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房地产是中国经济的支柱型产业

2018-07-25 09:06:26
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  【摘要】 7月23日,博鳌21世纪房地产论坛第18届年会上,原华远地产(600743)股份有限公司董事长任志强表示,房价将持续上涨,并且是不可逆的上涨,...

7月23日,博鳌21世纪房地产论坛第18届年会上,原华远地产(600743)股份有限公司董事长任志强表示,房价将持续上涨,并且是不可逆的上涨,今年开发商迎来偿债高峰,房地产投资是持续下降的趋势。

房地产是中国经济的支柱性产业,这轻易不会被改变,寄希望于房地产税改变房地产结构,任志强认为不可能,房地产税也无法改善地方政策的财政。

演讲实录如下:中国房地产市场比较明显,实际上是在政府主导下的一个市场。

比如土地是政府垄断和有计划供应,曾经发生过很多因为土地而产生的价格波动,比如黄奇帆先生曾经说过,政府在土地上的错配是非常严重的问题。当人口向城市转移的时候,特别是向大中城市转移的时候,土地在配置上是错位的,大城市人口需要一个迁移数量多的地区土地供应反而不足。今天这个问题仍然没有得到解决,主要是因为政府对土地的控制问题。

那么最近产生了关于货币化棚改问题,也明显可以看出来。社会上有很多不同的反响。实际上进行城市改造,各国政府都有一定的支持力度。但是如果都一刀切的用货币化补偿的方式去组织的话,就会导致在一些地区和一部分城市里头供给需求之间的矛盾,会导致价格的不断上涨。

现在中央政府采取了另外一种办法,就是一部分地区是货币化安置,一部分地区是实物安置。如果仅仅从去库存的角度看的话,去库存是需要的,但是不动产的特点是根据人口结构来进行的,所以你要是仅仅用一刀切的货币化安置的办法的话,就会产生供求关系之间的矛盾。

所以在整个的中国房地产市场,我们明显看到的是政府对于市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。

各种各样的限购措施、限贷措施、限售措施等等,价格审批啊、摇号啊等等,一线城市人口最向往的地区,房价被严格的限制。结果是全国普遍的房价在继续上涨。

从1-6月份的统计数据来看,上半年基本情况是投资主要是靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费的这个收入,主要也来源于房地产市场,大概十几万亿的这个中央和地方的财政收入中,仅房地产和房地产相关的收入就达到了3万多亿,这个比重是非常非常大的。那么如果没有这个房地产市场的投资的支撑的话,中国现有的投资增速可能就从6%,降到更低更低的一个阶段了。

总体来看,上半年维持了6.7%的GDP水平,二季度6.7%的GDP水平,实际上是一个下降的趋势。从6.9%、6.8%、6.7%,大家都预测下半年可能会继续下降,有可能会低于6.5%,很多经济学家都认为,在中美贸易出现不确定性因素的时候,重点要看7月份中央政府会采取什么样的对策。

我们中国的习惯就是历年这个7月份都有一次中央经济工作会议(应该是中央政治局会议),对上半年的经济工作进行总结,而且提出下半年的一些对应措施。现在正好是到了这样一个要开会和做出总结的时候。

从统计局的情况来看呢,他们认为上半年基本上是处于平稳状况。但是从统计数字的一些特殊情况来看,我们认为下降的趋势可能是更强烈。6月份本身,房地产的这个销售是略有增长的一个情况,从2点几增长到3.3,增长了0.4个点。从销售金额上可以明显看出,增长的更高一些。中间大概有接近于10%的差,这就说明房价是在持续上涨和不可逆转的上涨趋势上。

很多人可能对下半年房地产发展的情况有所担忧,我最担忧的实际上不是在今年,是在去年就开始担忧的。

今年有大量的还债高峰,开发商的资金会严重的不足。那么今年的还债高峰呢,可能会导致一些企业的这个资金流会出现问题,或者说一些地区的开发增速会继续下降。所以在年初我说虽然我们在年初进入一个投资高峰期,但逐步下降的趋势是不可改变的,至少到连续三个月来看,是一个持续下降的趋势,下半年可能下降的会更加严重。前两个月的时候曾经出现过开发商自有资金最低位的情况,6月份虽然有所回升,但仍是低位。在这个银行贷款上是负增长的,在个人按揭贷款上也是负增长的,现在主要支撑的是靠自有资金和这个预付款、定金,这两项占的比重是最大的。

下半年如果现行政策不改的话,我个人认为这个销售量和投资还是持续下行的一个趋势。是不是要为此而担心呢?我个人倒不觉得房地产市场会崩盘,或者会出现急速逆转的情况,毕竟这个城市化的需求还存在,这个消费的欲望和改善性需求还是大量存在,特别是独居生活的这个总户数在不断加大,过去三年呢,独居家庭的增长率每年大概有30%多,未来几年可能还是越来越多。

一个是老龄化造成的独居生活,就是两个老人剩一个了,另外一个是年轻人不愿意和老人共同居住而形成的独居生活。到目前大概有7500万户左右,大概占城市总人口数的6%点几,但是在北欧已经接近于40%,欧洲基本上在25%左右。中国在未来的发展过程中,可能也会达到20%或者更高的水平,那就是要在现有的基础上增加2倍到3倍,几年以后,可能独居家庭会达到2亿用户,所以对住房的需求来说,仍然是巨大的。

从销售量即使存在了负增长,是不是就很惨了?不是。去年我们大概达到了16.9亿(平方米)的总面积销售量,今年即使按目前情况看,可能即使下降了,也还会达到16亿(平方米)左右的这个数字。这个市场还是巨大的,全世界都找不到这么大一个房地产市场。

开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少,是在政府调控之下的政策变化,你是不是能适应。比如说在融资问题上遇到困难的时候,你如何保证现金流的稳定。比如说你所拿取的土地这个地区和城市,是不是面临着限购或者其他一些行政措施。比如说你所提供的楼盘,或者说户型是不是满足当地的居民需求。再比如说你是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售,这些都是企业有能力做决定的。虽然政府在控制一些市场的情况,但是并非没有生存的余地,16亿(平方米)左右的大市场在全世界来说,仍然是巨大的,还有利可为。

但是怎么解决资金问题,怎么解决你的现金流问题,怎么解决你获取的土地能有一定利润的问题,就是要企业自身靠自身的能力和你对市场的充分把握,以及对政府的政策的应用。我们可以看到,在多少年以前就已经形成了政府政策和各方博弈的一种情况。

比如说2006、2007的时候90/70的问题就已经是开发商和政府博弈。随后的各种限制性措施呢,又产生了一个消费者和政府政策的博弈问题。比如说离婚啊等等,在我们看到了这个用平均数来控制房价增幅的时候,地方政府开始和中央政府产生了一种博弈。这种博弈呢就是把郊区县,或者是更远地区的数字都拿进来进行平均,结果呢是高房价的东西可能没有高速增长,但是把低房价的反而带成高速增长一种情况。因此我们可以看到,从全国来说,到6月份为止,我们的平均房价这个上涨速度很快的,但是总额并不高,只有8000多块钱。东部地区只有11000多块钱,但是东部地区的地价平均值已经达到了17600,远远高于了房价。

那么中部和西部,特别东北地区平均在6000多,7000块钱平均房价,也并不是太高。但是在局部城市因为土地供应的问题,和人口增长的问题,导致了局部城市的房价很高。本来在2016年的时候,全国超过万元以上平均房价的城市只有19个,超过2万元平均房价城市只有9个,并不很严重,但(目前)已经有接近60个城市的平均房价超过了1万元。那么实际上可以看到,高房价地区被政府按住了,特别是一线城市,房价是稳定或略有下降的。但是造成的结果,用平均数造成的结果就是,三四线城市或原来价格比较低的城市,反而价格继续上升了。因为过去它是单独计算的,现在它纳入到一个市的大盘子里头统一计算,结果反而把房价拉高了。这是在全国都看到的一种明显的特征。

很不知名的,甚至于五六级县的有一些都已经超过了万元,有人把它归结于因为房改的货币化拆迁,其实不完全是。还有一些归结于一手房房价的审批,价格低于了二手房房价,因此给了大家一个炒房的空间,所以有更多的人愿意去购买,凡是具备条件的人认为不购买就会失去了机会和条件。

所以在这样的一种情况下,可以看到,我们的销售的热情还是很高的。其实我个人倒认为,如果政府完全把在审批的各种楼盘全部推出来的话,也许市场就不是这样一种情况。

所以我们要看,7月份的中央经济工作会议(中央政治局会议)会对现有的状况做出什么样一个调整策略。至少从目前的情况看,地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话,对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。

我们也看到,中央现在在提出,希望用扩大各种各样的方式来促进消费,因为消费在5月份已经降到最低点,8点几了,虽然6月份回到了9,但仍然是比较低的一种情况。有的人认为是因为房价买房子导致这个消费能力下降。我个人恰恰相反,在历史上的数据可以看出,每次这个房屋销售量急剧增长的时候,实际上是刺激消费增长的过程。因为买了房子就得装修,买了房子就得配家具,买了房子就得做其他的一些准备,所以这个时候实际上是刺激消费增长的。但现在的情况看,一边呢是房价在持续增长,另外一边是消费略有下降,或者是说低位增长。因为政府调控政策措施很多人就没有资格去进行各种各样想改善的一些意愿和消费。

那么就房地产市场的总体情况来看,中国这个房地产市场的巨大发展的前景,是不可忽略的。从现有我们的城镇化水平来看,离我们要实现现代化和小康目标还差的很远,至少到目前看,我们的真正城市化率只有40%几,户籍城市化率。因为名义上的58%的城市化率里头,有相当一部分农民工进入到城市以后,他们并不能在城市里享受退休、养老、教育等其他的公共福利,所以他们不能算是真正的城市化过程。因此,中国在未来的发展中,城市化是让中国富起来的一个基本条件。

从全球情况看,1800年到2010年的这样一个过程中,全球的总人口数增加了6倍,但是全球城市人口的数量增加了60倍。所以在2006年的时候,全球的城市人口数量已经超过了农业人口数量。那么未来的发展过程中,这个会更加明显。从现在看发达国家的这个发达(经济)体的这些国家里头,城市化率基本在80%以上,像美国已经达到了90%几。欠发达地区这个城市化率平均也在45%以上,而中国户籍人口城市化率只有44%,是低于欠发达地区的平均人口化率的。

从未来的发展过程中,实际上这些欠发达地区的城市化率的发展速度也很快,因为它没有户籍制度,没有土地制度的两个限制性条件,但在中国存在这样一个问题。就户籍制度和土地制度导致大量人口无法从农村人口变成城市户籍人口,尤其是他的这个农村土地把他的退休、退养、教育等其他问题都捆在了农村土地上。就产生了一个我们中国的城市化率迟迟无法达到一个较高水平的这个步骤。

因此我个人认为,在未来的20年左右的时间里头,中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。不要小看这个15、16亿平方米的这个市场,这个市场哪怕即使下滑,而且持续下滑,从16,接近于17亿平方米的去年的这个销售业绩(面积)降到了16、15、14(平方米),它仍然是一个巨大市场。

假定按三年定的话,这个十几亿平方米的这个你就要有几十亿平方米的开工才能满足,而今年我们特别看到的是,新开工的量跟不上销售量。那么明年,有可能出现了则是供给严重不足。尤其是商品房,在各地,特别是北京啊、深圳啊,在商品房的用房比例上,用地比例上大概降到了25%左右,而其他的一部分都是共有产权啊,社会保障类的等等其他用地。那么也就是商品房的供给量大量的减少,可能会在明年出现。

它不仅仅是一个去库存问题,而是新的房源也不足以满足商品房的需求。所以对城镇化的发展来说,它仍然是一个限制性条件,也可能会在这个供给在某些城市严重不足的时候会导致房价又出现一些新的问题。

房地产是中国经济的支柱型产业,没有变,这个社会地位是轻易改变不了的。虽然有些人说,特别是这次统计局也特别强调,希望用房产税的办法来改变地方财政的这个财政收入结构。我个人认为,这是不可能的。

至少从立法的角度来看,今年还没有列入立法范围之内。从中国的长期发展历史来看,商品房的比例很低,大概只有30%,70%左右是非商品房,你是不是都按商品房来估价,存在的问题也很大。我想它可能要减免一大堆其它的税费,然后才能去征收新的税费。那么减免这些税费的过程中,是不是地方财政先要缩支啊,而新的税收还没有变成巨大的能量的时候,你中间这一段怎么过啊,所以我不认为房产税能够改变地方政府财政的现有的收入收支情况,至少在相当一个年份中不能改变。

地方财政首先要解决的是保证未来经济发展和已支付的,或者说已取得的债务的还账问题,在很多人认为地方财政的收入这个比例是很高的,有几十万亿了。如果累计计算国家的这个平台债务什么,已经超过了100了,那么大于GDP的一种债务负担,对地方政府来说,或对中央财政来说,都是非常需要引起重视的。所以在去杠杆的过程中,企业即使去了杠杆,也无法解决这个地方财政去杠杆的问题。

还有相当一部分收入来源,仍然要依赖于房地产市场,所以我相信,在一个非完全市场化的房地产市场的这个调控程度下,政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。但是老百姓的消费欲望,实际上是在和政府政策之间取得博弈的一个过程。那么开发商更多的是旱天也要想法带把伞,但是要放心大胆的往前走,虽然艰难,但可以前行。我认为市场还是存在的。