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2018-10-04 15:00:30
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编者按:又逢一年国庆。从1999年首个“十一黄金周”开始,如今,中国人已经迎来第20个“十一黄金周”。20年,集中休假的假日制度渐渐改变着中国人的生活方式。

  七天长假,你是在“堵”还是在“宅”?你是在景区“被挤”,还是在家里“被催”?你是在“买买买”的路上,还是在参加“婚礼婚礼和婚礼”的路上?

  今年国庆,中新网将为你梳理有关“黄金周”的服务资讯、长假“生存”指南等等,共画一幅普通中国人的“黄金周”浮世绘。

  过去十年,中国楼市受经济环境和政策影响,呈现短周期的波动。不过这两年,所谓的“金九银十”被淡化,九、十月份不一定是楼市最热的时候,“金九银十”反而有可能行情冷淡。

  就像今年的秋季,无论是购房者、房产中介还是开发商,都多少感受到了市场的凉意。而在国庆假期,多名中介反映看房的情况与平常没有区别,并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。

  资料图:民众在2017年北京春季房展会上的某楼盘展台咨询。中新网 程春雨 摄

  房产中介因落差太大转行

  今年国庆假期,40岁的北京房产中介张强呆在河北保定农村的老家,连休五天。他并不着急回北京,因为手里一个着急签单的客户也没有。

  由于看房的人不多,张强所在石景山区门店的中介们经常站在门口,一边闲聊,一边一根接一根地抽烟。就在两年前的这个时间,他们中的多数人还在因为带人看房和签单忙得团团转。

  对于这种落差,已经离职的房产中介、35岁的杨琳也有同感。今年国庆长假,她在唐山专心经营自己的一家宠物店,不谈楼盘,不谈房价。

  2016年十月,她正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河,身份是房地产代理公司的销售。当时正逢霸州孔雀城开盘,杨琳凌晨三点起床给客户排卡,一直排到第二天晚上九点,才拿到2000多号,而房源一共只有1000套。

  那段时间,各大售楼处前排起的长龙、购房者脸上焦虑的表情和“一日一变”的房价让她切实感受到北京楼市的火热。在最火的2016年下半年,杨琳卖掉了70多套房子,一口气赚了近300万,“那种感觉就像中了彩票一样”。

  但2017年3月突然出台的新政迅速锁住北京楼市的交易量,环京楼市也受到冲击,在之后长达一年多的时间里,杨琳几个月才能卖出一套房。北京市统计局数据显示,2018年1月至8月,北京市商品房销售面积同比下降32.8%,其中住宅销售面积同比下降了22.7%。

  房价也大幅回调,杨琳经手的房子中,香河孔雀城2017年年初最高卖到2万多/平米,今年九十月份的实际成交价只有1万多/平米,接近腰斩。很多中介因为落差太大纷纷离职,她自己也转行开起了宠物店。

  北京向来是楼市的风向标,在这次全国范围的波动中,其他多个城市的房价和成交量也走出了相似的曲线,从一线到三四线城市,楼市轮动升温,又相继趋于平静。国家统计局数据显示,8月,全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势,环比分别下降7.5、3.9个百分点。

  “北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州,包括大都市周边,比如廊坊,这些调控严厉、市场前期已经降温的城市,在九十月份都没戏。”易居研究院副院长杨红旭说。

  在新房限价政策的影响下,二手房更能反应市场的真实情况。根据贝壳研究院的数据,100城月度挂牌价环比下跌城市个数,今年3月至5月都是每月19个,6月25个,7月19个,而8月则骤增到47个。

  “调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已经出现房价下行的苗头。”中原地产首席分析师张大伟说,“房价调整正从点到区域扩散。热点城市楼市逐渐降温,当前的购买力很难再支撑市场继续冲高。”

  房子降价后业主愤怒“维权”

  越来越多的楼盘进入降价行列,开发商打折促销的力度远高于前两年。

  9月,品牌房企恒大首先进行全国性的促销打折,住宅8.9折、商铺6折起;泰禾某地项目给出较大优惠,若购房人全款购房,房价给予7折优惠;阳光城(5.960-0.03-0.50%)则开启“千亿攻势”特惠购房季,根据区域的不同,制定出不同的降价策略。

  人的心理总是微妙而复杂的,房价涨,买不起房的人不高兴,房价跌,已经买房的人心理不平衡。开发商低价售房的行为刺激到一些老业主的神经,他们抱怨自己买贵了,开始“维权”。

  泰禾的合肥院子项目,当初开盘时售楼处火爆,可是就在刚刚过去的中秋小长假,合肥院子选择将某栋某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主堵住小区门口,拉横幅维权。

  不仅合肥,北京、杭州也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。杭州滨江未来海岸二期降价40万,结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价,欺骗业主”。

  有意思的是,就在一年前,杭州等地的人抱怨的不是房子降价,而是抱怨买不到房。当时,几乎各大热门楼盘都有成千上万的人参与摇号,尽管中签率只有个位数,他们仍然乐此不疲,因为坚信“买到就是赚到”。

  这种信心不是没有道理。回顾近10年的房地产市场,虽然中间经历过多次起伏,虽然在2008年、2011年、2014年,全国也出现过非常明显的楼市降温,当时也有购房者开始所谓的降价维权,但从大趋势来看,房价始终是向上攀升的。

  对此,从业8年的北京房产中介张强深有体会。2010年4月,为遏制房价过快上涨,北京出台新政,首次提出限购,楼市开始降温。那时张强入行不久,刚刚做成人生的第一笔房产交易——石景山区老山西里一套五十多平的小两居,每平米价格7000多元。

  之后的几年,他看到了北京楼市2010年低迷、2011年抬头、2012年飙升、2013年平稳、2014年降温、2015年回暖的过程,又经历了2016年的猛涨和2017年的急落。经过大大小小的波动之后,现在老山西里的房子每平米价格5万多,比八年前翻了六番。

  只是这一次波动之后,张强似乎不那么乐观,他觉得未来房价不会暴涨了。“我们这行主要看国家政策的脸色,现在政策收得太紧,以后钱没有那么好赚,2016年的好日子可能不会再来了。”他说。

  开发商思考怎么“活下去”

  在房产中介还怀念“好日子”的时候,开发商已经开始思考怎么“活下去”的问题。

  9月下旬,房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会,会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实,在更早些时候的南方区域9月例会上,万科董事会主席郁亮就说过:

  “万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”

  生存本来是一个企业的底线,耐人寻味的是,在今年的秋天,郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁,“限制非常多,已经超出了当初的研究。”

  楼市调控层层加码,从一线城市扩展到二三四线城市,从限购到限售、限价,从限商贷到限公积金贷款,从限土地拍卖到限房企融资,仅靠旧有的模式,房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。

  最让郁亮担心的问题之一是“回款”,他说,“当前南方区域的回款压力比较大,这不是因为南方区域做的不好,而是因为率先感受到了市场及行业变化。”

  销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源,也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下,如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力,不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。