地价降温,强化了楼市预期转变

2018-10-24 13:50:57
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  【摘要】 退潮时刻谁在领跌?  楼市的上涨,在过去两年当中,我看差不多相当于‘人造楼市’,是人为制造的牛市行情。韩世同对《中国经济...

退潮时刻谁在领跌?

  “楼市的上涨,在过去两年当中,我看差不多相当于‘人造楼市’,是人为制造的牛市行情。”韩世同对《中国经济周刊》说。

  中国房地产业协会发布的数据显示,北京的平均房价2015年10月为每平方米37221元,涨至2017年2月的每平方米60738元,涨幅高达63.18%。

  除了一线城市,一些二三线城市房价也跟风狂飙。例如,湖南中原研究中心数据显示,在限网签大背景下,2017年上半年长沙内五区(天心区、芙蓉区、雨花区、开福区、岳麓区)新建商品住宅真实成交价格达9426元/平方米,同比上涨42.26%。

  退潮时刻总会到来。中国房地产指数系统对100座样本城市的调查数据显示,2018年9月,百城新建住宅均价14533元/平方米,同比上涨5.28%,环比上涨0.42%,环比涨幅连续23个月收窄至1%以内。9月,有18个城市出现环比下跌,下跌城市数量较8月增加12个。

  累计来看,2018年19月百城住宅价格累计上涨4.05%,涨幅较去年同期收窄1.85个百分点。分城市来看,三线代表城市1-9月累计上涨7.19%,较去年同期收窄2.56个百分点,累计涨幅收窄在各线城市中最显着。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

  “在今年9、10月份的房企促销中,位于三四线城市的楼盘降价较为明显。与一线城市相比,三四线城市购房者很多不是刚需,而是在一线城市疯涨情况下跟风购买。”一位房企人士对记者说。

  新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷表示,前一阶段有很多房企拿了很多地,现在想要加快促销,加快去化掉存货。“我们统计,全国前20强房企,其中19家上市公司,按2017年销售情况估算,平均土地去化周期可以达到5年左右。在储备土地比较多的一些地方,就会加速去化。”

  欧阳捷也表示,并不是所有的企业、所有的项目都会降价。具体来看,降价的主要是两类楼盘:一是郊区盘,降价原因是在投资客退潮后,刚需不足,改善客户观望;另一类是大盘。“本来一个月可以卖100套,现在一个月变成二三十套了,去化周期拉长,就要加速去化,从而出现一些促销活动。”

  “但是在一二线的核心城市,去化周期只有两三个月的地方,就不一定着急降价。”欧阳捷表示,在稳健调控措施下,今年房地产市场将维持平稳走势,楼市将回归零增长。由于因城施策,调控政策已经细分到各个区域,“有的收紧,有的打压,有的放松,有的刺激”,在这种情况下,部分区域市场难免会出现小幅波动,但并不影响大局。

  地价降温,强化了楼市预期转变

  土地价格与楼盘价格,常常被形容为面粉与面包的关系。今年以来,“面粉”供应充足,价格也在回归合理区间,不仅“地王”不再出现,还出现越来越多的“底价成交”,甚至流拍。

  今年以来全国土地市场流拍现象频发,住宅用地成交楼面均价及溢价率持续下降,企业拿地更趋理性,土地市场逐步理性回归。

  2017年4月,住建部和国土资源部联合发文,要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。“各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地。36~18个月的,要减少供地。12~6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显着增加供地,还要加快供地节奏。”

  数据显示,今年以来,各地政府继续加大推地力度,土地供求继续大幅增长,前三季度,全国300座城市共推出各类用地16.6亿平方米,同比增长30%,其中住宅用地推出7.9 亿平方米,同比增长31.5%,增幅为2012年以来单季度最高。

  与此同时,19月住宅用地成交楼面均价同比下跌6.4%,平均溢价率为18.2%,较去年同期下降21.2 个百分点,底价成交地块数量明显增多。此外,今年以来全国300城还有449宗住宅用地发生流拍,总规划建筑面积5666万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

  以二线城市代表武汉为例,8月17日开始,武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让15宗国有建设用地的使用权,其中10宗是纯住宅用地,总面积74.9万平方米。按照拍卖规则,这10宗地均规定了竞拍起始价格和建议最高价,如果竞价达到了设定的出让最高价,按“现场竞配建”方式确定竞得人。

  但结果显示,“现场竞配建”的考虑大可不必。

  8月28日,武汉土地市场网公布的竞拍结果显示,10宗纯住宅用地不仅没有一宗在竞拍过程中触及最高价,还有7宗地块以最低价成交, P(2018)061号地块更是流拍。成交结果显示,成交9块地,竞拍起始价格合计44.18亿元,成交价格合计46.67亿元,距离合计建议的最高价(71.76亿元)相差27.58亿元,其中7宗地块是以起始竞拍价格成交。而流拍地块的出让面积在10宗地块中最大,建议最高价也是最高的。

  而这已经是武汉短短半个月内的第三次流拍。

  在北京,2018年1至8月,住宅用地共流拍6宗,其中4宗地块为限竞房,2宗地块为共有产权住房。今年1月就开局不利,1月北京参与土拍的住宅用地共有11宗,有3宗土地流拍,而2017年的住宅用地总共才流标2宗。

  “各地调控政策持续深化,在‘坚决遏制房价上涨’下,房地产市场预期转变,房地产企业投资拿地更加谨慎。今年以来限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配,同时以往土地价格上涨迅速,土地出让条件严苛、推出楼面价偏高成为影响房企拿地决策的重要因素。”黄瑜谈道,融资环境趋紧,房企负债率不断攀升,且今年起亦进入偿债高峰期,资金链进一步承压,也是土地市场降温明显的重要原因。

  从具体房企的拿地金额来分析,今年19月,碧桂园、万科、保利继续蝉联去年的冠军、亚军、季军地位。不过,三家房企的拿地金额均较去年同期下降。碧桂园由去年1664亿元降至1198亿元,降幅28%;万科由去年1271亿元降至1163亿元,降幅8.5%;保利由去年1112亿元降至千亿元以内,为869亿元,降幅21.9%。