房企冲刺年度销售业绩,回款是王道

2018-10-24 14:20:57
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  【摘要】  天风证券研报显示,2017年44家样本房企经营现金流实现净流入324亿元,是近5年来除2016年外表现最好的一年。2018年上半年,样本房企经营现...

 天风证券研报显示,2017年44家样本房企经营现金流实现净流入324亿元,是近5年来除2016年外表现最好的一年。2018年上半年,样本房企经营现金流转负,净流出383亿元。

  房企的现金流主要依靠销售回款和融资,这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难,销售回款就越发重要。

  房企的现金流主要依靠销售回款和融资,这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难,销售回款就越发重要。

  “我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要,6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”郁亮说,“如果 6300 亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

  郁亮还透露,截至2018年8月末,万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。

  回款为什么变难了?郁亮谈道,“管理动作根本没有考虑如何应对政策调控”,比如“不考虑一次性付款和分期付款的区别”。

  这并不是万科一家的难题。天风证券研报指出,从销售回款率的情况来看,近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%,2018年一季度更是下降到了53%和52%。以万科为例,2017年万科销售回款率为70%,2018年一季度下降到了52%。“我们认为这与部分城市严厉的网签限制政策,以及银行按揭贷款放款周期延长有关。”天风证券研报中说。

  在广州、杭州等热点城市,新盘网签往往需要排队三个月以上,之后如果用公积金贷款,或组合贷款,又需要等待两三个月的放款周期。

  此前,碧桂园首席财务官伍碧君也在该公司中期业绩会上称,“今年房地产按揭政策跟去年比有较大变化,导致了回款率下降,但我们全年还是有信心维持在80%以上。”公开资料显示,在2016年和2017年,碧桂园的销售回款率分别为92%和90%。

  分析人士认为,随着年关将近,房企的规模之争也在持续加剧,尤其面临融资趋紧的环境,房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一。预计四季度,房企为冲击年度业绩以及确保资金安全,将继续加大销售力度。

  根据中国房地产行业协会官网公布的信息,从目前已公布销售目标的54家房企完成情况来看,今年19月销售目标完成率均值为71.74%,共有49家房企目标完成率超过50%。

  其中,建业地产和美的置业两家房企已经超额完成全年销售任务,销售金额分别为304亿元、507亿元,目标完成率分别为105.73%和100.33%。目标完成率超过九成的房企有5家,分别为龙光地产、中国金茂、正荣地产、金科集团、中梁地产。尚有5家房企目标完成率低于50%,分别为禹洲集团、朗诗绿色集团、泰禾集团、恒泰、华鸿嘉信。

  各大房企为了冲击销售回款,使出了浑身解数。

  以泰禾集团为例,该公司有关负责人介绍,泰禾集团将回款定为年度工作重中之重,相应考核及激励配套逐渐完善。目前已建立以回款为中心的激励方案,回笼奖、高周转奖等,极大地激励回款,目前公司已建立全流程管理销售业务,严控签约质量,提升回款效率。

  据媒体报道,某大型房企推出的“金九银十”销售政策,鼓励公司全员营销卖房,每位员工至少要带60个客户到楼盘签到访问。在客户交齐首期款签署合同之后,按成交总额的2%给员工发佣金。

  90%中小房企要退出房地产业?

  10月7日,央行宣布,从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。此举预计共释放资金1.2万亿元。

  分析人士指出,降准并不会让楼市资金“久旱逢甘霖”。因为央行强调,将继续实施稳健中性的货币政策,“不搞大水漫灌,注重定向调控”。对房地产行业资金通道的定向监管并未弱化。

  房地产行业高速发展、房价一骑绝尘的时光或将一去不返。各大房企顺势而为,纷纷抛出了转型计划。

  恒大作为龙头房企,近年来一直在寻求多元化发展,在体育、农业、高科技等方向都有延伸。今年,恒大还投资入主法拉第未来,进入新能源汽车领域。

  万科董事会主席郁亮9月宣布了“收敛聚焦”战略,称“做了三年还没做成的业务不要再做”。

  融创中国主席孙宏斌也在近期表示,融创基本不再在公开市场拿地,“接下来会很小心谨慎地把融创做安全”。

  绿地控股于10月12日宣布了战略强化升级及核心产业中期发展规划。该公司相关负责人告诉《中国经济周刊》记者,绿地房地产主业未来三年的总体目标是推动质量变革、效率变革、动力变革,提升核心竞争优势,实现高质量发展,力争年均销售规模保持在5000亿元以上。其中,质量变革侧重不断形成高质量的经济指标,持续提升规模的含金量;效率变革侧重全面提升项目周转、成本管控、资源使用和投入产出等的效率;动力变革侧重从依靠行业高速扩张红利,转变到依靠提高产品、运营等内部发展质量上来。此外,绿地控股将重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

  在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来,就整体市场规模而言,房地产市场还没到停止发展或下行的时段,而是会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体,都会面临增长的“天花板”。房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展。

  “90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”欧阳捷告诉记者,“现在一线城市拿地,平均一宗地要16亿~18亿元,二线城市要4亿~6亿之间,三四线城市地价门槛也在提高,一宗地大约要1.1亿元。房地产已经进入资本驱动的时代,中小企业基本就干不了了。”

  欧阳捷认为,未来摆在中小房企面前的有四条路:一是做“小而美”的企业,提供有核心竞争力的产品;二是寻求与大企业合作开发;三是下沉到三四线、五六线乃至乡镇;四是把有限的资本转做房地产投资,获取投资收益。