房地产专家及开发商。
观点碰撞
周大研：不能判断房市出现拐点
房地产专家、云南财经大学硕导周大研教授认为，这两宗地流拍的原因很多，但最直接的原因当属昆明城中村改造。“提出城中村改造后，大家才发现原来昆明还有那么多比二环附近更好的地块，既然如此，为什么还要去打二环附近的主意呢？”
其次，由于这两宗地位置在二环附近，虽然离城中心很近，但其“抗性”也比较强——相比于别的地块，这里的污染和噪音要相对更大一些，这是其难以弥补的缺陷；再次，从今年一季度昆明土地交易情况来看，多宗交易都是以底价成交，其中价格最高的一块每亩也没有超过500万。因此，这两块地380万/亩和350万/亩的报价已经属于中高价格，无人应拍也是正常现象；此外，今年紧缩的货币政策不仅使很多开发商资金运转出现困难，还有更多开发商对土地持观望态度。
“这两块土地虽然流拍，但我们不能因此就判断昆明的房市出现拐点。”周大研说，两宗土地的流拍，多多少少反映出昆明土地交易市场偏冷的现状，但这仅仅是一个“盘整”的过程，而在此期间房价还会微涨。
文剑武：是土地交易市场降温信号
和周大研一样，田野咨询机构总经理文剑武也认为，昆明城中村改造也是这两宗土地流拍的主因。“开发商都将精力放在了城中村，投入大量的精力和资金来参加土地竞拍的人就少了。”此外，他认为这两宗地本身的缺陷也是流拍的重要原因：“这两块地即使有人买下来，也很难做项目，因为易同质化，开发难度大。”
不过，文剑武认为这两宗地的挂牌拍卖受宏观经济的影响很小——因为两块地规模都不大，开发商一般不存在资金问题。对于挂牌价格，文剑武觉得都不算高，“要知道去年同样是二环附近的土地，每亩均价都达到了四五百万元。”
文剑武认为这两宗地的流拍是土地交易市场降温和房地产市场出现拐点的一个明显信号。“城中村改造正常推进，土地交易市场可能至少在5年内热不起来。”不过他表示，房地产市场所谓的“拐点”只是一个小的、暂时的拐点，并不意味着昆明房价就将会一直往下走。相反，在统计中，房价不仅不会下降甚至还有可能会小幅度上涨。“虽然现在新开盘的楼房打折促销活动越来越多，但打折和送配套不会计算在统计之中。”
张洪：开发商扩张趋于理性
云南财经大学房地产市场与土地政策研究中心主任张洪教授认为，土地的需求只是“引子”需求，其最终反映的是房地产市场的状况。因此这两宗土地的流拍，说明房地产市场已经开始“降温”。
张洪说，从去年年底开始，国家从金融政策、增加保障性住房、融资限制等3方面对房地产市场进行了宏观调控，这些调控使人们产生一种心理预期——预期政府和房地产开发商加大房屋供应量，从而房价有所下降。而正是这种预期，使昆明房市从去年年底到今年一季度日渐冷清，虽然房价并未下降，但是交易量十分小，这造成一些开发商资金链出现不同程度断裂。“资金链断裂是非常危险的事，因此对于扩大再生产，现在大家都处于一种观望状态，都没有多少热情再去圈地了。”
张洪认为，这样的冷清对于房地产市场来说是件好事情：“因为这说明广大地产开发商已经逐渐理智起来了。”
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开发商说：今年拿地积极性低
记者廖治国 “在楼市拐点论的影响下，开发商对市场今后的预期不高，市场观望和银行惜贷进一步影响开发商的资金运作，城中村改造带来的土地供应放量，这些都是决定开发商今年以来拍地拿地积极性不高的重要因素。”有房地产从业人士如是认为。
金马源集团副总经理周颖明表示，首先是“楼市拐点论”的影响，确实使得房地产销售速度放慢，从一些城市房地产项目变相打折等情况看，房价有整体向下走的趋势，这使得开发商回笼资金的能力下降，从而导致开发商对今后市场预期产生影响。同时，消费者观望氛围较浓厚，使得开发商大量的资金压在项目上，在资金的运作和拓展上出现了一些障碍，难以持续进行较大规模的项目拓展。
周颖明还坦言，目前从紧的货币政策，让银行压缩了贷款规模，房地产作为资金密集型行业，可贷款或可流动的资金减少，也影响了再拿地的积极性。
“具体到昆明房地产市场，因为目前二环路周边推出了大量楼盘，如金色俊园、银海领域、盛高大城、东骧神骏等，还将有不少楼盘将在近期推出。市场消化需要一个过程，考虑到这个因素，开发商在二环路周边拿地的积极性不高也在情理之中。”赛伦房地产有限公司副总经理沈毅敏认为。
周颖明和沈毅敏都认为，昆明进行大规模城中村改造也是一个非常重要的原因，意味着土地供应增加的同时，也让实力雄厚的开发商都将眼光盯准于此。
昨天，昆明市土地交易中心市场交易处一名工作人员在接受采访时表示，前天东南二环流拍的两宗地将在近期再次挂牌，但不会降低价格。“因为这次的标价是经过严格的市场分析之后定的，况且每亩380万元和每亩350万元的价格也跟去年同地段价格相差无几。”
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