彭先生问：一个朋友向我借了几万块钱，以房产证和土地证作抵押，他一直没有来还钱，如果他还不来还钱，我应该怎么处理？这个房产证和土地证是由担保人拿来的，但房产证和土地证的所有人已经去世了，这种抵押是否有效？
陈平律师回复：根据彭先生的介绍，他的朋友拿别人的房产证和土地证来作借款抵押的行为是无效的。依照法律规定，抵押人和抵押权人首先应当签订书面抵押合同，并到房地产管理部门办理登记手续，具备了这两个形式要件，房地产抵押权才能有效建立并受到法律保护。彭先生拿着的房产证和土地证既不属于来借款的朋友的，也不属担保人的，并且未办理抵押登记，这种抵押是无效的。
叶先生问：我买了一套二手房，为什么土地使用证上使用年限是空白的？
陈平律师回复：土地使用证有出让和划拨两种性质。法律规定，作为出让性质的居住用地使用权最高年限为七十年，作为划拨用地的使用权没有使用期限规定，土地所有权人可以根据需要随时收回土地使用权，划拨性质的土地证上使用年限就是空白的。
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生活新报昆明地产顾问：陈平，法学博士，一级高级律师，现任云南国平律师事务所主任。
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