银行支持减少自筹资金增多房企开发资金承压

2018-10-24 14:46:34
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  【摘要】  据天风证券研究所研究报告,房企开发资金构成中,最大一块源于销售回款,占比在44%左右,紧跟其后的自筹资金占比39%,还有16%来自银行贷...

 据天风证券研究所研究报告,房企开发资金构成中,最大一块源于销售回款,占比在44%左右,紧跟其后的自筹资金占比39%,还有16%来自银行贷款。

  在销售回款受销售低迷影响的情况下,房企开发资金来源的另外两条主要渠道的表现又如何?

  从今年3月份以来,房地产开发资金中,来源于国内贷款的累计值同比变化幅度已经连续5个月为负,下降幅度从1.6%到7.9%不等,今年7月至8月的降幅分别是6.9%、6.6%,可以理解成银行对房企支持力度在下降。

  上一次银行对房企的贷款连续下降发生在2015年3月到2016年2月,连续11个月下降。彼时,各地曾迎来房地产降库存,并伴随着房价上涨,2016年9月底,以北京为代表的地方政府陆续出台调控政策,房地产业进入调控政策密集出台的时期。

  银行贷款对房企支撑降低时,房企自筹资金就得提升,如果增长幅度不能填补银行贷款下降的缺口,就难以支撑房企开发的现金需求。

  国家统计局数据显示,从2017年10月开始,房企自筹资金累计一直呈现同比增长态势,同比增长幅度已经从2017年10月的微增0.3%,上升到今年8月的增长11.2%。

  曾刊文关注房企发债融资是否变难的问题,数据显示,被监管层中止项目整体占比并不算太高,但是中止项目数量从5月中旬以来有所增加,在2018年,资产证券化、租赁专项债券以及基金合作将是企业融资的突破口。

  那么,房企手中可供销售的住宅数量又怎样?

  据国家统计局数据,截至8月底,商品房住宅待售面积2.64亿平方米,相较于2016年2月峰值4.66亿平方米,已经下降了43%。对比库存面积,和现在库存商品住宅面积接近的时间点是5年多之前的2013年1月。

  从房企角度看,库存量减少,一方面可以理解成积压的资金在减少,库存房源已经逐渐变现成资金。另一个层面也可以理解为,依靠减少库存来增加资金调度的余地越来越小。在过去,如果要有新增资金使用,在银行贷款减少、自筹资金成本高的背景下,将手中现房降低利润率销售,加快资金回笼,是可选办法之一。

  偿债压力大,房企债务迎集中兑付期

  中国房地产业协会会长刘志峰8月底谈道,房地产企业的负债率连年高企。今年上半年,房企资产负债率达到了80%,少数房企由于杠杆率过高,无法支撑企业的规模扩张,最终导致现金流枯竭和债务违约。

  今年中报公布后,某公司负债下降,公司在半年报中强调其为利好,称“实现总负债水平和负债率大幅下降”。

  恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿。数据表明,未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债20152016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

  短期借款、长期借款和应付债券都属于有息负债,是需要支付利息的债务。业内通常会以有息负债占全部投入资本比例,来监测公司发生债务风险、资金风险的概率。这个比例大于50%时,意味着有息负债大于权益资本,债权人风险就比较大。

  20家上市房企中,在2017年中期时,就有18家此指标高过50%;到2018年中期,除中国海外发展(0688.HK)外,19家公司此指标都超过50%,超过80%的就有4家,这意味着投入运营的资金里,超过80%都是要付息的,会直接导致利息成本高企。

  房地产资产转让频现,房企要改行?

  当宏观环境发生变化时,企业就要寻求各自的出路,而龙头房企往往成为市场风向标之一。

  9月中旬,曾经为四大房企“保招万金”之首的保利地产(600048.SH)宣布更名“保利发展”,公司的发展战略也升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”,今后将重点发展两翼功能。

  除了调整企业发展战略,记者注意到,一些企业,特别是央企、国企正在实打实地出让房地产资产。

  据北京产权交易所统计,18月,北京产权交易所成交的68宗房地产企业国有产权转让项目中,央企有38项,成交金额为130.34亿元。

  例如,航天科技旗下航天置业转让北京航天恒润置业22.60%股权;中航国际控股公司转让中航万科有限公司60%股权;中国冶金地质总局山东局转让山东正元置业有限责任公司100%股权及债权等等。

  成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司(下称“仁里文化”)在北京产权交易所挂牌转让100%股权。华侨城集团公司是仁里文化的大股东,通过旗下的华侨城西部投资有限公司出资2.1亿元,持股70%。今年1月9日,仁里文化以底价竞得成都大邑县安仁镇集镇区两宗土地,总成交价约2.02亿元,总用地面积约163亩。

  天津津诚国有资本投资运营公司(下称“天津津诚”)是天津国资委出资设立的国有独资公司,持有天津房地产集团有限公司100%股权,现在正在天津产权交易所挂牌,进行增资扩股混合所有制改革,改革之后,天津津诚将持有天津房地产集团35%的股权,新股东持股65%。天津房地产集团有限公司是天房发展(600322.SH)的大股东。天房发展作为天津市最早成立的房地产综合开发企业、国家房地产开发一级资质企业,如果新股东是民企,股权转让后,天房发展的实际控制人将不再是天津市国资委。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

  有卖就有买,喊着“活下去”的万科,其子公司斥资32.34亿元与同行业上市公司的全资子公司签署《股权转让及合作协议》,合作开发。

  新的市场环境下,房企新的洗牌可能刚刚开始。

来源 :中国经济周刊