签约不慎购房者为多出面积埋单

    李先生所购房屋交房时，实测面积比预售面积多出了7个平方，开发商要求其补交超出预售部分4％的面积的房款，而李先生只愿意交3％。多出的这7平方米到底用什么标准来补交房款？开发商与业主各执一词。

业主：
相关规定只应交3%

    2006年12月，明市五华区的李先生购买了某房地产公司开发的一套住宅，预售建筑面积为125平方米。2007年10月，该房地产公司向李先生发出了房屋交付使用通知书。令李先生感到意外的是，交房通知书后面的附表中写着，房屋的实测面积为132平方米，比预售面积多出7平方米，按每平方米6000元计算，面积误差超过预售面积4%的部分（即5平方米）需要补交3万元，其余多出部分不用补款。

    李先生认为，实测面积与预售面积出现误差是开发商的责任，原先合同约定房屋面积是125平米，现在凭空多出7平方米。他表示，开发商要求他按照预售面积125平方米的4%标准（5平方米）交付多出的面积款太苛刻。同时，李先生向记者出示了《商品房销售管理办法》。他认为应当按照该办法第20条的规定，按照3%的标准（3.75平方米）交付多出面积的房款，每平方米6000元的话应补交1.75万元。双方在补交房款的问题上争执不下。

开发商：
合同规定按4％收取

    记者就此事采访了开发商。开发商出示了当时双方签订的购房合同。合同明确约定：一、按房屋每平方米建筑面积单价多退少补；二、实测面积大于合同约定面积4%以上的，购房者有权单方面解除合同。如果购房者仍愿意履行合同，则必须就4%的部分付足房款，而对超出4%的部分，开发商不再向购房者收取房款。

    开发商认为，合同约定十分清楚。李先生在与公司订立的房屋买卖合同中，对于房屋面积误差的约定为4%以内应该支付房款，李先生在签署这份合同时，也没有对此表示异议，可以表明合同上的约定是双方意思的真实表示，且不违反法律，有些条款开发商和购房者是可以自己约定的。《商品房销售管理办法》中规定关于3%的标准只是一个示范条款，在实际操作中，开发商可以灵活变通。

    究竟是按照3%的标准交付多出面积的房款，还是依据预售合同的约定以4%为准？

律师：
应依约执行

    云南国平律师事务所陈平律师认为，应当按照合同约定的4%为准补交部分面积差价。按照《商品房销售管理办法》第20条规定，按面积计价的，当事人应当在合同中载明发生面积误差的处理方式。合同中已载明的，以合同为准；在未做约定的情况下，按照《商品房销售管理办法》第20条办理，即：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

    买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

    律师在此提醒大家，签订合同须谨慎。法律的规定在很多情况下属于示范性条款，而非强制性条款。如果已在合同上签字，则视为同意全部合同内容，只要这些合同条款与法律的强制性规定不相抵触就是有效的，对双方均具有约束力。

律师在线

    曾女士：合同无效返还的房款利息按什么标准计算？

    律师答疑：合同无效，则合同中约定的违约条款也无效，此时返还的房款利息不按合同约定的违约条款办理。司法实践中，根据双方对合同无效的过错程度，房款利息按照中国人民银行规定的同期活期存款利率计算，或按照同期贷款利率计算。

    孙女士：我贷款买房，但办理贷款手续时，银行的律师让我交律师费，请问我交贷款银行的律师费合理吗？

    律师答疑：办理购房贷款需向银行缴纳律师费，银行的这种做法是不合理的，中国消费者协会将银行的这一规定列为银行业六大“霸王条款”之一。2004年1月24日，北京市消费者协会、银行业协会和律师协会联合发出公告，个人住房抵押贷款聘请律师的费用要坚持“谁委托谁付费”的原则，银行委托的律师，由银行付费。自此，这种不公平的做法在北京画上了句号。

    然而，目前昆明市尚未出台相关政策。

    何先生：我们四个人想买一套房子，但开发商不同意，说合同没有空白处，没地方写，最多只能写两个人的名字，请问我们该怎么办？

    律师答疑：购房者可以自主处理自己的权利。你们四个人共同买房，可以要求开发商为你们特制一份合同，写上所有共有人的名字。如果开发商不同意，而你们又确实想买这套房子，你们可以选择在合同上只写两个人的名字之后，就该房屋的四人共有产权办理公证，将来在房产证办下来之后，再去房管局办理共有登记手续。

    合同中违约金的比例到底定多少为合适？

    万先生：在买卖合同中逾期付款与逾期交房的违约责任比例都是总房款的1%，这种约定对开发商还是对个人有利？

    律师答疑：违约金的比例是双方利益博弈的结果，对开发商而言自然是逾期交房的违约金越低，逾期付款的违约金越高对其更有利；对购房者而言则相反。不管是1%还是2%，逾期付款与逾期交房的违约金比例相同是比较公平的做法。

律师简介

    昆明地产《维权》栏目欢迎大家咨询，不管您是权益受到侵害，还是在房产消费过程中碰到法律盲点，都可以向我们寻求帮助。您可以打电话、写信或发E-mail告诉我们，我们将竭力为大家解决。

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    专栏记者：蔡丹丹
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    生活新报昆明地产顾问：陈平，法学博士生，一级高级律师，现任云南国平律师事务所主任。
    李维超，云南大学法律学士，昆明市律协民商法专业委员会执行委员，房地产专业委员会委员，现任云南国平律师事务所副主任。

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